武漢市物業管理條例（修訂草案）

第一章  總  則

第一條  為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，打造共建共治共享的社會治理格局，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》（國務院令第379號）、《湖北省物業服務和管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。

本條例所稱物業管理，是指業主自行或者通過選聘物業服務企業等形式，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條  物業管理應當遵循中國共產黨領導的業主自治和政府依法監管相結合的原則。

第四條  市、區人民政府（含開發區、風景區管委會，下同）應當將物業管理工作納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系，堅持法治、德治、自治相結合，建立物業管理綜合協調機制，完善公益性和市場化相結合的物業管理機制，持續推進“紅色物業”建設，促進物業管理融入城市基層社會治理。

第五條  房屋主管部門負責物業管理活動的監督管理工作，對物業服務企業及其從業人員、業主委員會進行業務指導、培訓和監督管理。

民政主管部門負責對街道辦事處、鄉鎮人民政府和居（村）民委員會在業主委員會組建、換屆選舉等活動中履行相關職責進行指導、監督和考核。

規劃、土地、建設、公安、城管、價格、環保、水務、工商、園林和林業等部門按照各自職責負責物業管理活動的相關監督管理工作。

第六條  街道黨工委、鄉鎮黨委和社區黨組織應當加強對物業管理工作的領導，推進物業管理領域黨的組織和黨的工作全覆蓋，實現黨對物業管理的引領、組織引領、工作引領，把物業管理隊伍建設成為黨的工作隊，發揮物業管理功能和政治引領作用。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在民政、房屋主管部門指導監督下，依法組織本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調物業管理與社區管理、社區服務之間的關系，調解物業管理糾紛，并將在物業管理中收集的相關信息與民政、房屋主管部門進行共享。

居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。

物業管理應當納入基層精神文明建設和基層黨建責任制的考核內容。

第七條  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，房屋、公安、民政、城管等部門和居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方代表參加。

第八條  建立黨組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業聯動機制，全面推行居（村）民委員會和業主委員會、物業服務企業負責人交叉任職。

第九條  物業管理行業協會應當加強行業自律管理，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善物業服務企業及其從業人員自律制度，開展物業管理示范項目考評和從業人員培訓，協助房屋主管部門做好信用信息管理。

第二章  新建物業與前期物業管理

第十條  物業區域的劃分，根據建設項目用地規劃許可證確定的紅線圖，結合物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照下列規定確定：

（一）物業配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業區域；但規模過大、劃分為一個物業區域不便于管理的，或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區，且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以分別劃分為獨立的物業區域；

（二）分期建設項目或者2個以上單位開發建設的項目，其配套設施設備共用的，可以劃分為一個物業區域；

（三）已建成、共用設施設備比較齊全且相對集中的項目，可以劃分為一個物業區域。

規劃部門審查項目規劃設計方案時，應當統籌考慮項目分期、配套設施設備設置對業主使用、共用的影響。

第十一條  開發建設單位應當在取得房屋預售許可或者現售備案前劃分物業區域，報送區房屋主管部門備案，并將經備案的物業區域向物業買受人明示。

老舊住宅區需要實施物業管理的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求老舊住宅區業主意見后，確定物業區域，并報區房屋主管部門備案。

第十二條  對新建物業，開發建設單位應當按照規定無償配置物業服務用房；物業服務用房屬于全體業主共有，應當專門用于物業管理工作。

物業服務用房包括物業服務企業辦公用房和業主委員會議事活動用房。配置的物業服務用房建筑面積不得低于建設工程規劃許可證載明的建筑物總面積的2‰，并不得少于100方米，其中業主委員會議事活動用房建筑面積不得少于20方米。

物業服務用房應當具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件，配置獨立、合格的水、電等計量裝置，并且具備辦理不動產權屬登記的條件。

開發建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證時，其提交的規劃設計方案中應當注明物業服務用房的具體位置。

第十三條  新建物業內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備，應當符合國家技術標準和技術規范，并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。

第十四條  住宅及同一物業區域內非住宅的開發建設單位，應當按照國家、省及本市相關規定，通過招投標方式選聘物業服務企業，并與其簽訂前期物業服務合同。市房屋主管部門應當建立全市統一的物業管理招投標臺，為物業管理招投標當事人提供指導和服務。

投標人少于3個或者建筑物總面積不超過3萬方米的，經物業所在地區房屋主管部門批準，可以采取協議方式選聘物業服務企業。

第十五條  開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包括前期物業服務合同約定的內容，并明確物業區域內屬于全體業主共有共用的配套設施設備。

前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定。 

開發建設單位應當在取得房屋預售許可或者現售備案前，與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，并自簽訂合同之日起15日內向物業所在地區房屋主管部門備案。

第十六條  開發建設單位在出售物業前，應當制定臨時管理規約。物業買受人在與開發建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約進行書面承諾。

第十七條  開發建設單位應當于物業交付15日前與前期物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，簽訂物業承接查驗協議，作為前期物業服務合同的補充協議。

前期物業服務企業應當自物業承接查驗完成之日起30日內，向區房屋主管部門備案。　　

第三章  業主、業主大會及業主委員會

第十八條  房屋所有權人為業主。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、繼承、拆遷或者征收補償等法律行為已經合法占有該房屋的人，認定為物業管理中的業主。

業主按照《物業管理條例》（國務院令第379號）的規定享有業主權利，承擔業主義務。

業主可以依法委托物業使用人行使業主權利、履行業主義務。委托應當以書面形式提交業主委員會。

第十九條  一個物業區域成立一個業主大會。符合下列條件之一，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會：

（一）交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上的；

（二）首次交付專有部分之日起滿2年且交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上的；

（三）交付的房屋套數達到總套數50%以上的。

業主總人數在20人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。

專有部分面積和業主人數按照《湖北省物業服務和管理條例》第二十五條的規定確定。

業主身份的確定，以不動產登記簿為準；沒有登記的，以其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

第二十條  符合召開首次業主大會會議條件的，開發建設單位應當書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府；業主也可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開業主大會會議的書面報告。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到報告之日起30日內組織業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業主大會會議。

籌備組由業主和街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會、開發建設單位的代表組成，其中業主所占比例不得低于二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。

民政、房屋主管部門應當加強對籌備召開首次業主大會會議的指導。

第二十一條  籌備組應當自成立之日起60日內組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止。

開發建設單位應當在首次業主大會會議召開前向街道辦事處、鄉鎮人民政府報送《湖北省物業服務和管理條例》第二十三條規定的文件資料。召開首次業主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔。

第二十二條  業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起成立。

業主大會依法成立后30日內，業主委員會應當就業主大會成立事項向街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并持備案證明向公安機關申請刻制業主大會和業主委員會印章。業主大會印章根據業主大會決定使用；業主委員會印章經半數以上委員簽字同意方可使用。

第二十三條  物業區域的公共收益屬于全體業主共有，業主委員會應當定期公示公共收益的收支情況。管理規約約定或者業主大會決定進行審計的，應當進行審計；業主委員會拒絕進行審計的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府暫停業主委員會職責，委托第三方進行審計；審計費用從公共收益中支出。

公共收益不得以任何個人的名義進行存儲和管理，業主大會可以持備案證明向金融機構申請開立賬戶。

業主大會、業主委員會工作經費從公共收益中列支，不足部分由全體業主分攤。

第二十四條  業主大會會議討論決定下列事項：

（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則；

（二）選舉業主委員會、更換業主委員會委員或者撤銷業主委員會委員職務；

（三）選聘、續聘和解聘物業服務企業或者決定自行管理物業；

（四）審議業主委員會提交的物業服務合同草案；

（五）依法籌集、管理、使用住宅專項維修資金；

（六）改建、重建共有建筑物及其附屬設施；

（七）改變共有部分的用途；

（八）共用部位、共用設施設備經營的方式和所得收益的管理、分配、使用；

（九）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用，以及業主委員會委員津貼的來源、支付標準；

（十）改變或者撤銷業主委員會作出的決定；

（十一）法律、法規規定應當由業主共同決定的其他事項。

業主大會的決定，對全體業主具有約束力。

第二十五條  業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會組織召開。業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）業主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其在30日內召開；逾期不改正的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開業主大會會議。

除前兩款規定外，任何單位和個人不得組織召開業主大會會議。

第二十六條  業主大會會議應當有物業區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加表決。

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見或者電子投票等形式。采用書面征求意見的，應當將征求意見書直接送達業主；無法直接送達的，應當在物業區域內公告；業主在規定期限內未反饋意見的，視為棄權。

本市建立業主電子投票系統，為業主決策提供服務，具體辦法由市房屋主管部門另行制定。

第二十七條  業主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經物業區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第二十八條  管理規約應當對下列事項作出約定：

（一）建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、使用方案；

（三）共有部分的經營與收益分配、使用；

（四）物業區域內有關環境衛生、噪聲、寵物飼養、安全管理等業主的權利與義務；

（五）違反管理規約應當承擔的責任。

管理規約自業主大會表決通過之日起生效，對全體業主及物業使用人均具有約束力。

第二十九條  業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督。

業主委員會由5至11人單數組成，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主大會議事規則另有規定的從其規定。

業主委員會委員中應當有一定比例的共產黨員。

業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。

業主委員會可以設立候補委員，候補委員人數不得超過委員人數的50%。候補委員在候補階段，可列席業主委員會會議，但不具有表決權。業主委員會任期內委員職務終止出現空缺時，從候補委員中按照得票數順序遞補產生。

第三十條  業主委員會應當履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，定期向業主大會報告工作，并在物業區域內顯著位置公布書面報告，接受業主詢問；

（三）根據業主大會決定，代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業管理活動中的相關問題，維護業主合法權益；

（五）督促業主、物業使用人遵守管理規約，調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（六）組織、監督專項維修資金的籌集、使用；

（七）根據業主大會決定或者授權，決定共用部位、共用設施設備的經營方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布經營所得收益和支出情況；

（八）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會、公安機關等做好物業區域內的社會治安、社區建設和公益宣傳等工作；

（九）督促業主交納物業服務費用；

（十）法律、法規和管理規約規定的其他職責。

業主委員會未按照規定履行職責的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當約談業主委員會。

業主委員會委員可以按照業主大會決定領取一定的津貼，津貼的來源和支付標準由業主大會決定。

第三十一條  業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當召開業主委員會會議，并于會議召開3日前在物業區域內以書面形式公布會議議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意。

業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定自作出之日起3日內以書面形式在物業區域內予以公布。

第三十二條  業主委員會委員不得有下列行為：

（一）在本物業區域內違章搭建、拒付物業服務費；

（二）違規使用業主委員會印章；

（三）《湖北省物業服務和管理條例》第三十條規定的行為。

業主委員會委員違反前款規定的，街道辦事處、鄉鎮人民政府調查核實后，責令其暫停履行職責，由業主大會決定終止其委員職務，并由有關部門依法追究其法律責任。

第三十三條  業主委員會任期屆滿60日前，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下召開業主大會會議完成換屆選舉。逾期未完成的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會會議完成換屆選舉。

第三十四條  業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物，移交給新一屆業主委員會。新一屆業主委員會未產生的，移交給居（村）民委員會代管。

業主委員會委員職務在任期內終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的前款所列財物移交業主委員會。

違反前兩款規定拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其移交，公安機關應當依法協助。　　

第四章  物業管理服務

第三十五條  本市實行物業服務項目經理責任制，物業服務企業應當按照規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作。

鼓勵物業服務企業擇優選聘黨員大學生從事物業管理工作，作為基層黨組織聯系服務群眾的骨干力量。

第三十六條  本市實行物業服務重大事件報告制度。物業區域內發生下列情形之一的，物業服務企業應當按照有關規定及時向相關主管部門、專業經營單位報告：

（一）發生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；

（二）建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在8小時內難以排除，嚴重危及業主、物業使用人及建筑物安全；

（三）物業服務人員撤離物業區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和物業使用人正常生活；

（四）發生群體性事件；

（五）其他嚴重影響業主、物業使用人正常生活的隱患或者事件。

第三十七條  物業服務企業應當根據《中國共產黨章程》的規定，設立中國共產黨的組織，在街道黨工委、鄉鎮黨委和社區黨組織領導下開展黨的活動。

物業服務企業黨組織建設、參與老舊住宅區公益性物業服務等情況作為行業評比、物業項目招投標等方面的重要參考。

第三十八條  市房屋主管部門應當加強對物業服務質量的監督檢查，組織開展物業服務質量考評，并將考評結果向社會公布。

區房屋主管部門應當建立物業服務企業信用檔案，并向公眾提供查詢服務。

第三十九條  選聘物業服務企業，應當簽訂物業服務合同。物業服務企業應當按照合同約定履行合同義務，承擔物業公共服務事項。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同報區房屋主管部門備案。

第四十條  物業服務收費應當按照國家有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。

實行政府指導價的，市價格主管部門應當會同市房屋主管部門制定收費標準，并向社會公布。政府指導價標準應當適時調整。  

前期物業服務合同生效之日至物業交付之日（含當月）的前期物業服務費用，由開發建設單位承擔；物業交付之日后的前期物業服務費用，由業主承擔。

各區人民政府應當建立保障性住房物業服務費補償機制，制定并落實補貼政策。

物業服務企業應當將物業服務事項、內容、標準和相應的收費項目、標準在物業區域內進行公布。

第四十一條  物業服務企業應當在業主委員會組建后30日內，做好住宅物業區域基本資料、公共資產、公共資源和公共收益的清理和移交工作，相關移交管理規定由市房屋主管部門制定。

第四十二條  業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿90日前組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同。

業主大會選聘物業服務企業前，應當召開業主大會會議，對選聘方式、物業服務合同的主要內容等進行表決。

物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業可以按照原合同約定繼續提供服務，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止，物業服務企業在物業服務合同期滿90日前書面告知業主委員會到期終止物業服務合同的除外。

第四十三條  有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業區域的物業服務，并依法履行交接義務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

（一）物業服務合同依法、依約解除；

（二）除本條例第四十二條第三款規定的情形外，物業服務合同期滿未續約；

（三）法律、法規、規章規定物業服務企業不得繼續從事物業服務活動的其他情形。

物業服務企業退出住宅物業區域后，業主大會仍未選聘新的物業服務企業的，由全體業主共同承擔管理責任，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當采取相應措施維護住宅物業區域的正常秩序。

第四十四條  市、區人民政府應當制訂老舊住宅區物業整治改造規劃和年度實施計劃，對配套設施設備不齊全的老舊住宅區進行整治改造，改善老舊住宅區的綜合環境。

老舊住宅區完成整治改造后，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業管理或者由業主自行管理物業。老舊住宅區的業主大會決定不選聘物業服務企業，也不自行管理物業的，區人民政府可以組織國有物業服務企業提供公益性物業服務。

市、區人民政府應當對老舊住宅區整治改造和物業管理相關費用給予適當補貼。

第四十五條  市、區人民政府應當簡化審批程序、制定扶持政策，為老舊住宅區加裝電梯提供便利。

老舊住宅區加裝電梯的，應當經本幢或者本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，并符合規劃、土地、建設、環保、消防等相關法律、法規和技術規范的規定。具體辦法由市人民政府另行制定。

第四十六條  鼓勵和支持物業服務企業為沒有實行物業管理或者業主自行管理物業不善的老舊住宅區提供公益性物業服務。區人民政府可以通過購買服務等方式，對提供公益性物業服務的企業給予適當補貼和扶持。　　

第五章  物業的使用與維護

第四十七條  物業區域內禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和擴大承重墻上原有的門窗尺寸；

（二）將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；

（三）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（四）未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設建筑物、構筑物或者其他設施；

（五）超荷載堆放物品，嚴重危害房屋安全；

（六）擅自改變架空層、設備層等共用部位、共用設施設備規劃用途；

（七）擅自占用、挖掘物業區域內道路、場地，損毀樹木、綠地；

（八）違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，擅自占壓、遷移燃氣管道，損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；

（九）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過規定標準的噪聲、振動、光源等；

（十）擅自架設電線、電纜，在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫，在樓道等業主共用部位堆放物品；

（十一）違反規定停放車輛；

（十二）違反規定出租房屋；

（十三）違反規定飼養動物或者種植植物；

（十四）法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

第四十八條  物業交付使用后，業主、物業使用人應當按照權屬登記用途使用物業。業主因特殊情況需要將住宅改變為經營性用房的，應當遵守法律、法規、規章以及管理規約的規定，并經有利害關系的業主書面同意，但不得設立產生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館等經營場所。

物業區域內按照規劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變使用性質，不得擅自遷移、拆除，因特殊情況需要改變使用性質或者遷移、拆除的，應當遵守法律、法規、規章以及管理規約的規定，經業主大會討論決定及有利害關系的業主書面同意，并依法辦理相關手續。

第四十九條  物業服務企業、業主委員會發現有違反本條例第四十七條、第四十八條規定行為的，應當予以勸阻；勸阻無效的，應當及時告知街道辦事處、鄉鎮人民政府，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織相關部門依法及時處理。

第五十條  業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先向物業服務企業登記。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

物業服務企業應當加強物業區域裝飾裝修現場的巡查，業主、物業使用人應當予以配合。