針對江西省的農(nóng)村宅基地管理政策進行改革的問題思考，宅基地在利益空間上一直都是處于一個不清楚的階段。可是經(jīng)濟的發(fā)展讓宅基地的價值不停的在上升，導致之前松散的產(chǎn)權邊界，很難再適應這個經(jīng)濟發(fā)展迅速的社會了。在適當?shù)臅r期提出改革宅基地的管理政策，是我國需要重點考慮的問題。

農(nóng)村宅基地管理制度是我國農(nóng)村土地制度重要內容。在經(jīng)濟社會快速發(fā)展和變化時期，這種農(nóng)村居民基本居住權利保障制度發(fā)揮了重要作用，既可以防范農(nóng)戶可能面臨的不確定風險，同時又能讓農(nóng)村剩余勞動力可以放心自由地從農(nóng)業(yè)中解放出來，參與到城鎮(zhèn)化進城中。未來二三十年，我國仍將處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，這種農(nóng)村的穩(wěn)定保障機制依然重要，但宅基地管理制度的缺陷也隨之凸顯，農(nóng)村宅基地管理制度改革已迫在眉睫。

1.現(xiàn)行宅基地管理制度的缺陷

1.1村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃滯后

我省許多鎮(zhèn)村重經(jīng)濟建設，忽視村鎮(zhèn)規(guī)劃建設，缺乏全面規(guī)劃、協(xié)調發(fā)展的長遠規(guī)劃，使村鎮(zhèn)規(guī)劃制定遲慢。使村莊向外擴展無序，村內宅基地雜亂無章，亂搭亂建現(xiàn)象比較嚴重。造成居民點占地面積越來越大，老宅基地閑置越來越多；忽視了對舊宅基地的改造和利用，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理。

1.2宅基地流轉存在法律障礙

我國對農(nóng)村宅基地流轉采取用途限制、方式限制、對象限制及禁止抵押等4個方面進行立法限制。用途上《土地管理法》第63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租于非農(nóng)業(yè)建設”；方式上《土地管理法》第62條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”；對象上，2004年12月國務院發(fā)布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》強調：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”2007年12月國務院辦公廳《關于嚴格執(zhí)行農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》中強調：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住房或小產(chǎn)權房”“單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)”，2008年1月15日國土資源部《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》再次重提“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住房或小產(chǎn)權房。”抵押上，我國《擔保法》第37條規(guī)定“耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地使用權不得抵押。”

以上立法極大的限制了宅基地資源的合理流動與配置，造成了許多宅基地被廢棄，不能有效利用。

1.3基層宅基地管理混亂

基層宅基地管理混亂主要表現(xiàn)在管理責任不明確、法律觀念淡薄、缺乏行之有效的處罰措施。

管理責任不明確。由于我國農(nóng)村集經(jīng)濟組織享有對集體資產(chǎn)的占有權、使用權、收益權和處分權，而當下農(nóng)村基層集體經(jīng)濟組織干部管理水參差不齊，政治素質和發(fā)展經(jīng)濟的能力不一。這些問題將導致農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展受到限制，部分地區(qū)還出現(xiàn)村干部嚴重損害集體利益的行為。在宅基地管理方面重視不夠、管理不嚴，沒有嚴格按照規(guī)劃和國土部門要求，申請和審批宅基地。由于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理人員調整和干部隊伍不穩(wěn)定，對宅基地的管理也沒有持續(xù)性和統(tǒng)一性，導致管理責任不明確，管理混亂。

法律觀念淡薄。在我省部分地區(qū)由于傳統(tǒng)根深蒂固，首先，農(nóng)村土地集體所有制觀念淡薄，不少農(nóng)民對承包土地存在著“誰耕種、誰所有”的觀念，并且認為宅基地是可以祖祖輩輩繼承下去的一種私有財產(chǎn)，有的甚至將自己承包的責任田當成私有土地，隨意侵占或調換建房。其次，部分地區(qū)封建迷信依然存在，聽信風水先生的胡言亂語，紛紛向村外尋找“風水寶地”建房。特別是富裕起來的農(nóng)民過分追求寬敞、美觀和方便，舍棄老宅破屋，在村外或公路邊修建新房，以滿足自己擺闊氣、高人一等的狹隘心理。

缺乏行之有效的處罰措施。由于土地法律、法規(guī)不夠完善，國土資源部門又沒有強有力的執(zhí)法手段和措施，如現(xiàn)行《土地管理法》中，沒有一條賦予國土資源管理部門對土地違法行為直接實施拆除權和執(zhí)行權等規(guī)定，作為國土資源管理者是在第一時間發(fā)現(xiàn)土地違法違規(guī)行為，而又無權對土地違法者直接實施強有力的制止措施，使執(zhí)法錯過最佳良機，由于受執(zhí)法職能的限制，面對違法占地者難以標本兼治。根據(jù)《土地管理法》第83條規(guī)定：“依照本法規(guī)定，責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止使工，自行拆除；對繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機關有權制止。建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起十五日內，向人民法院起訴；期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執(zhí)行，費用由違法者承擔”。如發(fā)現(xiàn)違法用地建設者，按照法律程序先下發(fā)責令停工通知書，不履行的在下發(fā)處罰決定書，不執(zhí)行處罰決定書的在申請人民法院強制執(zhí)行，從受理到執(zhí)行周期過長，且已經(jīng)形成違法事實，加大了執(zhí)法難度，如果國土部門在發(fā)現(xiàn)違法用地的第一時間強拆，可能形成政府違法、行政不作為等。同樣，《土地管理法》對違法違規(guī)追究缺乏具體規(guī)定，操作性不強，如對超面積如何處置，“一戶多宅”如何退出？閑置宅基地如何處置等等。從而導致宅基地管理中的違法違規(guī)行為缺乏行之有效的處罰措施。