第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

第四條國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水。

第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第六條房屋的所有權人為業(yè)主。

1、 業(yè)主：已經與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住使用房屋的，應當具有業(yè)主的權利;業(yè)主分為自然人業(yè)主與非自然人業(yè)主。共有權人和即將取得共用權的人。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

2、業(yè)主權利：在物業(yè)管理企業(yè)提供的服務不符合合同約定時，有權拒絕支付物業(yè)管理費用，并有權提出賠償請求;

(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權;(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

3、物業(yè)管理區(qū)域：物業(yè)管理區(qū)域可以按一幢樓或者多幢樓劃分，業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域有不同意見的，可以要求區(qū)、縣房地產行政管理機關來確認。

4、物業(yè)管理區(qū)域劃分原則：便于物業(yè)服務企業(yè)進行服務，便于業(yè)主召開業(yè)主大會，業(yè)主可以意思自治來決定物業(yè)管理區(qū)域。

第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行

業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

5、 首次業(yè)主大會投票權：每建筑方米一個投票權(鄒律師：建議還是每套一個投票)，但是無論如何，一名自然人業(yè)主的投票權最高不得超過全部投票權10%;對于業(yè)主是公司或者其他法人的，如果法人之間存有關聯(lián)關系，則全部具有關聯(lián)關系的自然人業(yè)主與法人業(yè)主所具有的投票權之和不得超過15%。(胡律師：此事可以由業(yè)主大會來決定;鄒律師：業(yè)主大會自身如何無法達成一致性意見怎么辦?)

6、發(fā)起：30戶業(yè)主聯(lián)名可以發(fā)起召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，發(fā)起人應當將業(yè)主大會章程、業(yè)主委員會章程、議事規(guī)則、財務管理規(guī)則、物業(yè)服務監(jiān)督規(guī)則等文章以郵件的形式送至物業(yè)所有的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門進行備案，如果房地產行政主管部門對備案內容提出修改建議，發(fā)起人應當根據(jù)修改建議進行補充更正，但此等修改建議僅限一次。

7、 業(yè)主委員會：業(yè)主委員會成員只能是業(yè)主，對于夫妻雙方共同擁有房屋的，(房屋共有的情形不限于夫妻，還包括與父母、子女和其他人共有的情形)如果合同或者房屋所有權證書只寫明夫妻一方的，另外一方也可以加入業(yè)主委員會，但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會。物業(yè)管理區(qū)域的房地產開發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會，但不得成為業(yè)主委員會主任。

8、銀行開戶：發(fā)起人在辦理完畢備案手續(xù)后，應當憑業(yè)主委員會章程、議事規(guī)則、財務管理規(guī)則到當?shù)劂y行辦理銀行開戶手續(xù)。

9、 主體地位及法律責任：業(yè)主委員會可以以自己的名義參與民事訴訟或仲裁，業(yè)主委員會所有的財產應當進行登記備案，并以其登記所有的財產獨立承擔民事責任;業(yè)主委員會無法獨立承擔的，由全體業(yè)主按照投票權的份額承擔各自賠償責任(但業(yè)主已經就某一事項明確與權利方約定了違約或賠償責任的除外)。(陳律師：去民政部門辦理社團法人進行登記)(鄒律師：法院不是法人)

第十一條業(yè)主大會履行下列職責：

(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施; (五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。

業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

10、 投票日：業(yè)主有權在投票日通過投票方式選擇業(yè)委會成員;如果業(yè)主有約定的，投票日從其約定;沒有約定的，則以每年11月1日為投票日。(鄒律師：選舉日沒有發(fā)票規(guī)定，應當規(guī)定業(yè)主大會在什么條件下怎么召開，非常不現(xiàn)實)

11、選舉公告：各地房地產行政管理機構或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的選舉委員會，應當在選舉前十日張貼選舉公告，選舉公告應當包括以下內容：業(yè)主登記及資格、候選人登記及資格、投票日、投票地點。

12、 候選人介紹：各候選人可以向業(yè)主介紹自己的情況，包括個人基本信息、當選后的工作目標與施實過程、無法完成目標時可以承擔的責任，以使業(yè)主能夠對候選人情況有所知情。

13、 行為責任：侵害業(yè)主對候選人知情權和對業(yè)委會成員選舉權的行為系違法行為，房地產行政管理機構的負責人應當受到行政機關的處分，權利受侵害的業(yè)主有權到人民法院主張選舉無效，并有權向房地產行政管理機構及負責主張民事賠償，賠償?shù)臉藴室悦總�投票權5000元。

第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

14、 定期業(yè)主大會：第一次業(yè)主大會的召開時間由各地房地產行政管理機構或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的臨時選舉委員會的決定，每年三月、六月、九月第三個周六九點為業(yè)主大會的召開時間。

15、 臨時業(yè)主大會的召開：由20%或不少于三十名業(yè)主聯(lián)名，可以召開臨時業(yè)主大會，臨時業(yè)主大會的費用由聯(lián)名的業(yè)主承擔，如果經過表決，可以全體業(yè)主分攤會議費用(列為業(yè)主委員會的支出項目)。

16、 臨時業(yè)主大會的議題：社區(qū)內的突出性事件，針對業(yè)委會的某些工作或者決定提出質疑，對物業(yè)管理企業(yè)的可能給業(yè)主利益造成損害的行為(包括已經造成損害或者即將產生損害)。