回憶2017:

受限購(gòu)政策的影響，自6月份開(kāi)始，全國(guó)的房貸利率持續(xù)上調(diào)。記者實(shí)地走訪了鄭州市內(nèi)的工、農(nóng)、中、建、交五大行以及浦發(fā)、民生、中信等銀行發(fā)現(xiàn)，目前首套房貸利率普遍上浮10%~20%,有的甚至上浮30%或直接停貸。不少銀行表示，銀行額度緊張，放款較慢。

河南商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，房貸利率上浮與其它調(diào)控政策共同組成當(dāng)前樓市發(fā)展新政，這種房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策調(diào)整的趨勢(shì)還將持續(xù)一段時(shí)間。

調(diào)控的一個(gè)大變化是下決心先把房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)或使其略有下降。在這個(gè)目標(biāo)下，房貸政策必須率先落實(shí)，壓住需求，而不分是首套房需求、改善型需求和投資投機(jī)性需求，一切服從先讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定再說(shuō)。同時(shí)，繼續(xù)實(shí)施區(qū)別對(duì)待的首套房或者剛需優(yōu)惠政策的話，會(huì)出現(xiàn)打擦邊球，鉆政策空子的情況。因此，不再特別強(qiáng)調(diào)首套房的優(yōu)惠政策落實(shí)了。

利率上浮會(huì)成為購(gòu)房者放棄購(gòu)房的因素嗎？在購(gòu)房者閆朋輝看來(lái)不會(huì)，“我剛剛在中牟買(mǎi)了套房，雖然我貸款的那家銀行利率上浮20%,但是我是剛需，買(mǎi)房等著結(jié)婚呢，等不起。”

一名置業(yè)顧問(wèn)稱，即使是利率上浮，一些剛需還是要買(mǎi)，但是炒房客會(huì)考慮投入產(chǎn)出比，算下來(lái)不劃算就會(huì)放棄炒房。

猜想2018:

2018年利率會(huì)放松嗎？“預(yù)計(jì)銀行信貸會(huì)繼續(xù)收緊。”泉舜集團(tuán)鄭州公司副總經(jīng)理王振東認(rèn)為，信貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)向標(biāo)，調(diào)控不松動(dòng)，信貸無(wú)預(yù)期。

一名銀行人士稱，按照往年的情況，一季度銀行額度充足，放款周期應(yīng)該會(huì)有所縮短。“不過(guò)，1月份為銀行的‘開(kāi)門(mén)紅’時(shí)期，以攬儲(chǔ)為主。2月份又適逢春節(jié)假期，影響審批進(jìn)度，按揭貸款的申請(qǐng)、審批、放貸可能會(huì)在3月初才進(jìn)入正軌。目前客戶申請(qǐng)組合貸款，周期大概2個(gè)月-3個(gè)月，純商貸的周期基本沒(méi)有規(guī)律。”

上述人士預(yù)測(cè)，2018年房貸或出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的優(yōu)化，比如首套剛需、改善需求的房貸將會(huì)受到支持，對(duì)于投機(jī)投資性住房的房貸需求會(huì)限制得更緊。

》線上選房將成買(mǎi)房主要方式？

回憶2017:

“如果沒(méi)有記錯(cuò)，線上選房在鄭州應(yīng)該是鑫苑先流行起來(lái)的。”一名置業(yè)顧問(wèn)向記者說(shuō)，后來(lái)慢慢普及了。融創(chuàng)、永威、鑫苑、名門(mén)等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均選擇使用線上選房的模式。

微信選房跟現(xiàn)場(chǎng)選房對(duì)房企有啥影響呢？上述置業(yè)顧問(wèn)稱，微信選房更方便，不用安排場(chǎng)地，“現(xiàn)在風(fēng)聲這么緊，已經(jīng)過(guò)了把大家召集起來(lái)選房湊人氣的時(shí)代了，低調(diào)著把房子賣掉比什么都強(qiáng)。”

猜想2018:

“線上選房成本低，數(shù)據(jù)可控，2018年會(huì)有更多的房企用這種方式售房。”鄭州某項(xiàng)目銷售經(jīng)理稱。

》“全款買(mǎi)房”的“驚嚇”會(huì)不會(huì)再延續(xù)？

回憶2017:

雖然調(diào)控使得大部分樓盤(pán)“退燒”,但是依然會(huì)有一些熱點(diǎn)樓盤(pán)受到追捧。

在相關(guān)部門(mén)嚴(yán)查之下，加上限價(jià)的驅(qū)使，鄭州市場(chǎng)很少有樓盤(pán)頂風(fēng)作案抬高房?jī)r(jià)。“而有購(gòu)房資格的人是固定的，買(mǎi)一撥，就少一撥。”一名銷售人員稱。

在此背景下，白沙片區(qū)某樓盤(pán)選擇價(jià)銷售，均價(jià)低于預(yù)期2000元/?，但是要求“付全款”的先選，按揭的后選，結(jié)果3分鐘微信清盤(pán)，全是全款者購(gòu)買(mǎi)。

該樓盤(pán)一時(shí)成為鄭州樓市焦點(diǎn)，此后，鄭州多個(gè)樓盤(pán)采取上述樓盤(pán)的策略，“價(jià)開(kāi)盤(pán)，全款先選，按揭后選”的方式迅速“收割”一批又一批購(gòu)房者，雖然“全款往里走，貸款別堵門(mén)口”曾傷了無(wú)數(shù)按揭者的心。

業(yè)內(nèi)分析人士稱，在此嚴(yán)格的調(diào)控下，一些項(xiàng)目眾多、需要快速回籠資金的房企選擇上述銷售策略不失為一種好的方案，“畢竟現(xiàn)金為王，快速周轉(zhuǎn)才是房地產(chǎn)的真諦。”

猜想2018:

鄭州某房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“全款的先選，按揭的后選”的售房模式雖然對(duì)購(gòu)房者帶來(lái)一些不好的體驗(yàn)，后來(lái)這種售房模式也被叫停，但對(duì)于一些熱銷樓盤(pán)來(lái)講，或許會(huì)繼續(xù)私下采用這種銷售模式。

》2018房?jī)r(jià)是否繼續(xù)穩(wěn)？

回憶2017:

據(jù)鄭州市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年11月份，鄭州商品住宅銷售均價(jià)為7997元/?，比年初的9586元/?下降了1589元/?，下跌16.58%;2017年1到11月份商品住宅均價(jià)為7973元/?，同比下降17.58%.

二手房方面，2017年11月份，二手房住宅成交均價(jià)為10387元/?，與2016年同期的10303元/?基本持。

顯而易見(jiàn)，2017年整體而言，鄭州市場(chǎng)上投資客明顯減少，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，部分區(qū)域出現(xiàn)小幅度下跌。

在實(shí)際市場(chǎng)中，各個(gè)樓盤(pán)的表現(xiàn)也能驗(yàn)證數(shù)據(jù)，如融創(chuàng)瓏府、名門(mén)翠園、榮盛祝福花語(yǔ)水岸、富力建業(yè)尚悅居、保利文化廣場(chǎng)等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格與周邊持，甚至略低于周邊，保持良好的去化；而融創(chuàng)象湖一號(hào)、永威森林花語(yǔ)、康橋香溪郡、亞新美好藝境等項(xiàng)目的后期加推均與之前持，并無(wú)明顯上漲。