為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理,建立合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》等法規(guī)、規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,現(xiàn)就我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理中的有關(guān)事項(xiàng)予以明確,請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
一、本通知適用于經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè),具有物業(yè)管理資質(zhì),在我市行政區(qū)域內(nèi),對(duì)各類物業(yè)提供社會(huì)化、專業(yè)化有償服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。各縣(市)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由當(dāng)?shù)匕l(fā)改委會(huì)同房管部門參照本通知制定。

二、本通知所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本文件規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定,對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行日常運(yùn)行維修、養(yǎng)護(hù)、提供相關(guān)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清潔和公共秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù),向業(yè)主、物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。
三、我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內(nèi)容、特點(diǎn)的不同,分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
(一)普通住宅(含多層住宅、高層住宅且建筑面積在10000方米以上),物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行等級(jí)服務(wù)下的政府指導(dǎo)價(jià)。
(二)普通住宅以外的住宅及各類非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)、代收代辦服務(wù)收費(fèi),實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
四、業(yè)主大會(huì)成立前,開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間,并同時(shí)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定,并在業(yè)主入住前報(bào)經(jīng)市發(fā)改委核準(zhǔn)。
以招標(biāo)方式確定的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)發(fā)改委備案。市、縣發(fā)改委和物業(yè)管理行政主管部門對(duì)招標(biāo)過程中的價(jià)格行為實(shí)施監(jiān)督管理,及時(shí)糾正和依法查處招投標(biāo)中的違法違規(guī)行為。
五、業(yè)主大會(huì)成立后,普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后,在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
六、實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),業(yè)主大會(huì)成立前,由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定;業(yè)主大會(huì)成立后,由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
七、物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成包括以下部分:
(一)服務(wù)及管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定應(yīng)當(dāng)提取的福利費(fèi)等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用;
(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(八)物業(yè)公用照明、稅金;
(九)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
(十)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用。
八、 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修及維修費(fèi)用,符合專項(xiàng)維修資金予以列支的,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。
九、 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金和必要支出,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
十、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取,以法定產(chǎn)權(quán)面積(房產(chǎn)證登記的建筑面積)計(jì)算;未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
十一、物業(yè)竣工已交付使用的房屋(包括業(yè)主空置的房屋),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主自與開發(fā)建設(shè)單位約定的房屋交付之日次月起按月交納。
十二、開發(fā)建設(shè)單位因故未按時(shí)交給物業(yè)買受人或已竣工但尚未出售的空置住房,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
業(yè)主辦理入住手續(xù)后長(zhǎng)期(連續(xù)六個(gè)月以上)未使用的空置物業(yè),業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面?zhèn)浒?按不低于規(guī)定或約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的80%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
十三、房屋交付使用后,因建設(shè)單位分期開發(fā)、分期交付使得小區(qū)的綠化、道路等庭院配套設(shè)施,不能同時(shí)交付使用的,業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的10%-30%,具體幅度在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定,差額部分由開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)補(bǔ)償。
十四、業(yè)主或物業(yè)使用人房屋裝修期間,應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修管理協(xié)議,并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納裝修管理服務(wù)費(fèi)用。多層住宅不超過2元/方米,高層住宅不超過3元/方米,此費(fèi)用包括垃圾清運(yùn)處理費(fèi),高層包括電梯使用費(fèi)。
十五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、使用人同意,一次性預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)不得超過六個(gè)月,也不得擅自向業(yè)主、物業(yè)使用人收取長(zhǎng)期占用(一年以上)性質(zhì)的押金、保證金等費(fèi)用。
十六、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)普通住宅區(qū)內(nèi)且符合規(guī)劃要求的封閉式機(jī)動(dòng)車或非機(jī)動(dòng)車共用車庫(包括利用人防工程的地下車庫)和露天停車場(chǎng),物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供保潔、照明等項(xiàng)服務(wù)的,經(jīng)發(fā)改委批準(zhǔn),可收取相應(yīng)的停車服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會(huì)成立后,由業(yè)主委員會(huì)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定。
十七、利用小區(qū)共用場(chǎng)地建設(shè)的封閉停車,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意后,根據(jù)具體的設(shè)施服務(wù)條件,共用場(chǎng)地停車不超過50元/輛.月收取車位使用維護(hù)費(fèi),此項(xiàng)收益應(yīng)當(dāng)主要用于停車車位的照明、清掃、看管、維護(hù)和維修,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定收取和使用。
十八、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)除據(jù)實(shí)分?jǐn)偠�次加壓電費(fèi)外,均不得再向業(yè)主分?jǐn)偢鞣N費(fèi)用,另有約定的從其約定。
空置物業(yè)業(yè)主或物業(yè)使用人公攤費(fèi)用按不低于約定公攤費(fèi)用的80%交納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布公攤費(fèi)用的收支情況,接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人及發(fā)改委的監(jiān)督。
十九、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等部門應(yīng)當(dāng)向最終用戶直接收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托收取上述費(fèi)用的,可向委托單位收取手續(xù)費(fèi),不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
二十、因提供本通知未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和設(shè)施設(shè)備而超過最高服務(wù)等級(jí)的或有其它特殊情況的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)可在政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮,上浮幅度由價(jià)格部門在不超過20%以內(nèi)確定。
二十一、《收費(fèi)許可證》的辦理程序
(一)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施收費(fèi)前,應(yīng)持發(fā)改委確認(rèn)的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)材料到發(fā)改委申請(qǐng)辦理《收費(fèi)許可證》。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)因更名、分立、合并、搬遷或撤消等,應(yīng)在二十個(gè)工作日內(nèi)到發(fā)改委辦理《收費(fèi)許可證》變更手續(xù)。
(三)未按規(guī)定程序辦理《收費(fèi)許可證》的不得從事物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),否則按亂收費(fèi)查處。 
二十二、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施收費(fèi)前,應(yīng)按發(fā)改委規(guī)定在管理區(qū)域內(nèi)顯著位置實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括:物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等,其格式與式樣由價(jià)格監(jiān)督檢查部門統(tǒng)一監(jiān)制。
二十三、我市大中型國(guó)有企業(yè)生活區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),因硬件設(shè)施、規(guī)劃等條件限制,不能執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的,可根據(jù)實(shí)際情況單獨(dú)申報(bào)。
二十四、本通知由市發(fā)改委和市住建局負(fù)責(zé)解釋。