寸土寸金的上海，發(fā)展一直受土地瓶頸的制約，而在郊區(qū)有大片的農(nóng)業(yè)用地由于未集約利用，生產(chǎn)效率低下；但一方面，一些大量的農(nóng)村建設(shè)用地則因為制度因素難以直接利用，對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在上海一直是相關(guān)職能部門重點突破的領(lǐng)域。以下是關(guān)于上海市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)展態(tài)勢及相關(guān)政策解讀：上海市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)展態(tài)勢

從上海市農(nóng)業(yè)委員會獲悉，在2009年啟動的上海穩(wěn)定完善農(nóng)村土地二輪延包承包關(guān)系工作目前已經(jīng)完成，一共涉及了上海9個區(qū)縣、97個涉農(nóng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1113個村。至2011年11月底，承包合同簽訂率為99.68%，權(quán)證發(fā)放率已達99.44%。

而進入2012年，對于土地流轉(zhuǎn)的研究與實踐則推動迅速。1月16日，上海市農(nóng)委發(fā)布了8號文《關(guān)于切實加強土地流轉(zhuǎn)管理工作的通知》，而在2月1日，上海市農(nóng)委針對上海的土地流轉(zhuǎn)組織召開了一次專題的工作會議，上述9個涉農(nóng)區(qū)縣分別介紹了各自在土地流轉(zhuǎn)管理的經(jīng)驗，這些經(jīng)驗和方法也將被推廣開來。

但一些制度上的掣肘也在依稀被揭開。上海農(nóng)委8號文甚至提及：土地流轉(zhuǎn)中，對于土地需求量大的地區(qū)，要探索建立公開公的出讓程序，通過招拍掛等辦法，將土地優(yōu)先流轉(zhuǎn)給生產(chǎn)技術(shù)高、經(jīng)濟效益好的企業(yè)和經(jīng)營者。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場全面建成

據(jù)悉，為了推進土地流轉(zhuǎn)，上海的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場目前已全面建成并開始運行，目前已經(jīng)累計建設(shè)完成74家鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)中心，基本實現(xiàn)上海涉農(nóng)地區(qū)承包地流轉(zhuǎn)管理與服務(wù)的全覆蓋。

按上海的規(guī)定，上海的鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)中心至少配備3至5名管理人員，每個村則設(shè)置1名流轉(zhuǎn)信息員；由于土地流轉(zhuǎn)繁雜涉及眾多法律及補償問題，上海農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁體系也已形成。

上海市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)政策解讀：

關(guān)于上海市農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點意見

滬府辦【2001】54號

實行農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（以下簡稱土地流轉(zhuǎn)），可以盤活農(nóng)村土地資源，提高土地資源利用率，帶動農(nóng)村土地升值，更好地解決“三農(nóng)”問題，促進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加農(nóng)民收入，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化。土地流轉(zhuǎn)為加快實現(xiàn)工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中、土地向規(guī)模經(jīng)營集中提供了巨大的空間，有利于探索一條郊區(qū)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的新路。

為了進一步落實黨的十五屆五中全會精神，要在堅持家庭承包經(jīng)營制度的前提下，按照“土地確權(quán)、三權(quán)分離、價值顯化、市場運作、利益共享”的方針，加快建立土地流轉(zhuǎn)機制。現(xiàn)結(jié)合實際，提出本市土地流轉(zhuǎn)的試點意見如下：

一、土地流轉(zhuǎn)的主要原則

（一）土地政策連續(xù)性與開創(chuàng)性相一致。在土地流轉(zhuǎn)中，既要貫徹《土地管理法》的規(guī)定，嚴(yán)格按照法律和政策辦事，保證農(nóng)村土地政策的連續(xù)性，又要堅持求實的態(tài)度，在貫徹的辦法上銳意創(chuàng)新，有所突破。

（二）加快郊區(qū)建設(shè)發(fā)展與保護耕地相一致。在土地流轉(zhuǎn)中，既要滿足郊區(qū)建設(shè)對土地的需求，又要嚴(yán)格保護耕地，確保郊區(qū)建設(shè)占用耕地的占補衡，實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)成為土地市場化和法制化。

（三）鼓勵土地流轉(zhuǎn)與尊重農(nóng)民意愿相一致。在土地流轉(zhuǎn)中，既要降低農(nóng)村土地開發(fā)的初始成本，利用土地級差效益，促進郊區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，又要堅持土地流轉(zhuǎn)建立在農(nóng)民自愿的基礎(chǔ)上，保障農(nóng)民合法權(quán)益，維護社會的穩(wěn)定。

（四）土地流轉(zhuǎn)方向與土地利用規(guī)劃相一致。土地流轉(zhuǎn)要符合全市土地利用總體規(guī)劃和上海城市總體規(guī)劃的要求，流轉(zhuǎn)的方向要與土地利用分區(qū)用途管制相一致，使流轉(zhuǎn)成為土地合理利用和規(guī)劃實施的重要途徑之一。

二、土地流轉(zhuǎn)的主要方式

（一）實行對農(nóng)用地和建設(shè)用地有償、有期限流轉(zhuǎn)，農(nóng)民宅基地有償置換。

（二）農(nóng)用地在土地承包期限內(nèi)，必須堅持在承包戶自愿的前提下，允許農(nóng)民通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、互換等方式，將承包土地使用權(quán)向?qū)�業(yè)大戶、合作農(nóng)場和農(nóng)業(yè)園區(qū)等流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營。

（三）集體建設(shè)用地可通過土地使用權(quán)的合作、入股、聯(lián)營、置換等方式進行流轉(zhuǎn)，鼓勵集體建設(shè)用地向城鎮(zhèn)和工業(yè)園區(qū)集中。

（四）鼓勵農(nóng)民宅基地實行復(fù)墾后進行有償置換。

三、農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)辦法

（一）經(jīng)土地承包者同意、所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地承包合同管理部門鑒證，農(nóng)用地使用權(quán)在農(nóng)戶之間、農(nóng)戶與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織之間、個人與社會各法人之間均可進行合理流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)價格在雙方自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，按市場價格確定。

（二）鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有償反租農(nóng)戶承包地使用權(quán)，通過農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施改造和農(nóng)田整理，再將農(nóng)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)包給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大戶或農(nóng)業(yè)企業(yè)。

（三）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以以土地使用權(quán)合作、入股等方式，參與苗木生產(chǎn)基地、江河涵養(yǎng)林、沿海防護林，以及生態(tài)公益林的建設(shè)和開發(fā)。

（四）鼓勵國內(nèi)外投資者投資農(nóng)業(yè)項目。投資者可采用租賃方式取得土地使用權(quán)，政府有關(guān)部門不再收取土地使用費。

四、集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)辦法

（一）集體建設(shè)用地要充分挖掘和合理利用存量土地，尤其是集體建設(shè)用地中的閑置土地。

（二）鼓勵工業(yè)用地向規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)集中。鼓勵工業(yè)園區(qū)以外的集體經(jīng)濟組織，通過土地使用權(quán)合作、入股、聯(lián)營、置換等流轉(zhuǎn)方式，取得工業(yè)園區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)。

（三）允許采用土地使用權(quán)的合作、入股、聯(lián)營、置換等流轉(zhuǎn)方式，參與興辦除商品房開發(fā)以外的工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性項目的建設(shè)。土地流轉(zhuǎn)的收益可以一次性或分期取得，流轉(zhuǎn)地價應(yīng)充分體現(xiàn)土地的用途級差和地區(qū)級差。