8月6日傍晚，沈陽(yáng)政府官網(wǎng)發(fā)布，最新的沈陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策“沈六條”正式出臺(tái)。其最為主要的內(nèi)容為將今年4月“沈七條”的原限購(gòu)區(qū)域（沈河、和以及渾南三環(huán)內(nèi)），擴(kuò)大至沈陽(yáng)全市行政區(qū)域(不含遼中區(qū)、新民市、法庫(kù)縣、康縣)， 限制對(duì)象仍只限商品住宅，對(duì)二手房以及商業(yè)未做限購(gòu)，這樣限新房的確會(huì)分流一部分的需求，它會(huì)進(jìn)入到二手房市場(chǎng)以及公寓等商業(yè)市場(chǎng)，這是一種需求的釋放。

當(dāng)日晚間，沈陽(yáng)進(jìn)一步調(diào)控政策靴子落地后，引發(fā)了沈陽(yáng)全民熱議，大家非常關(guān)注本次調(diào)控政策將對(duì)未來(lái)沈陽(yáng)樓市走勢(shì)帶來(lái)哪些影響，對(duì)此我們對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士進(jìn)行了采訪。

聯(lián)祥集團(tuán)董事總經(jīng)理杜宏鵬先生認(rèn)為，雖然這次沈六條范圍更廣，政策更為嚴(yán)厲，但也能夠看出政府對(duì)于政策尺度的把握十分精準(zhǔn)，既能夠看到政府的態(tài)度以及穩(wěn)定市場(chǎng)的決心，又十分符合當(dāng)下市場(chǎng)情況，可謂是“因城施策”的典范。

首先，從非沈陽(yáng)戶口購(gòu)房條件來(lái)看，限購(gòu)是“緊中有松”。

2013年，沈陽(yáng)限購(gòu)政策為非沈陽(yáng)戶口需提供連續(xù)2年社保，但這次沈六條則是需提供半年的社保，相比而言可能力度要輕一些，所以說(shuō)政府也是在嚴(yán)厲的同時(shí)，保持謹(jǐn)慎的態(tài)度來(lái)處理。

目前來(lái)看，來(lái)沈置業(yè)的非沈陽(yáng)戶籍購(gòu)房者占比過(guò)半，新政之所以在社保時(shí)間上保持與“沈七條”同步仍是半年，也是為了照顧這部分客群。畢竟如果是一刀切，的確會(huì)影響外地人來(lái)沈的熱情，從而影響人口流入、進(jìn)而影響未來(lái)經(jīng)濟(jì)，從城市長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不一定是件好事。

沈陽(yáng)在處于前幾年去庫(kù)存之后，現(xiàn)在已經(jīng)處于短期內(nèi)供不應(yīng)求的局面。舉幾個(gè)簡(jiǎn)單例子，沈陽(yáng)地價(jià)大漲的原因是，土地供應(yīng)減少。因?yàn)橥恋毓��?yīng)少了，未來(lái)的新房供應(yīng)量同樣也會(huì)減少。那么在土地成本升高，供應(yīng)量減小的雙重壓力下，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)是有一個(gè)非常大的上漲的動(dòng)力，為了控制未來(lái)這種趨勢(shì)，新政出臺(tái)是必然的。

其次，從市場(chǎng)角度來(lái)看，限購(gòu)是“嚴(yán)而有規(guī)”，雖然表面上來(lái)看比較“嚴(yán)厲”但是卻可以有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促使市場(chǎng)處于穩(wěn)中有升的持續(xù)小幅增長(zhǎng)的健康狀態(tài)。

全面限購(gòu)，對(duì)于存在一些泡沫的城市來(lái)說(shuō)，是非常嚴(yán)厲的，甚至?xí)�帶�?lái)恐慌。包括廈門房?jī)r(jià)出現(xiàn)的大幅縮水。但是對(duì)于沈陽(yáng)來(lái)說(shuō)暫時(shí)還好，因?yàn)樯蜿?yáng)的房?jī)r(jià)基本上還是處于底部。相對(duì)來(lái)說(shuō)也比較剛性，價(jià)格一直沒(méi)有大幅漲上去。所以說(shuō)，這次限購(gòu)對(duì)沈陽(yáng)來(lái)說(shuō)，倒不是件壞事。

反而這次限購(gòu)會(huì)給普通購(gòu)房者以機(jī)會(huì)，比如說(shuō)新政前買一套房子可能是三個(gè)人搶，現(xiàn)在限購(gòu)之后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)三個(gè)人中有一個(gè)人不具備資格，那就會(huì)變成兩個(gè)人搶房，這樣不被限的購(gòu)房者買到合適房的機(jī)率則會(huì)大幅提升。

從短期市場(chǎng)來(lái)看，沈陽(yáng)經(jīng)過(guò)幾年的去庫(kù)存后，短期內(nèi)都處于整體供需衡，局部供不應(yīng)求的狀態(tài)。而從兩年的地價(jià)來(lái)看，純新盤價(jià)格上揚(yáng)帶動(dòng)市場(chǎng)整體走高的局面已成定局，政策及時(shí)出臺(tái)，抑制房?jī)r(jià)因局部供不應(yīng)求而造成的過(guò)快上揚(yáng)。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)過(guò)快上揚(yáng)并不利于行業(yè)發(fā)展。通常情況下，房?jī)r(jià)經(jīng)歷短期恐慌性搶購(gòu)，房?jī)r(jià)直線上揚(yáng)之后，都會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。沈六條的出臺(tái)有利于沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)處于理性的、穩(wěn)的、常態(tài)化的持續(xù)增長(zhǎng)狀態(tài)。

可以說(shuō)，沈陽(yáng)是一座非常幸福、幸運(yùn)的城市。前幾年有些城市就是經(jīng)歷了過(guò)快上漲，現(xiàn)在反而要去忍受房?jī)r(jià)泡沫帶來(lái)的陣痛，反正沈陽(yáng)恰恰在這個(gè)過(guò)程中還沒(méi)有起勢(shì)的時(shí)候，就已經(jīng)被限價(jià)、限購(gòu)給控制了。所以它會(huì)有個(gè)更長(zhǎng)的一個(gè)上漲的周期，大家會(huì)有更長(zhǎng)的時(shí)間享受紅利。

再次，從房企的角度來(lái)看，限購(gòu)帶來(lái)的結(jié)果可能是“幾家歡喜幾家愁”。

對(duì)于品牌項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，不同類型的企業(yè)，面臨的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)是不同的。比如對(duì)于口碑較好的品牌房企而言，他們是迎來(lái)一次機(jī)會(huì)。因?yàn)榭蛻舯幌拶?gòu)之后，可能在買房的時(shí)候會(huì)更加慎重這樣對(duì)于品牌項(xiàng)目的營(yíng)銷其實(shí)是有機(jī)會(huì)的。

當(dāng)然。對(duì)于剛需盤來(lái)說(shuō)也有機(jī)會(huì)，因?yàn)閯傂璞P本身靠的就是價(jià)格。他們本身針對(duì)的也是這些城市中的剛需人群。但需要注意的是，一些品牌項(xiàng)目加大了對(duì)整個(gè)剛需市場(chǎng)的追逐，會(huì)分流部分客群。

最后，從遠(yuǎn)期來(lái)看，政府遠(yuǎn)沒(méi)有“亮底牌”，畢竟“限貸”等終極手段尚未亮相。2013年沈陽(yáng)對(duì)二套房貸款政策是“商業(yè)貸款與公積金貸款首付比例提高至65%”。

如果貸款減少或是流入房地產(chǎn)的資金減少，那么去杠桿之后的確會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的影響。但是以沈陽(yáng)目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)說(shuō)，畢竟將成為東北的中心城市。而且他對(duì)周邊人口巨大的虹吸效應(yīng)跟輻射力。所以說(shuō)，沈陽(yáng)現(xiàn)在房地產(chǎn)的價(jià)格總體來(lái)說(shuō)還是比較穩(wěn)，也不應(yīng)該出臺(tái)太猛的政策，因?yàn)檫@樣也不利于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。政府也需要一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)的發(fā)展，只是擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的而帶來(lái)的泡沫。

整體來(lái)看，這次限購(gòu)政策的出臺(tái)，將沈陽(yáng)的各大區(qū)域再次拉回到同一起跑線上，讓此前期待利用限購(gòu)將購(gòu)房需求擠壓至相對(duì)冷門板塊的項(xiàng)目“希望落空”。但盡管如此，從目前情況來(lái)看，幾年之內(nèi)，如果有投資需求，我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在還是最好的出手時(shí)機(jī)，至少是五年，沈陽(yáng)市最好的出手時(shí)機(jī)。

這一輪整體的調(diào)控是全國(guó)性，也是規(guī)避房?jī)r(jià)上漲可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，所以說(shuō)全國(guó)各城市都也是一視同仁。因?yàn)檫@種限購(gòu)限價(jià)其實(shí)就是在抑房?jī)r(jià)，給我們一個(gè)入市的機(jī)會(huì)，而且這次限購(gòu)之后會(huì)使整個(gè)房?jī)r(jià)的上漲周期會(huì)更長(zhǎng)。但對(duì)于部分已經(jīng)擁有很多套住宅的人而言，建議不要再考慮房產(chǎn)投資，或者是再觀望一下。

終究目前老百姓手里還有不少資金，畢竟這些資金還是缺乏投資渠道，房地產(chǎn)還是最佳投資渠道之一。所以說(shuō)，沈陽(yáng)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍然是積極看好的。