業(yè)主委員會(huì)不履行前款第二項(xiàng)、第六項(xiàng)職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出選舉新的業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助選舉新的業(yè)主委員會(huì)。

第二十條 業(yè)主委員會(huì)成員由五人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)在其成員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。

選舉業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補(bǔ)成員。業(yè)主委員會(huì)成員缺員時(shí)，應(yīng)當(dāng)由候補(bǔ)成員遞補(bǔ)。候補(bǔ)成員全部遞補(bǔ)為成員后仍有缺員的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。

分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)達(dá)到首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件時(shí)，一般選舉五名業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)成員，以后各期交付使用時(shí)，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則增選成員。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章;

(二)具有完全民事行為能力;

(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);

(四)身體健康，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定組織能力;

(五)能保證必要的工作時(shí)間;

(六)本人、配偶以及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并提交下列資料：

(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的書(shū)面報(bào)告;

(二)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;

(三)業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況。

業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十三條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)成員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。

第二十四條 業(yè)主委員會(huì)成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，其成員資格自行終止。

有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)成員資格終止：

(一)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(二)有違反管理規(guī)約或者侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;

(三)任職期間，被依法追究刑事責(zé)任的;

(四)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈的;

(五)有拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

(六)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。

第二十五條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿二個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉。無(wú)正當(dāng)理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其按時(shí)完成換屆選舉工作。

新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共同所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益的，可以從經(jīng)營(yíng)收益中列支。經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用的辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)收支情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十八條 物業(yè)管理實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織召集，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)行政部門(mén)等各方代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列問(wèn)題：

(一)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé);

(二)業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題;

(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問(wèn)題;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題;

(五)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理糾紛。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十九條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三十條 建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，并在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前向物業(yè)買(mǎi)受人明示。物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面確認(rèn)，并受其約束。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積小于二萬(wàn)方米的項(xiàng)目，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣房產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

提倡非住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成招投標(biāo)工作：

(一)預(yù)售的，在申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》前;

(二)現(xiàn)房出售的，在出售之日起三十日前;

(三)非出售的，在交付使用之日起九十日前。

第三十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買(mǎi)受人交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式。

前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將約定的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)所在地區(qū)、縣價(jià)格主管部門(mén)備案。

第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)總建筑面積千分之二至千分之三的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房;三萬(wàn)方米以下的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于一百二十方米。