根據(jù)《江西省發(fā)展改革委轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》（贛發(fā)改收費〔2014〕1423號）、《江西省發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)全省經(jīng)營服務(wù)性收費項目清理結(jié)果的通知》（贛發(fā)改收費〔2015〕995號）、《贛州市物價局關(guān)于放開物業(yè)服務(wù)收費的通知》（贛市價價字〔2016〕61號）文件規(guī)定，我市除保障性住房外的物業(yè)服務(wù)收費已經(jīng)放開，實行市場調(diào)節(jié)價。為進一步規(guī)范新的價格管理形式下的物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《江西省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、本通知所稱物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議的約定，對房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地進行公共性服務(wù)、專項性服務(wù)以及提供其它與使用人生活相關(guān)的公眾代辦性服務(wù)、特約服務(wù)及多種經(jīng)營服務(wù)，按規(guī)定向開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主、使用人收取的費用。

(一)公共性服務(wù)。主要包括：物業(yè)服務(wù)區(qū)域的日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、公共秩序維持、安全防范協(xié)助等服務(wù)。

(二)專項性服務(wù)。主要包括：電梯、消防、地下停車場、轉(zhuǎn)供電、二次供水和中央空調(diào)等房屋設(shè)備運行服務(wù)。

(三)其它特約性服務(wù)。主要包括代辦性服務(wù)、特約服務(wù)和多種經(jīng)營性服務(wù)。

二、市、縣（市、區(qū)）政府價格主管部門會同房地產(chǎn)管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

三、保障性住房物業(yè)服務(wù)收費和停車服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，其收費管理辦法另行制定。除保障性住房外的其它物業(yè)（含前期物業(yè)）服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

四、物業(yè)服務(wù)收費屬經(jīng)營服務(wù)性收費，應(yīng)當遵循合理、公開、公以及收費與服務(wù)水相適應(yīng)的原則，提倡優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一類型的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)按統(tǒng)一標準收費。

五、公共性物業(yè)服務(wù)費用主要由以下項目構(gòu)成：

(一)管理、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

(三)物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

(四)物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

(五)物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護和安全防范協(xié)助費用；

(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用；

(七)直接用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域的固定資產(chǎn)折舊費；

(八)其他為服務(wù)而發(fā)生的合理支出；

(九)法定稅金；

(十)合理利潤。

六、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費。未成立業(yè)主委員會的，采取包干制形式；已成立業(yè)主委員會的，可以在合同中約定采取包干制或者酬金制等形式。

包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

七、開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理房屋預(yù)售許可證前，應(yīng)與依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并向房管部門和價格主管部門備案。

開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)銷售時應(yīng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約，并在銷售期間，將前期物業(yè)服務(wù)合同明確的物業(yè)服務(wù)收費等內(nèi)容在交易場所醒目位置進行公示。物業(yè)買受人在購買物業(yè)時，應(yīng)當對前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認，并受其約束。

開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容。

八、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但在合同期限未滿，住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

九、物業(yè)交付前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)費，用于物業(yè)交付前的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)交付后的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔。開發(fā)建設(shè)單位限定購房人辦理交付手續(xù)的時間不得少于兩個月。

開發(fā)建設(shè)單位送達書面交付通知后，物業(yè)買受人在限定期限內(nèi)無正當理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付，其物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)買受人交納（物業(yè)服務(wù)費計費起始時間以文件送達后兩個月的時間為準。送達時間的認定：開發(fā)建設(shè)單位以傳真方式發(fā)出的，以發(fā)出日期為送達日；以專人手遞方式發(fā)出的，取得買受人簽收日為送達日，如買受人拒絕簽收的，以該通知留置于買受人的住所或房屋買賣合同載明的地址之日為送達日；以掛號郵寄、特快專遞發(fā)出的，寄出后第5日為達送日；以短信、微信方式發(fā)出的以發(fā)送的時間視為送達日。開發(fā)建設(shè)單位在《贛南日報》或《贛州晚報》上進行公告的，自公告之日起第五日視為送達）。

納入物業(yè)服務(wù)范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交付物業(yè)買受人的物業(yè)（含地下車庫車位），物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位按合同約定標準交納。

開發(fā)建設(shè)單位出售物業(yè)時，承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔。

十、物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收。已辦理房產(chǎn)證（或不動產(chǎn)權(quán)證）的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準。未辦理產(chǎn)權(quán)證明的，以購房合同中的建筑面積為準。

十一、業(yè)主應(yīng)當按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)費的收取方式由雙方在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

業(yè)主不依合同約定交納物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

十二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)當在業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會的在社區(qū)居委會）的組織下，履行以下程序：1、制定調(diào)價方案，接受第三方審計；2、公布調(diào)價方案和審計結(jié)果，公示時間不少于20天；3、公示結(jié)束后，書面征求（或業(yè)主現(xiàn)場表決）、收集全體業(yè)主意見；4、公示征求意見結(jié)果，公示內(nèi)容包括收集到的業(yè)主意見情況，并在公開場合公布，公示時間不少于20天；5、公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準結(jié)果及執(zhí)行新物業(yè)服務(wù)收費標準的起始日期。

十三、利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場地設(shè)置戶外廣告、停車場或從事其它經(jīng)營活動獲取的收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以用于減輕業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費用的負擔，或按照業(yè)主大會的決定使用。經(jīng)營收益應(yīng)建立專戶管理，收支情況至少每半年向全體業(yè)主公布一次。

占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、綠地或者其他場地停放機動車輛的，應(yīng)當確保消防通道和道路的暢通。

十四、住宅小區(qū)（除保障性住房外）停車服務(wù)收費屬專項性服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車服務(wù)企業(yè)接受委托，按照停車服務(wù)合同（或物業(yè)服務(wù)合同）約定內(nèi)容提供服務(wù)并收費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立健全車輛停放服務(wù)管理制度，做好車輛進出管理登記，停車場所保潔、排水、照明、監(jiān)控（巡視），維持良好的交通秩序和日常維護等服務(wù)工作。

十五、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共園林綠化用水、居民住宅樓內(nèi)電梯、樓道照明、車庫（停車場）、二次供水、中央空調(diào)、電子對講門、消防設(shè)施設(shè)備等直接服務(wù)于居民生活的附屬設(shè)施的用水用電用氣，以及業(yè)主自行管理的物業(yè)服務(wù)用水用電用氣，執(zhí)行居民生活用水用電用氣價格（電價指居民用電類別的合表電價）；物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他經(jīng)營以及樓外附屬設(shè)施用水用電用氣按其實際用水用電用氣性質(zhì)執(zhí)行相應(yīng)類別水電氣價。

十六、供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當依法承擔物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)各單位自有產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等設(shè)施新建或改造到戶的，單位應(yīng)當向最終用戶提供收費到戶的服務(wù)。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的，雙方應(yīng)當簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負責相關(guān)工作。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務(wù)停止已交費用戶和共用部位的服務(wù)。

十七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進入小區(qū)執(zhí)行公務(wù)、搶修、檢修、救護等特種車輛，進行公用配套設(shè)施建設(shè)、維護、施工的單位，以及為業(yè)主提供配送、裝修、維修、安裝、中介等服務(wù)的外來人員收取辦證費等相關(guān)費用。

十八、業(yè)主或使用人需對物業(yè)進行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與其簽訂裝修管理協(xié)議，可以約定在申報裝修時收取一定的裝修履約保證金，但最高不得超過2000元/套。裝修未對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備造成損壞，或已自行修復(fù)且無違約責任的，經(jīng)雙方確認后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在10日內(nèi)全額退還裝修履約保證金。

裝修履約保證金用于修復(fù)裝修期間損壞的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備和承擔違約責任。業(yè)主或使用人不修復(fù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因業(yè)主不配合難以代為修復(fù)的，應(yīng)按規(guī)定報告有關(guān)主管部門依法處理，裝修履約保證金用于補充專項維修資金。

十九、提倡新簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，將電梯、中央空調(diào)、轉(zhuǎn)供電、消防設(shè)施運行費（合同未約定的維修費除外）統(tǒng)一納入公共性物業(yè)服務(wù)收費。

電梯、中央空調(diào)、轉(zhuǎn)供電、二次供水、消防等設(shè)施運行費未納入公共性物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照專項性服務(wù)項目的收費方式據(jù)實向受益業(yè)主公、合理分攤，并每季度公布一次。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得自立名目另外單獨收取裝修期間電梯運行費、衛(wèi)生保潔費等費用。

電梯、中央空調(diào)、消防設(shè)施運行費用分攤公式：用戶使用建筑面積×［（耗費＋人工費）÷總使用建筑面積］

（耗費包括：電費、維保費、年檢費、測試費、校驗費、特種設(shè)備保險費、材料配件費等費用）

轉(zhuǎn)供電、二次供水費用分攤公式：用戶實用量×（單價＋總損耗費÷全部用戶實用量）

二十、新建商品房住宅小區(qū)二次供水設(shè)施執(zhí)行2014年《贛州市城鎮(zhèn)生活飲用水二次供水管理辦法》（贛州市人民政府令第七十號）的規(guī)定，應(yīng)全部委托供水企業(yè)設(shè)計、施工，竣工驗收后移交供水企業(yè)管理維護，二次供水費用實行同城同價，按照物價部門核定標準執(zhí)行。各縣（市、區(qū)）二次供水價格由當?shù)貎r格主管部門制定。

二十一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修（物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的除外）、更新、改造項目從專項維修資金中列支。未交存住宅專項維修資金的小區(qū)由受益業(yè)主據(jù)實分攤。

二十二、裝修垃圾可以由業(yè)主、使用人自行清運，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為清運，委托清運垃圾收費標準由雙方協(xié)商確定，不能強行服務(wù)并收費。

二十三、代收費項目和標準要在購房合同或合同的補充協(xié)議中明確，不得自立收費項目或超標準收費，并在用戶申請開通時收取。開發(fā)建設(shè)單位不能在交房時以未繳清代收費為由，拒絕或拖延辦理交房手續(xù)。

代辦性服務(wù)、特約服務(wù)收費應(yīng)遵循自愿原則，不能強行代辦并收費，其收費標準由業(yè)主或其它委托單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定。

二十四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴格遵守《價格法》《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》等法律、法規(guī)和有關(guān)價格政策，加強價格自律，自覺規(guī)范價格行為，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)；嚴格落實明碼標價制度，在住宅小區(qū)醒目位置張貼《物業(yè)服務(wù)收費公示牌》，公示內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱及聯(lián)系電話、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、12358價格監(jiān)督電話等信息。

二十五、房地產(chǎn)主管部門負責對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為進行監(jiān)督管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《江西省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定予以查處。

二十六、價格主管部門負責對物業(yè)服務(wù)價格行為進行監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價格違法違規(guī)行為，依據(jù)《價格法》《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定予以查處。

二十七、凡此前規(guī)定與本通知不相符的，以本通知為準。

贛州市物價局 贛州市房地產(chǎn)管理局