聊城市住宅物業服務收費管理實施辦法全文 
第一條 為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》和《聊城市物業管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本實施辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內的住宅物業服務收費及監督管理。
第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。
第四條 提倡業主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場形成。

第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水相適應的原則。
第六條 市價格主管部門會同市住房城鄉建設主管部門負責全市住宅物業服務收費的監督管理工作。
縣（市、區）價格主管部門按照價格管理權限會同同級物業主管部門負責本行政區域內住宅物業服務收費的監督管理工作。
第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅前期物業服務費、停車服務費、車位租賃費實行政府指導價。東昌府區、經濟技術開發區、高新技術產業開發區和江北水城旅游度假區的基準價格及浮動幅度由市價格主管部門會同市住房城鄉建設主管部門制定，報市人民政府批準并每年向社會公布；各縣（市）價格主管部門會同同級物業主管部門制定本行政區域內的基準價格及浮動幅度，報同級人民政府批準并報市價格主管部門備案后向社會公布。前期物業服務費、停車服務費具體的收費標準，由建設單位與物業服務企業在相應服務等級規定的基準價和浮動幅度內約定。
非普通住宅以及業主大會成立后的普通住宅物業服務收費、停車服務費實行市場調節價，由業主委員會或全體業主與物業服務企業協商約定，并報當地價格主管部門和物業主管部門備案。
第八條 普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。
普通住宅物業服務等級及內容參照《山東省物業服務規范第一部分：住宅物業（DB37/T 1997.1-2011）》執行。
第九條 普通住宅物業服務成本包括：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用；
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護、安全防范費用；
（六）辦公費用；
（七）物業服務企業的固定資產折舊；
（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
物業管理區域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
供水二次加壓設備運行電費和供熱換熱站加壓設備運行電費、水費由供水、供熱單位承擔，不得列入物業服務成本。
第十條 前期物業服務合同應當約定以下內容：物業服務等級、服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，應當約定一致。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同中應當包含上述物業服務合同內容。
物業服務企業應當自與建設單位或業主委員會簽訂物業服務合同之日起十五日內，將營業執照、資質證書、物業服務合同、物業服務成本測算報告等資料向市、縣價格主管部門備案。
第十一條 在住宅物業辦理交付手續之前，建設單位或受聘的物業服務企業應當向當地價格主管部門和物業主管部門申報普通住宅前期物業管理服務收費核準手續。申報程序如下：
（一）建設單位或物業服務企業向物業主管部門申報物業服務等級驗收。物業主管部門依據物業服務等級標準和前期物業服務合同等備案文件對物業項目進行驗收，并出具《物業服務等級核定意見書》；
（二）建設單位或物業服務企業持《物業服務等級核定意見書》向價格主管部門申領《聊城市普通住宅前期物業服務收費核準表》。
第十二條 在物業服務等級核定過程中，如發現有物業服務內容減少或物業服務質量低于前期物業服務合同約定標準的，物業主管部門可以據實調低該物業服務項目的物業服務等級；價格主管部門應據此對應物業服務指導價格標準降低該項目的前期物業服務收費標準。
前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當適當減免，減免比例不低于30%，差額部分由建設單位補償物業服務企業。
第十三條 在辦理前期物業服務收費核準手續之前，建設單位或物業服務企業不得向業主收取前期物業服務費；此期間產生的物業管理費用，由建設單位承擔，其支付金額和支付方式應在前期物業服務合同中約定。
在辦理前期物業服務收費核準手續后，建設單位自有房屋、未售出房屋或已售出但未交付業主的房屋的前期物業服務費由建設單位支付。已交付業主的房屋，其前期物業服務費自交付業主之日次月開始，由業主按月支付。業主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理交付手續的，視為交付。
物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。
第十四條 物業服務費按照法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。已辦理房產證的，以《房屋所有權證》記載的房屋面積計收；未辦理房產證的，按房產測繪機構出具的《房產測繪報告書》的房屋建筑面積測繪結果計收。
獨立專有車庫，按照房屋權屬證書或購房合同載明的建筑面積交納物業服務費。
改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室實行市場調節價，按相應的經營性用房物業服務費標準收取。
對物業管理區域內承擔義務教育任務的中小學、公立幼兒園、福利院、非營利性醫療衛生機構等的物業服務收費，參照該物業管理區域普通住宅物業服務收費標準執行。
第十五條 房屋交付后空置一年以上的，經業主或物業使用人與物業服務企業確認后，按照物業服務費執行標準的70%收取；一年內（含一年）的物業服務收費標準按照全額收取。合同另有約定的，從其約定。
第十六條 車位租賃費的具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定后，報當地價格主管部門和物業主管部門備案。
第十七條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的共有車庫內的車位產權人或承租人應當交納停車服務費。
停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。
車位產權人或承租人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂書面車輛看管協議。
已購買或承租車位但未停放車輛半年以上的，經車位產權人或承租人與物業服務企業確認后，停車服務費按不低于實際執行標準的70%由雙方約定執行。
第十八條　占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。業主大會成立前，經半數以上業主同意， 車位場地使用費收取標準按當地價格主管部門制定的車位租賃費標準執行。
第十九條 停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的物業管理服務費用，可依照物業服務合同約定，按實際支出在場地使用費中列支；業主大會成立前，其物業管理服務費用按照當地價格部門制定的停車服務費標準提取。
車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業主共有，主要用于補充相關物業管理區域的物業維修專項資金，物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公示共有收益的收支帳目，接受全體業主監督。
第二十條 車位租賃費、停車服務費和場地使用費應當按月收取。物業合同另有約定的，車位租賃費、停車服務費和場地使用費可以預收，但預收時間一般不得超過半年。
第二十一條 物業服務企業對車輛實行出入證（卡）管理的，應當為業主或者物業使用人免費配置出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦證（卡）的，可以據實收取工本費，除此之外不得再另行收取押金、門禁系統管理費、運行費等。
第二十二條 進入物業管理區域為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛，應按照物業服務企業指示要求停放在臨時停車區域，物業服務企業不得收取停車費用。
除前款規定以外的其他外來車輛，停放超過2小時的，物業服務企業可以收取一定費用，收費標準經業主大會同意后，報當地價格主管部門備案。未成立業主委員會的，報當地價格主管部門審核后執行。
第二十三條 供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。
專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第二十四條 業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。
業主或物業使用人向物業服務企業繳納的物業服務費中已包括裝修期間的服務成本，物業企業不得再向業主或物業使用人收取裝修管理費、裝修電梯使用費等相關費用。
第二十五條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律法規政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。
第二十六條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等進行公示，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。
第二十七條 政府價格主管部門對物業服務收費實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
第二十八條 物業服務企業違反本辦法規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。
物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以各種理由拒絕交納。業主拒不繳納物業服務費的，物業服務企業可依法追繳。
物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。
第二十九條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：
（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；
（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；
（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
（四）強制服務并收費的；
（五）不按規定實行明碼標價的；
（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。
第三十條 價格主管部門、物業主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》和本辦法管理和監督物業服務的，由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。
第三十一條 本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行；合同到期后或合同未約定期限的，按本辦法規定執行。
第三十二條 其他管理人的物業服務收費可參照本辦法規定執行。

第三十三條 本實施辦法自2014年10月1日起施行，有效期至2019年9月30日。