第三十二條 建設單位在預(銷)售物業(yè)前，應當會同物業(yè)服務企業(yè)研究制定臨時管理規(guī)約和住宅使用說明書，作為物業(yè)預(銷)售合同的附件。臨時管理規(guī)約和住宅使用說明書應當報物業(yè)所在地物業(yè)主管部門備案。

臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，房屋裝飾裝修的禁止行為，業(yè)主的其他義務以及違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

建設單位在預(銷)售物業(yè)時應當將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務作出說明。 物業(yè)買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第三十三條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的主要內容以及物業(yè)管理區(qū)域劃分情況。

第三十四條 前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。

前期物業(yè)服務合同期滿，物業(yè)管理區(qū)域尚未成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會的，建設單位應當按照本辦法第三十一條的規(guī)定重新選聘物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

第三十五條 物業(yè)未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。物業(yè)竣工交付使用的具體辦法由市物業(yè)主管部門另行制定。

物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，并作相應記錄;發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不符或者存在質量問題的，應當向物業(yè)所在地物業(yè)主管部門或者其他有關行政主管部門報告，并書面要求建設單位進行整改。建設單位整改合格后，方可辦理物業(yè)交接手續(xù)。

第三十六條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內道路、園林綠化、地(面)下停車(位)庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)共用設施設備清單;

(三)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

(四)物業(yè)質量保修和物業(yè)使用說明文件;

(五)業(yè)主名冊;

(六)臨時管理規(guī)約、物業(yè)管理用房清冊以及物業(yè)管理需要的其他資料。

前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將上述接收的資料、剩余公共經費、物業(yè)管理用房以及屬于全體業(yè)主所有的辦公設備、物業(yè)服務期間形成的管理資料移交給業(yè)主委員會。

第三十七條 建設單位應當一次性向物業(yè)服務企業(yè)支付前期物業(yè)服務開辦費。開辦費主要用于早期介入物業(yè)服務管理費用(含人工工資)、物業(yè)管理用房裝修、物業(yè)辦公設備用品購置等。開辦費可采用實物補貼或者貨幣補貼方式，具體標準和使用辦法應當根據物業(yè)的具體情況，通過投標書約定或者由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

開辦費使用辦法應當明確前期介入物業(yè)服務標準和管理費用額度、物業(yè)管理用房裝修標準和費用額度、物業(yè)辦公設備用品購置標準和費用額度等。開辦費用于物業(yè)管理用房裝修、物業(yè)辦公設備用品購置形成的產權歸全體業(yè)主所有，在前期物業(yè)服務期 滿后移交業(yè)主委員會。

物業(yè)服務企業(yè)應當建立開辦費使用賬冊，并在業(yè)主大會成立時向全體業(yè)主公示，接受質詢。

第三十八條 建設單位應當按照物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房，其中3‰為物業(yè)管理辦公用房、4‰為物業(yè)管理經營用房;但物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的 3‰。當物業(yè)管理用房按規(guī)定比例配置建筑面積不足50方米時，按照50方米配置。物業(yè)管理用房建筑面積計入該物業(yè)地上總建筑面積。

規(guī)劃管理部門應當將物業(yè)管理用房配置比例和要求列入規(guī)劃條件。因依法調整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實無法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入物業(yè)專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經業(yè)主大會同意，不得改變其用途。

第三十九條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權、使用權，建設單位不得擅自處分。

利用物業(yè)管理用房進行經營活動的，所得收益主要用于補充物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)服務方面的其他需要。屬前期物業(yè)服務期間的，按照物業(yè)投標書的約定處理。

第四章 物業(yè)服務

第四十條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照建設部《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定，取得資質證書后方可從事物業(yè)服務活動。 從事物業(yè)服務的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得執(zhí)業(yè)資格證書。

第四十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。

物業(yè)服務合同終止或者解除，需要更換物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主大會應當按照本辦法第三十一條的規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第四十二條 物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂，其內容由雙方約定，一般包括下列條款：

(一)當事人的名稱或者姓名和住所;

(二)物業(yè)的基本情況;