孫文杰：業(yè)主和物管是否在物業(yè)服務合同中就滯納金的收取方式、具體金額等進行約定，如無約定，則屬單方通知，并非雙方合同約定；同時需每戶業(yè)主簽訂。如果合同已約定每年物管費的支付時間，業(yè)主不按時支付，物管方則有權利按照合同要求讓業(yè)主承擔相應的違約責任。

2.如果物業(yè)服務合同無約定，物管強制收取滯納金怎么辦？

唐曉林：如果沒有合同約定物業(yè)公司仍要收取滯納金，該收費是沒有依據的，法規(guī)z中無依據、合同沒有約定也屬無依據、又沒有到相關部門備案，屬于違規(guī)收費。如果一旦涉及違規(guī)收費，按照最高人民法院司法解釋，業(yè)主有權不交；若交了滯納金，業(yè)主也有權要求物業(yè)公司退還費用，業(yè)主可向法院提起訴訟。

3.“滯納金”該如何定性？物管方是否需向相關部門備案？

云南凌云律師事務所律師孫文杰

唐曉林：物管費的收取、漲價等需要發(fā)改委、住建局備案，但一般物業(yè)公司都不會去備案。

孫文杰：滯納金的問題實際是違約的問題，屬違約金的性質，只要約定的違約金比例沒有超出法律規(guī)定的范圍不用報批。

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等民事主體之間的約定應屬違約金

據《成都商報》今年3月份報道，成都市民毛先生因與物管發(fā)生糾紛，2008年8月開始停交物業(yè)費，去年6月，毛先生被物管公司告上了法庭，物業(yè)不僅要求他支付欠交的9000多元物管費，還要求毛先生支付從2010年9月計算至實際交納拖欠物業(yè)服務費之日止，按合同約定的以3%計算得出的高達1.3萬余元的滯納金。本案歷經一審、二審，但法院對物業(yè)合同約定的滯納金并不認可，最終法院只認可50余元的違約金。

從成都多個法院的判例看，法院都未支持滯納金。據法官解釋，滯納金具有行政處罰色彩，等民事主體之間不能約定滯納金，應屬違約金。而滯納金與違約金有本質的區(qū)別??滯納金是民事主體逾期履行國家行政義務而應該承擔的行政責任形式，而違約金是等主體之間因逾期履行義務而承擔的民事責任形式。

滯納金具有法定性，由國家法律、法規(guī)明文規(guī)定，個人和其他團體都無權私自設立，物業(yè)公司不是行政部門，因此物業(yè)合同里不應提出滯納金，而是違約金。其次，滯納金具有強制性，滯納金的征收由國家強制力保障實施，并具有懲罰性，是對超過規(guī)定的期限交款而采取的懲罰性的措施。因此，滯納金只能發(fā)生在雙方的法律地位不等、國家行使公共權力的過程中。

業(yè)主逾期不交物管費，該如何處理？據國務院出臺的《物業(yè)管理條例》，第六十七條規(guī)定：“違反物