青島市物業服務收費管理暫行辦法

第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《物業管理條例》（國務院令第379號）、《青島市物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》（發改價格〔2003〕1864號）等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第三條　本辦法適用于本市行政區域內經工商行政管理機關登記注冊、物業管理行政主管部門資質認定的物業管理企業對各類物業實施管理、提供服務的收費行為。

第四條　市和各區（市）價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責轄區內物業服務收費的監督管理工作。

第五條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水相適應的原則。

第六條　物業服務收費根據物業的類型、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。

為業主提供的代為辦理服務和其他特約服務項目收費，實行市場調節價，國家、省另有規定的除外。

第七條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用，但業主大會成立前的住宅物業的物業服務費用不得實行酬金制。

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第八條　實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下內容：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行和養護費用，其中不包括中央空調、二次供水和電梯運行等費用；

（三）物業管理區域環境衛生清潔費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業管理企業固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，此項費用經業主大會同意后方可計入物業服務成本；

（九）經業主同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第九條　實行物業服務費用包干制的，物業管理企業應當每半年向業主大會通報物業服務費的收支及物業管理的實施情況，并按業主大會要求定期向業主公布物業服務費的收支賬目及物業管理的實施情況。

第十條　建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務合同應當包括服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十一條　實行市場調節價的物業服務收費標準，業主大會成立前，建設單位通過招投標形式選聘物業管理企業的，其物業服務費標準通過競標產生，并在前期物業服務合同中約定；建設單位通過協議的形式選聘物業管理企業的，物業服務費標準由建設單位與其選聘的物業管理企業協商確定，并在前期物業服務合同中約定。

業主大會成立后，其物業服務費標準由業主大會與物業管理企業協商確定，并在合同中約定。

第十二條　住宅物業服務實行分等收費管理，分等收費標準包括物業服務等級標準和物業服務等級收費標準。物業服務等級標準由物業管理行政主管部門會同價格主管部門制定，物業服務等級收費標準由價格主管部門會同物業管理行政主管部門制定。

市南區、市北區、四方區、李滄區和嶗山區的住宅物業服務分等收費標準，由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門根據住宅物業不同的服務內容、服務要求制定，并定期向社會公布；黃島區、城陽區和各縣級市的住宅物業服務分等收費標準由所在區、市價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門在不超過上述五區住宅物業服務分等收費標準的范圍內，結合當地實際情況制定，并定期向社會公布。

第十三條　住宅物業服務分等收費標準中的物業服務項目，根據不同服務內容分為綜合管理服務、公共區域清潔衛生服務、公共區域秩序維護服務、公共區域綠化養護服務以及共用部位、共用設施設備日常運行、養護服務五項。每個項目根據不同服務要求、設施設備配置情況，劃分為不同等級，最高為一級。

每個服務等級對應的收費標準為基準價格，在上浮不超過15%的浮動幅度內，由業主大會與物業管理企業協商確定具體浮動幅度。

物業服務收費標準（包干費用）為選取的各物業服務項目服務等級對應收費標準的總和。

第十四條　實行政府指導價的住宅物業服務收費標準，物業所在地為市南區、市北區、四方區、李滄區和嶗山區的，其物業服務收費標準報市價格主管部門，由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門核定;物業所在地為黃島區、城陽區和各縣級市的，其物業服務收費標準報所在區、市價格主管部門，由區、市價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門核定。

第十五條　實行政府指導價的住宅物業服務收費標準，業主大會成立前，建設單位采用招投標方式選聘物業管理企業的，由建設單位根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級并按本辦法規定擬定收費標準，并在發布招標公告前將擬定的收費標準報價格主管部門，由價格主管部門會同物業管理行政主管部門核定，具體收費標準在不超過核定的收費標準范圍內通過競標產生。

建設單位采用協議方式選聘物業管理企業的，由建設單位與其選聘的物業管理企業根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級并按本辦法的規定擬定收費標準，在辦理《商品房預售許可證》前報價格主管部門，由價格主管部門會同物業管理行政主管部門核定。其中綜合管理服務項目所選的等級既不得高于所選的公共區域清潔衛生服務項目等級，也不得高于所選的公共區域秩序維護項目等級。

第十六條　實行政府指導價的住宅物業服務收費標準，業主大會成立后，物業服務收費標準由業主大會與物業管理企業根據物業特點和服務要求，按照本辦法規定原則選擇服務項目、服務等級，協商確定。雙方協商一致的，報物業所在地的區、市價格主管部門備案；雙方協商不一致的，必要時由物業項目所在地的區、市價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門參與協調；最終協商不成的，業主大會可重新選聘物業管理企業，也可自行管理物業。

第十七條　業主大會成立后的住宅物業，物業管理企業根據業主大會要求提供本辦法未涵蓋的服務內容和設施設備，經雙方協商同意后，可適當提高收費標準。具體收費標準由業主大會與物業管理企業根據服務成本協商確定。協商確定后的收費標準，報物業項目所在地區、市價格主管部門備案。

第十八條　建設單位在招投標之前向價格主管部門申報住宅物業服務收費標準時，應當提供以下資料復印件并加蓋報送單位公章：

（一）經規劃部門批準的建設工程規劃許可證、住宅小區總面圖；

（二）申請物業服務項目、服務等級標準的書面建議;

（三）成本測算資料；

（四）其他需要報送的資料。

建設單位通過協議選聘物業管理企業的，物業管理企業

向價格主管部門申報住宅物業服務收費標準時，除應提供本條第一款（一）至（四）項材料外，還應提供前期物業服務方案、工商營業執照副本和物業管理企業資質證書的復印件并加蓋報送單位公章。

第十九條　物業服務收費按《房地產權證》載明的房屋建筑面積計算，未辦理《房地產權證》的，以購房合同所載建筑面積計算。

住宅物業區域內經規劃、房產等行政主管部門批準改變原有設計用途的物業，業主大會成立前，業主應與物業管理企業簽訂物業服務合同，其物業服務費在合同中約定；業主大會成立后，其物業服務費由業主大會與物業管理企業協商確定。

因規劃原因，不能辦理產權證明的物業（包括閣樓、地下室等），業主大會成立前，其物業服務費有合同約定的，按合同約定執行，無合同約定的，不得收費；業主大會成立后，其物業服務費由業主大會與物業管理企業協商確定。

第二十條　配備有中央空調、電梯和二次供水等設施設備的物業，其運行費用應當由業主或物業使用人支付、物業管理企業代收代管。運行費用主要包括設備維護費用、直接物質消耗費用及其他相關檢測檢驗費用。物業管理企業應單獨列賬，專款專用，滾存使用，并按照業主大會的要求，定期公布收支賬目。

第二十一條　住宅物業管理區域內配套建設的停車場（庫），其停車服務收費實行政府指導價。

凡在本市市南區、市北區、四方區、李滄區和嶗山區行政區域內的住宅物業管理區域內配套建設的停車場（庫），停車服務收費標準執行住宅小區停車服務收費指導標準，本指導標準為最高標準。黃島區、城陽區和各縣級市在不高于上述五區住宅小區停車服務收費指導標準的基礎上制定各區（市）住宅小區停車服務收費標準。

第二十二條　上條所指的停車場（庫），業主大會成立前，其停車服務收費標準，由建設單位與物業管理企業在住宅小區停車服務收費指導標準范圍內協商確定，并在前期物業服務合同中約定，合同中無約定的，不得收費；業主大會成立后，其停車服務收費標準由停車場（庫）產權人或使用權人與物業管理企業在住宅小區停車服務收費指導標準范圍內協商確定，并經業主大會同意后在合同中約定。

第二十三條　物業管理區域內業主擁有所有權或者使用權的泊車位，業主大會成立前，其泊車位的管理服務費按合同約定執行，無合同約定的，不得收費；業主大會成立后，其泊車位的管理服務費由業主大會與物業管理企業協商確定。

利用物業管理區域內的道路、公共場地等共用部分設置的臨時停車泊位，業主大會成立前，其停車服務不得收費；業主大會成立后，是否收費、收費標準的制定與調整，由業主大會自行確定。

第二十四條　停車看管責任按照國家、省、市有關規定執行。

第二十五條　新建住宅物業，業主裝修房屋產生的裝修垃圾，委托物業管理企業代為清運的，業主大會成立前，其收費標準可按房屋建筑面積或重量收取。按房屋建筑面積收取的，每方米不超過2.00元；按重量收取的，每50公斤不超過4元。具體收費方式由物業管理企業與業主協商確定，并簽訂書面協議，未簽訂協議的，不得收費。

物業管理企業對裝修人員實行出入證管理的，其出入證工本費按不超過每證1元收取。

業主大會成立后，上述兩項收費標準由業主大會與物業管理企業協商確定，并在合同中約定。

第二十六條　物業服務收費實行明碼標價，標價的內容包括：物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話等，其格式與式樣由價格監督檢查部門統一監制。

第二十七條　前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。

出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔；物業銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

物業產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。

第二十八條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、環衛、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十九條　物業管理企業不得以任何名目向業主、非業主使用人收取入住預備金、抵押金或保證金等（國家、省另有規定的除外）。

第三十條　市價格主管部門應當對物業服務收費實行價格監測制度，物業管理企業應當根據價格主管部門的要求，定期報告物業服務收費標準。

第三十一條　市價格主管部門對住宅物業服務成本實行監審制度，在開展成本調查時，物業管理企業應當向價格主管部門如實反映情況，提供必需的賬簿、成本資料、文件以及其他資料等。

第三十二條　本辦法所規定物業服務收費標準的測算，采用包干制結算形式。