第一章 總則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)性服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條 本市各級人民政府應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步推行住宅類物業(yè)和非住宅類物業(yè)實行物業(yè)管理，提倡和保障業(yè)主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會在市房產(chǎn)行政主管部門委托范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。

各級人民政府財政、發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、價格、城市管理、公安、民政、衛(wèi)生、人防等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助所在區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)調(diào)解物業(yè)管理糾紛，組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。

城市社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛;可以列席業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會會議;可以設(shè)置公益性工作崗位，加強物業(yè)管理相關(guān)工作。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有權(quán)利，履行義務(wù)。

第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、城市道路規(guī)劃等因素，由縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門確定。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，只有單一業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

業(yè)主人數(shù)較多不便于召開全體業(yè)主大會、經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意的，可以以單元、幢或一定建筑面積、業(yè)主人數(shù)為選舉單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會。

第九條 已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達到百分之五十以上和入住建筑面積達到百分之五十以上的，物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)成立業(yè)主大會。業(yè)主大會的成立可以首先組成業(yè)主大會籌備機構(gòu)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會成立的具體工作。業(yè)主大會籌備機構(gòu)，由業(yè)主代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十一人組成。

籌備機構(gòu)業(yè)主代表所占比例不得低于組成人員的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自愿報名，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)由熱心為業(yè)主服務(wù)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

第十條 下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(四)業(yè)主委員會不履行職責(zé)的，責(zé)成其恢復(fù)履行職責(zé);

(五)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(六)籌集和使用住宅專項維修資金;

(七)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。

第十一條 首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會由五至十三名委員單數(shù)組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)組織業(yè)主委員會的換屆、改選、增補;

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，制止并向有關(guān)行政管理部門報告物業(yè)服務(wù)企業(yè)損壞業(yè)主權(quán)益的行為;

(五)監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實施，督促業(yè)主交納物業(yè)管理等依照合同應(yīng)當(dāng)繳納的費用;

(六)接受業(yè)主、使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴;

(七)配合街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會做好本住宅區(qū)的社區(qū)管理工作;

(八)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十二條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會召集。五分之一以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不組織召開的，十分之一以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申請，要求召開業(yè)主大會會議。受理申請的房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)及時督促召開。召開業(yè)主大會時，應(yīng)當(dāng)于十五日前通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議紀(jì)錄。

第十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持業(yè)主委員會選舉結(jié)果和選舉情況報告、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則到縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案，并將業(yè)主委員會選舉結(jié)果、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會備案和公示事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案并公示。

第十四條 業(yè)主大會決定對全體業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決議、決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第十五條 業(yè)主大會集體行使權(quán)利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

業(yè)主大會決定事項可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

由業(yè)主推選的業(yè)主代表參加業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)事先征求和如實反映所代表業(yè)主的意愿。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，行使表決權(quán)。

第十六條 業(yè)主大會制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉或改選業(yè)主委員會，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

第十七條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以制止，責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，情節(jié)嚴(yán)重的，可暫停其活動并通告全體業(yè)主：

(一)業(yè)主委員會的行為違反法律、法規(guī)和政策規(guī)定的;

(二)業(yè)主委員會的行為危害社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的;

(三)業(yè)主委員會侵害業(yè)主合法權(quán)益的。

第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第十八條 從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，從事相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)。

從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定定期接受房產(chǎn)行政主管部門的資質(zhì)核定。拒不接受資質(zhì)核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)。

第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同進行相應(yīng)管理;

(二)按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費用;

(三)對裝飾裝修活動進行監(jiān)督;

(四)對造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場地?fù)p害的行為，要求責(zé)任人停止損害;

(五)依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同要求提供物業(yè)服務(wù);

(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況，并進行公示;

(三)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和標(biāo)準(zhǔn);

(四)公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益和支出情況;

(五)協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為，維護物業(yè)管理區(qū)域秩序;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現(xiàn)違法犯罪案件或安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在采取應(yīng)急措施的同時，及時向有關(guān)部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第二十三條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，對其物業(yè)服務(wù)活動進行考核，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門定期報送報表、基本企業(yè)信息等相關(guān)資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案。

第四章 前期物業(yè)管理

第二十四條 前期物業(yè)管理，是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時止的物業(yè)管理。

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理;選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主或業(yè)主委員會與選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同即行終止。

在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)，物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十五條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個或者住宅總建筑面積低于三萬方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級以上房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十六條 新建物業(yè)的建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)(銷)售許可證時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地市房產(chǎn)行政主管部門提供前期物業(yè)成務(wù)合同和臨時管理規(guī)約;屬于新建住宅物業(yè)的，還應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理招議標(biāo)備案文件。

第二十七條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)時應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約約定的主要內(nèi)容作為物業(yè)銷售合同的要約部分。

第二十八條 建設(shè)單位將未達到交付使用標(biāo)準(zhǔn)的新建住宅交付使用的，或符合交付標(biāo)準(zhǔn)但超過半年不交付的，由市房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門記入企業(yè)誠信檔案。給購房人造成損失的，由建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任。

新建住宅物業(yè)交付時，應(yīng)當(dāng)符合新建住宅的配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置和使用標(biāo)準(zhǔn)，未達到配置使用標(biāo)準(zhǔn)的不予辦理房屋權(quán)屬初始登記，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。

市、縣(市)、礦區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)新建住宅物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置的驗收，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

新建住宅物業(yè)配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置和使用標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府制定。

第二十九條 規(guī)劃、設(shè)計新建住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理設(shè)施，按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積千分之三的比例建設(shè)物業(yè)管理用房，不低于千分之四的比例建設(shè)物業(yè)經(jīng)營用房，費用計入建筑成本。

物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有，不得買賣、抵押或者改作他用。物業(yè)經(jīng)營用房所得收益屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)經(jīng)營用房的經(jīng)營和收益管理方式，由業(yè)主大會決定。可以用于折抵物業(yè)服務(wù)費和彌補專項維修資金不足。物業(yè)經(jīng)營用房的收益使用，接受市、縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)，并定期向業(yè)主公布。

建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房一并申請登記，并在該物業(yè)管理區(qū)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會成立后及時向其移交。

第三十條 建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進行物業(yè)管理交接驗收，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房、公建配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)資料。

在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款所述物業(yè)管理用房、設(shè)施、設(shè)備、資料移交給業(yè)主委員會。

物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對交接驗收和移交進行監(jiān)督，并在相應(yīng)文書上簽字確認(rèn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十一條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同撤出的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)接替服務(wù)。重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)出售前公示標(biāo)準(zhǔn)一致，并告知全體業(yè)主。

第五章 物業(yè)服務(wù)

第三十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、公用設(shè)施設(shè)備運行費用、物業(yè)管理用房占用費與物業(yè)服務(wù)費的折抵、合同期限、爭議解決方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，提交業(yè)主大會通過。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂和履行物業(yè)服務(wù)合同，維護業(yè)主的合法權(quán)益。

第三十三條 在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能委托一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，也可以選聘專業(yè)性服務(wù)企業(yè)分別承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等物業(yè)服務(wù)。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)性服務(wù)企業(yè)時，應(yīng)當(dāng)采用公開招投標(biāo)，采用其他方式的由業(yè)主大會決定。

物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)接受房產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督管理。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域的巡察管理，發(fā)現(xiàn)違反治安管理，違反規(guī)劃私搭亂建，違規(guī)裝飾、裝修，損壞公共設(shè)施設(shè)備及綠地環(huán)境等違法、違規(guī)行為時，應(yīng)當(dāng)及時制止，并向有關(guān)行政管理部門報告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)完成物業(yè)管理區(qū)域的專項服務(wù)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的主要部分或全部委托或轉(zhuǎn)移給他人。因委托或轉(zhuǎn)移造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)實行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

普通住宅的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，由市價格行政主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門制定，實行政府指導(dǎo)價，并向社會公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價格范圍內(nèi)協(xié)商確定。

普通住宅以外的物業(yè)服務(wù)費，實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

物業(yè)服務(wù)收費的標(biāo)準(zhǔn)及收取方式應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并向業(yè)主公示。

第三十七條 連續(xù)三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外。

業(yè)主空置物業(yè)的起止時間，應(yīng)當(dāng)事先和事后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并辦理相關(guān)手續(xù)。

第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無償服務(wù)。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期滿三個月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)商是否續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;一方不續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿三個月前告之對方。

業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)在三個月前與對方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進行解決。雙方協(xié)商或爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務(wù)。

第四十條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會辦理下列交還事項：

(一)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)維修資金、利用物業(yè)共用部分和物業(yè)經(jīng)營用房所得收益等余額;

(二)物業(yè)檔案資料;

(三)物業(yè)管理用房;

(四)屬于業(yè)主所有的其他財物。

新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將前款所列物業(yè)檔案資料、物業(yè)管理用房等相關(guān)事項移交新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十一條 因物業(yè)服務(wù)合同期滿、雙方不續(xù)約或者提前解除合同，業(yè)主一方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)解聘合同時，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門�？h(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門在接到告知后五日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時協(xié)調(diào)解決有關(guān)事項。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的任何理由給業(yè)主停水、停電、停暖，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)合同約定以外的任何費用。業(yè)主有權(quán)拒絕和舉報物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)合同約定以外費用的行為。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

第四十三條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會決定，不得損害公共利益和他人利益。

第四十四條 各級人民政府應(yīng)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機制，妥善解決物業(yè)管理及物業(yè)服務(wù)糾紛，維護雙方當(dāng)事人合法權(quán)益。

市、縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，并將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。

第六章 物業(yè)的使用和維護

第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

第四十六條 公有住房出售后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理由原售房單位或其委托的單位負(fù)責(zé)，成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會負(fù)責(zé)售后公房的維修和管理。

第四十七條 售出的物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由建設(shè)單位向業(yè)主負(fù)責(zé)維修。保修期滿后，自用部位設(shè)施設(shè)備由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護;共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護;沒有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由共有的全體業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照共用部位和設(shè)施設(shè)備的維護周期和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，編制維修、養(yǎng)護計劃，定期進行維修、養(yǎng)護，記入檔案，并向業(yè)主公示。

第四十八條 新建住宅物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。建設(shè)單位在辦理新建住宅交付使用時，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三的比例，一次性向物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

物業(yè)工程質(zhì)量保修期限屆滿后，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時退還建設(shè)單位。

市人民政府應(yīng)當(dāng)制定質(zhì)量保修金具體管理辦法。

第四十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌;

(二)擅自改變物業(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途;

(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地;

(四)損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地、擅自移動占用共用設(shè)施、設(shè)備;

(五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;

(六)管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。

第五十條 業(yè)主或物業(yè)使用人對自用部分進行裝飾、裝修，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾、裝修工程的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或物業(yè)使用人及其委托的裝飾、裝修企業(yè)。

未在物業(yè)服務(wù)合同中約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝飾、裝修押金等名義的保證金。

第五十一條 單位和個人因物業(yè)維護、公共利益或其他原因需要臨時占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意。挖掘道路、場地或其他改變共用部位原貌的，應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀;造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十二條 依法不屬于業(yè)主所有權(quán)的車庫和依法不屬于業(yè)主使用權(quán)的車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。車庫、車位租賃費的標(biāo)準(zhǔn)按照物價部門發(fā)布的指導(dǎo)價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫、車位出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

第五十三條 業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，任何單位和個人不得擅自處分。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營性活動，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主大會決定經(jīng)營人、經(jīng)營方式和收益分配等事項，獲取的收益歸該部分業(yè)主所有。用于經(jīng)營的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、養(yǎng)護的，其經(jīng)營收益應(yīng)當(dāng)首先用于該部分的維修、養(yǎng)護。

第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，依法屬于業(yè)主使用權(quán)或所有權(quán)的車庫、車位停車服務(wù)費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。

依法不屬于業(yè)主使用權(quán)或所有權(quán)的規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位停車費，按照政府價格主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主對機動車輛有保管要求的，由業(yè)主和車位、車庫經(jīng)營權(quán)人簽訂機動車輛保管合同。

第五十五條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會同意，確保消防通道和道路暢通。

經(jīng)業(yè)主大會同意收取場地占用費的，場地占用費歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主大會同意的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并定期向業(yè)主公示收支情況。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行看管責(zé)任的，可以獲取適當(dāng)?shù)目垂芊��?wù)費。看管服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方商定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

第五十七條 已經(jīng)完成分戶改造的住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶記量裝置或入戶端口以外相關(guān)設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護的責(zé)任。

已經(jīng)完成分戶改造住宅物業(yè)的供水、供電、供暖、供氣等專業(yè)設(shè)施設(shè)備應(yīng)無償移交專業(yè)經(jīng)營單位。

第五十八條 未完成分戶改造的原有住宅物業(yè)的設(shè)施設(shè)備，按下列規(guī)定實施維修、養(yǎng)護：

(一)供水設(shè)施，樓地下水表井(含地下水表井)以外的部分由供水部門負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé);

(二)供電設(shè)施，以資產(chǎn)、樓頭配電箱或保險器為界，以外的部分由供電部門負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé);

(三)道路、路燈、排水設(shè)施由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé);

(四)供熱、供氣、通信、有線電視設(shè)施，由相關(guān)單位和產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé);

(五)垃圾轉(zhuǎn)運站由城市管理部門負(fù)責(zé)。

由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的維修養(yǎng)護項目，其費用由受益業(yè)主分?jǐn)�。國家法律法�?guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。

各級人民政府應(yīng)積極組織協(xié)調(diào)前款規(guī)定的專業(yè)經(jīng)營單位進行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產(chǎn)權(quán)無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任及相關(guān)費用。

第五十九條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工并承擔(dān)相關(guān)的配套建設(shè)。

新建住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、分戶計量裝置或入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的建設(shè)資金可以并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。