本辦法所稱的物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

業主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動,參照本辦法執行。

對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，區、縣級市人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施，逐步改善舊住宅小區綜合環境。舊住宅小區的范圍由區、縣級市人民政府確定。

未實施物業管理的舊住宅小區需要實施物業管理的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府征求相關業主意見后，合理確定物業管理區域，并指導和協助業主成立業主大會，選舉產生業主委員會，選聘物業服務企業。

市、區(縣級市)人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系;建立和完善社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水。

市房地產行政主管部門組織實施本辦法，負責全市物業管理活動的監督管理工作。市房地產行政主管部門各區分局(以下簡稱區分局)、縣級市房地產行政主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。

街道辦事處、鎮人民政府會同區分局、縣級市房地產行政主管部門指導、協助本轄區業主大會成立和業主委員會選舉工作，監督業主大會、業主委員會和物業服務企業日常活動，調解處理物業管理糾紛。

居民委員會、村民委員會建立業主、業主委員會和物業服務企業協調機制，協助街道辦事處、鎮人民政府指導和監督社區內物業管理活動。

房地產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當組織開展物業管理法律、法規、規章的宣傳、教育工作，增強業主實施自我管理的能力和意識。

區分局、縣級市房地產行政主管部門應當定期組織街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會的相關工作人員以及業主委員會委員、業主監事會監事進行物業管理法律知識培訓，所需經費列入同級人民政府財政預算。

房地產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當加強對社區物業服務情況的監督檢查，對物業服務企業資質等級、房地產行政主管部門對物業服務企業實施行政處罰等情況，應當及時向社會公布。

房地產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當對物業管理備案、物業服務企業的信用、處罰等物業管理信息進行共享。

房地產、價格、公安、城市管理、交通、工商、環保、質量監督等行政管理部門和城市管理綜合執法機關應當按照法定職責加強物業管理區域內房屋安全、物業收費、治安消防、公共秩序、環境衛生、房屋和設施設備使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業管理區域內的違法行為。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定，做好物業管理區域內的專項服務。

物業管理行業協會應當加強物業服務企業從業人員培訓，協助政府有關部門調解處理物業管理糾紛，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，對違反法律、法規和行業規范的行為給予公開批評，加強行業自律管理，促進行業健康發展。

建設單位、物業服務企業、業主大會及其籌備組、業主委員會、業主監事會或者街道辦事處、鎮人民政府按照有關規定應當向全體業主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業管理區域內顯著位置公告、業主決策電子投票系統發布或者管理規約、議事規則約定的其他方式告知全體業主;發布人應當選擇一種或者幾種便于業主查閱的告知方式。

2物業管理區域

建設單位、物業服務企業以及街道辦事處、鎮人民政府應當根據《廣東省物業管理條例》第七條的規定劃定或者確定物業管理區域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規定向物業所在地的區分局、縣級市房地產行政主管部門申請辦理物業管理區域備案手續。報送資料齊全、符合法定要求的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執。

建設單位、物業服務企業以及街道辦事處、鎮人民政府劃定或者確定物業管理區域不合理的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當自收到備案資料之日起5個工作日內提出意見。

建設單位在開始前期物業管理招標工作之前，應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：

(一)物業管理區域備案申報表;

(二)建設單位營業執照;

(三)《建設用地規劃許可證》及附圖;

(四)建設項目修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總面圖;

(五)物業管理區域內配置的物業管理用房預測繪或者實測繪報告;

(六)地名批復文件。

已經實施物業管理但未辦理物業管理區域備案手續的建成居住區，物業服務企業應當提交下列資料辦理：

(一)物業管理區域備案申報表;

(二)物業服務合同;

(三)物業服務企業資質證書;

(四)《建設用地規劃許可證》及附圖;

(五)建設項目修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總面圖;

(六)物業管理用房坐落位置、建筑面積;

(七)地名批復文件。

物業服務企業因客觀原因無法提供前款第(四)項至第(七)項資料的，物業服務企業應當書面報告已實施物業管理的區域四至范圍、物業的共用設施設備、社區建設等情況。

沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，街道辦事處、鎮人民政府在確定物業管理區域后，應當提交下列資料辦理物業管理區域備案手續：

(一)物業管理區域備案申報表;

(二)物業管理區域四至范圍說明及附圖;

(三)確定物業管理區域的理由和依據。

前款第(三)項規定的確定物業管理區域的理由和依據應當包括物業管理區域內物業的共用設施設備、社區建設情況等。

已備案且已實施物業管理的一個物業管理區域需要劃分為若干物業管理區域的，應當對原物業管理區域內的共有道路、綠地和物業服務用房等共用部位和共用設施設備的使用、維護等形成分割方案，且分割方案應當經擬分割的各物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

依照前款規定分割后的若干物業管理區域，由物業服務企業提交以下資料辦理物業管理區域備案手續：

(一)物業管理區域備案申報表;

(二)分割后各物業管理區域四至范圍說明及附圖;

(三)分割方案;

(四)已分割各物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意分割方案的證明材料。

新建物業出售時，建設單位應當將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

物業服務企業或者街道辦事處、鎮人民政府應當將經備案的物業管理區域公告全體業主。

前兩款所規定明示或者公告的內容包括：

(一)物業管理區域的四至范圍說明及附圖;

(二)公共場所、公共綠地的面積和位置;

(三)公共車位數量和位置;

(四)地下室、底層架空層、天臺的面積及其權屬;

(五)物業服務用房和業主委員會用房的面積和位置;

(六)共用設施設備名稱及權屬;

(七)其他需要明示的場所和設施設備。

3業主大會與業主委員會

第一節一般規定

業主可以成立業主大會，選舉業主委員會。

業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

一個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權利，依法履行職責。

業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

業主大會可以設立業主監事會，履行業主大會賦予的職責，代表全體業主監督業主委員會的工作。

業主大會、業主委員會、業主監事會的工作經費以及業主委員會委員、業主監事會監事的工作補貼經業主大會決定后由全體業主承擔。

本市建立業主決策電子投票系統，法律、法規、規章和規范性文件規定以及管理規約約定需要業主共同決定的事項，提倡業主通過電子投票系統進行決策。

市房地產行政主管部門負責業主決策電子投票系統的統籌建設和維護，制定電子投票具體操作細則，為業主參與物業管理區域內的公共事務提供方便、快捷的決策方式。

業主決策電子投票系統建設、維護經費由相關部門分年度列入部門預算。

第二節業主大會籌備組

物業管理區域內，符合下列情形之一的，業主可以聯名向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求：

(一)占已交付使用物業業主總人數20%以上業主聯名的;

(二)已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域或者先期開發部分建筑面積50%以上的。

符合前款規定的，街道辦事處、鎮人民政府應當在收到書面申請后7日內會同聯名業主將組建首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)的事項公告全體業主，公告時間不少于15日，公告內容應當包括籌備組的組成、業主代表的條件、產生方式以及業主提交資料的方式和期限等。

籌備組由業主代表5人至13人的單數、物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府代表1人以及建設單位代表1人組成。

籌備組業主代表由業主聯名推薦產生，根據聯名推薦人數多少的順序確定;聯名推薦人數相同的，可以抽簽確定排名順序。

街道辦事處、鎮人民政府應當書面通知建設單位委派1名代表參加籌備組工作，建設單位不參加籌備組工作的，視為棄權。

籌備組成員應當符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)本人及其親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其關聯企業任職;

(三)不存在索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為;

(四)不存在泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關活動的行為。

除前款規定條件外，籌備組成員中的業主代表還應當是物業管理區域內的業主,街道辦事處、鎮人民政府代表還應當經過房地產行政主管部門組織的物業管理法律知識培訓。

籌備組業主代表不符合本條第一、二款規定的，經1/2以上籌備組成員簽字確認，由籌備組取消其業主代表資格并公告全體業主。

街道辦事處、鎮人民政府代表不符合本條第一、二款規定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責的，街道辦事處、鎮人民政府應當更換。

街道辦事處、鎮人民政府應當將擬定的籌備組成員名單、基本情況、聯名推薦人數等情況向全體業主公示，公示時間不少于15日。

擬定的籌備組成員名單公示期滿，業主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鎮人民政府應當向全體業主發布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。

擬定的籌備組成員名單公示期間，業主對擬定人選有異議的，應當以書面形式向街道辦事處、鎮人民政府提出。街道辦事處、鎮人民政府應當自收到書面意見之日起7日內進行核查，被核查人員應當回避核查工作。

經核實，擬定的街道辦事處、鎮人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規定的，街道辦事處、鎮人民政府應當予以更換;擬定的業主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規定的，街道辦事處、鎮人民政府應當取消其業主代表資格并公告全體業主。

更換籌備組成員的，應當按照本辦法第二十三條第一款的規定重新公示。

籌備組成立后，街道辦事處、鎮人民政府應當通知建設單位和物業服務企業在物業管理區域內為籌備組和業主大會的活動提供相應的人力、場地支持，并在規定期限內向街道辦事處、鎮人民政府提交下列資料：

(一)物業管理區域備案回執;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業主清冊;

(四)修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總面圖;

(五)物業管理區域內配置的物業管理用房測繪報告;

(六)已籌集的物業專項維修資金清冊。

建設單位和物業服務企業未在規定期限內提供業主清冊等相關文件資料，經房地產行政主管部門責令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道辦事處、鎮人民政府應當向房屋登記機構查詢業主姓名和房屋面積，房屋登記機構應當提供并不得收取費用。

籌備組應當自成立之日起3日內由成員中的街道辦事處、鎮人民政府代表召集、主持首次會議推選籌備組組長，集體學習籌備成立業主大會和選舉業主委員會的相關規則。

籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府在籌備組成員中提名，經過半數籌備組成員同意后產生。

籌備組組長不履行或者不適當履行職責的，按前款規定程序重新確定。

籌備組會議由籌備組組長召集和主持，也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持。籌備組組長不召集籌備組會議的，經1/3以上籌備組成員同意，可以由會議發起人組織召開籌備組會議。

籌備組成員不能委托代理人參加會議，但法人或者其他組織除外。籌備組會議應當有過半數籌備組成員出席，作出的決定必須經全體籌備組成員半數以上同意。

籌備組會議應當制作書面記錄并存檔。籌備組會議作出的決定，參會成員應當簽字確認，并自作出決定之日起3日內向全體業主公告。

籌備組可以持街道辦事處、鎮人民政府出具的證明向公安機關申請刻制籌備組印章，印章由籌備組組長或者籌備組組長指定的籌備組成員保管。籌備組印章應當根據籌備組會議的決定，用于籌備組公示、公告等籌備文書的發布。

籌備組解散后，其印章由保管人交回街道辦事處、鎮人民政府廢止。

籌備組應當做好以下籌備工作：

(一)確認并公示業主人數以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(三)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

(四)確定首次業主大會會議表決規則;

(五)確定業主委員會委員候選人(以下簡稱候選人)人數、名額分配及產生辦法，確定候選人名單;

(六)制定首屆業主委員會選舉規則;

(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開20日前公示，公示時間不少于10日。

首屆業主委員會委員候選人產生規則和首屆業主委員會選舉規則不得與擬提交表決的業主大會管理規約和議事規則抵觸和沖突。

業主對公示的管理規約、業主大會議事規則草案有異議的，應當在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見。籌備組應當自收到書面意見之日起7日內集體討論決定是否采納并書面答復。

需要修改管理規約、業主大會議事規則草案的，應當及時修改，修改后的草案應當按照本辦法第二十九條第二款的規定公示。

候選人由業主自薦或者業主聯名推薦等方式向籌備組提出。籌備組應當按照《廣東省物業管理條例》第二十五條的規定核查候選人的資格，并保證物業管理區域內的各類型物業至少有1名候選人。

籌備組應當將擬定的候選人名單向全體業主公示，公示時間不少于7日。

公示期間，業主認為候選人不符合《廣東省物業管理條例》第二十五條規定條件的，應當以書面署名形式向籌備組提出;經籌備組核查確認的，不再列入候選人名單，并告知全體業主。

籌備組應當自成立之日起6個月內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

籌備組自成立之日起6個月內，組織召開首次業主大會會議但未形成決議的，其工作期限延長6個月;逾期仍未召開業主大會表決通過管理規約和業主大會議事規則、選舉產生首屆業主委員會的，由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下組織召開業主大會表決通過管理規約和業主大會議事規則并選舉產生首屆業主委員會。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生首屆業主委員會之日起成立。業主大會成立之日起，籌備組自行解散。

籌備組自成立之日起6個月內，未能組織召開首次業主大會會議的，籌備組自行解散。業主可以按照本辦法第二十條的規定，重新向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求，再次成立籌備組。

第三節業主大會

業主共同決定以下事項：

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

(四)決定是否設立業主監事會;

(五)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(六)選聘和解聘物業服務企業;

(七)籌集和使用物業專項維修資金，制定物業專項維修資金管理制度;

(八)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(九)改變共用部位、共用設施設備的用途;

(十)決定或者授權業主委員會決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益;

(十一)聽取和審查業主委員會的工作報告和收支預算結算報告、業主監事會的工作報告;

(十二)改變或者撤銷本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議;

(十三)法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

決定前款第(七)項和第(八)項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

管理規約應當對下列主要事項作出約定：

(一)物業的使用、維護、管理;

(二)物業專項維修資金的籌集、管理和使用;

(三)物業共用部位、共用設施設備的經營與收益分配;

(四)業主共同利益的維護;

(五)業主共同管理權的行使;

(六)業主應當履行的義務;

(七)違反管理規約應當承擔的責任。

業主大會議事規則應當對下列主要事項作出約定：

(一)業主大會名稱;

(二)業主委員會的職責;

(三)業主委員會議事規則;

(四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

(五)業主投票權數的確定方法;

(六)業主代表的產生方式;

(七)業主大會會議的表決程序;

(八)業主委員會委員、候補委員的資格、人數、任期和職務終止等;

(九)業主委員會換屆程序、業主委員會委員補選規則等;

(十)業主委員會終止但未產生新一屆業主委員會時，代為履行業主委員會職責的機構、人員及其職責范圍和期限，但不得違反《廣東省物業管理條例》第三十四條第三款的規定;

(十一)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

(十二)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

業主大會設立業主監事會的，業主大會議事規則還應當對業主監事會職責、議事規則和工作經費，監事的選舉規則、監事的資格、人數、任期等事項進行約定。

業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開，每年至少召開1次。

業主大會定期會議召開前，業主委員會應當向業主公告以下內容：

(一)上一年度物業管理情況報告;

(二)上一年度業主委員會工作情況報告;

(三)上一年度業主大會收支情況報告;

(四)物業管理的其他有關事項。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，并于10日內發布召開臨時會議的公告：

(一)經已交付使用物業業主總人數20%以上業主提議;

(二)經業主委員會決定;

(三)經業主監事會提議;

(四)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理;

(五)管理規約或者業主大會議事規則約定的其他情形。

業主委員會未按照本辦法第三十七條的規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府責令業主委員會限期召開，并公告全體業主;逾期仍不召開的，由業主監事會組織召開;未設立業主監事會的，由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

20%以上業主或者業主監事會提議召開業主大會臨時會議的，業主委員會應當在5日內作出召開業主大會臨時會議的決定;業主委員會逾期未作出決定的，業主可以向物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府書面申訴，街道辦事處、鎮人民政府應當在15日內核查。經核查符合召開業主大會臨時會議條件的，由街道辦事處、鎮人民政府按照前款規定予以處理。

召開業主大會會議，應當于會議召開20日前將會議時間、地點、議題、議程形式及表決規則向全體業主公示，公示時間不少于10日，并同時告知物業所在地的居民委員會、村民委員會，但因發生重大事故或者緊急事件決定召開業主大會臨時會議的除外。

公示期間，業主可以對業主大會會議擬表決事項提出建議和意見。組織召開業主大會會議的機構對業主提出的建議和意見應當受理并予以說明，并可以對擬表決事項的具體內容進行修改。擬表決事項經修改后應當重新公示，公示時間不少于10日。

業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主;無法送達的，應當公告，公告時間不少于7日。需要投票表決的，表決意見應當由業主本人或者業主書面委托的代理人簽名。

采用電子投票形式的，應當通過業主決策電子投票系統表決。

業主大會會議投票期限應當根據具體情況決定。因故需要延長投票期限的，應當按照業主大會會議召開方案或者業主大會議事規則的約定公告全體業主，延長期限最長不得超過15日。

采用書面征求意見形式的，業主大會會議投票期限屆滿，應當按照公正、公開、透明的原則，統計和查驗業主的表決意見，并及時公布表決結果。采用集體討論形式的，應當當場公布表決結果，可以邀請業主對計票全過程進行監督。

表決結果應當向全體業主公示。采用書面征求意見形式產生的表決結果應當公示30日以上，采用集體討論形式產生的表決結果應當公示7日以上。公示內容應當包括房號和專有部分面積，業主對表決事項贊同、反對、棄權的意見，全體業主對表決事項贊同、反對、棄權意見的匯總結果等。

業主大會會議的選票、表決票和書面委托書由業主委員會妥善保管，保管期限不少于5年。

未按照本條第二款的規定公示業主大會會議表決結果的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府可以責令限期公示并通告全體業主。

業主大會會議表決結果公示期間，業主對表決結果有異議的，組織召開業主大會會議的機構應當記錄并及時答復。公示期滿，業主對表決結果沒有異議或者異議不成立的，應當公告業主大會決定。

采用書面征求意見形式，業主對表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，組織召開業主大會會議的機構應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的，應當重新統計、公示表決結果。

業主查驗本人意見，應當提供本人有效身份證明和有效房產證明;業主委托他人查驗表決意見，還應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

業主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業維修資金使用等物業管理事務，但不得違反法律、法規、規章、規范性文件及業主大會議事規則、管理規約，不得與業主大會的決定相抵觸。

業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定業主人數和總人數：

(一)業主人數按照專有部分的數量計算，1個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有1個以上專有部分的，按1人計算。

(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

1個專有部分有2個以上所有權人的，其所有權人應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使表決權。

業主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權。

業主委托代理人參加業主大會會議的，其代理人應當出具載明委托事項、委托權限及期限的書面委托書。

業主可以按照《廣東省物業管理條例》第二十條的規定，以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

業主大會議事規則應當約定未參與表決業主的投票權數是否可以計入已表決的多數票。業主大會議事規則未約定的，未參與表決業主的投票權數不得計入表決的多數票。

業主大會設立業主監事會的，業主監事會的監事人數為不少于3人的單數，每屆任期不超過5年，可以連選連任。業主委員會委員及其利害關系人不得擔任業主監事會監事。

業主監事會每年度至少召開1次會議，應當有過半數監事出席，作出的決定應當經全體監事半數以上同意并簽字確認。

業主監事會主要履行以下職責：

(一)審核業主委員會的工作情況報告及年度工作計劃、業主大會收支情況報告及收支預算;

(二)查閱業主委員會財務賬薄及其他會計資料，檢查業主委員會財務狀況和財務活動情況，包括籌集、管理、使用物業專項維修資金情況，物業共用部位、共用設施設備經營所得收益情況，業主大會、業主委員會工作經費的收支情況等;

(三)監督業主委員會執行業主大會決定和決議的情況。對違反物業管理法規和規章、管理規約和業主大會議事規則、業主大會決定和決議的業主委員會委員向業主大會提出罷免建議;

(四)對業主委員會委員侵害全體業主共同利益的行為，要求業主委員會委員予以糾正;

(五)要求業主委員會及時召開業主大會臨時會議;

(六)就業主監事會或者監事職權范圍內的事項可以向業主大會會議提出提案;

(七)可以列席業主委員會會議，并對業主委員會決議的事項提出質詢或者建議;

(八)發現業主委員會財務活動情況異常，可以進行調查;必要時，可以聘請會計師事務所、審計師事務所、律師事務所等專業機構協助其工作;

(九)定期向業主大會報告業主監事會行使職權的情況并通告全體業主。

第四節業主委員會

劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合成立業主大會條件的，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

業主委員會一般由5人至15人的單數委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。

業主大會會議選舉的業主委員會委員人數未達到業主大會議事規則約定人數的，應當通過多輪投票補選。經補選后，多輪選舉產生的業主委員會委員總人數仍未達到議事規則約定人數，但已超過5人(含5人)的，業主委員會產生。業主委員會應當按照議事規則組織召開業主大會，補選業主委員會委員。

業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選產生業主委員會主任和副主任。

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府辦理備案手續：

(一)管理規約、業主大會議事規則;

(二)業主大會的會議記錄和會議決定;

(三)業主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。

報送資料齊全、符合法定條件的，街道辦事處、鎮人民政府應當當場出具書面回執并在報送的管理規約和業主大會議事規則文本加蓋備案印章，同時將備案回執和備案資料抄送區分局、縣級市房地產行政主管部門。

業主委員會收到備案回執后，應當將備案情況告知物業服務企業，并向全體業主公告備案回執、加蓋備案印章的管理規約和業主大會議事規則，同時可以持備案回執向公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章。

備案的有關事項發生變更的，任期內的業主委員會應當自變更之日起15日內向原備案機關辦理備案變更手續。

業主委員會履行下列職責：

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)召集業主大會會議，定期向業主大會報告業主委員會行使職權的情況并向全體業主公布，接受業主質詢;

(三)代表業主與業主大會決定選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業管理活動中的相關問題;

(五)督促業主、物業使用人遵守管理規約，交納物業服務費及其他相關費用，調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(六)組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用;

(七)根據業主大會的授權，決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益;

(八)配合街道辦事處、鎮人民政府、公安機關、居民委員會、村民委員會做好物業管理區域的社區建設、社會治安等工作;

(九)法律、法規規定或者業主大會賦予的其他職責。

業主委員會應當向全體業主公布下列情況和資料，接受業主監督：

(一)管理規約、業主大會議事規則;

(二)業主大會和業主委員會的決定;

(三)物業服務合同;

(四)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的情況;

(五)物業專項維修資金的籌集、使用、管理情況;

(六)物業共用部位、共用設施設備的使用和收益情況;

(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

(八)業主委員會委員、業主監事會監事的姓名、職務、聯系方式等信息;

(九)其他應當向業主公開的情況和資料。

業主委員會對本條第一款第(五)項至第(七)項的內容應當每季度公布，其他情況和資料應當及時更新。

業主委員會未按照本條第二款的規定公布、更新相關情況和資料的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當責令業主委員會限期公布，并通告全體業主。

業主委員會會議由主任召集和主持;主任因故不能履行職責的，由副主任召集和主持。

業主委員會會議應當有過半數的委員出席，委員具有同等表決權，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內公告全體業主。

業主委員會召開會議討論重大事項時，可以邀請物業所在地街道辦事處、鎮人民政府的代表和居民委員會、村民委員會的代表參加。業主委員會應當將會議決定事項及時報街道辦事處、鎮人民政府備案。

業主委員會應當按照業主大會議事規則的約定及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

依照前款規定應當召開業主委員會會議，業主委員會主任、副主任不召集的，由經1/3以上業主委員會委員推舉產生的召集人主持召開。

業主委員會應當建立規范的財務管理制度，物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費應當按照會計要求建賬并及時入賬。業主委員會對收支原始憑證及形成的會計資料應當妥善保管。

業主大會設立業主監事會的，業主監事會應當每年不少于一次對物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況進行檢查并將檢查情況通報全體業主。

業主對物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況有異議的，經已交付使用物業業主總人數20%以上的業主提議，業主大會或者業主監事會應當委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業主;審計期間業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

對任期和離任的業主委員會委員是否進行經濟責任審計，全體業主應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。

業主委員會委員存在《廣東省物業管理條例》第三十條規定的禁止行為的，經業主委員會核實后中止其委員職務，并提請業主大會決定終止其委員職務。

業主委員會委員符合《廣東省物業管理條例》第三十一條規定的，其委員職務自行終止。

在一屆業主委員會任期內，業主委員會委員職務終止，由候補委員按照得票數依次遞補。業主委員會應當及時將委員職務終止和候補委員遞補的情況通告全體業主。

職務中止或者自行終止的業主委員會委員應當及時將其保管的屬于業主大會和業主委員會的檔案資料、印章及財物交回業主委員會。

業主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍未達到議事規則規定的人數，或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的，業主委員會應當在上述情況發生之日起3個月內組織召開業主大會會議補選。

業主委員會未按照前款規定及時補選的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府可以責令其限期組織補選并通告全體業主。

業主委員會任期屆滿6個月前，應當組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。新一屆業主委員會委員候選人的產生辦法按照本辦法第三十一條和第三十二條的規定執行。

業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，經業主申請，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉，并通告全體業主。業主委員會逾期仍未組織的，由業主監事會組織換屆選舉;未設立業主監事會的，由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下組織換屆選舉。

業主委員會任期屆滿當日應當將屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。

業主委員會委員集體辭職或者業主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產生新一屆業主委員會的，在新一屆業主委員會產生之前，由業主大會議事規則約定的執行機構或者人員在約定的職責范圍內履行業主委員會職責。業主大會議事規則約定由物業所在地居民委員會、村民委員會履行業主委員會職責的，居民委員會、村民委員會應當履行職責。

4前期物業管理

建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前，以公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理服務，并書面簽訂前期物業服務合同。

分期開發的物業劃定為一個物業管理區域的，其前期物業管理招投標應當以全部物業管理區域為范圍。

前期物業管理招投標的具體實施辦法，由市房地產行政主管部門另行制定。

前期物業管理招標的建設單位應當自確定中標人之日起15日內，提交以下資料向物業所在地的區分局、縣級市房地產行政主管部門備案：

(一)前期物業管理中標備案申報表;

(二)物業管理區域備案回執;

(三)招標公告和招標文件;

(四)開標簽到表;

(五)評標專家評分表;

(六)評標委員會的評標報告;

(七)中標單位資質證書;

(八)中標單位的投標文件。

新建住宅(不含別墅)前期物業服務收費超出政府指導價最高收費標準的，還應當提供價格行政管理部門對前期物業服務收費標準的批復文件。

報送資料齊全、符合法定形式的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執。

建設單位與物業服務企業簽訂前期物業服務合同的，物業服務企業應當自合同簽訂之日起15日內，提交以下資料向物業所在地的區分局、縣級市房地產行政主管部門備案：

(一)前期物業服務合同備案申報表;

(二)物業服務企業資質證書;

(三)前期物業服務合同;

(四)中標通知書。

報送資料齊全、符合法定形式的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執。

新建住宅(不含別墅)前期物業服務收費實行政府指導價管理。建設單位與前期物業服務企業應當按照政府指導價規定和質價相符的原則，確定前期物業服務具體內容、收費標準和合同期限，并與物業買受人在商品房買賣合同中約定。

建設單位與前期物業服務企業所確定的前期物業服務具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高收費標準。

新建住宅(不含別墅)前期物業服務收費確需超出政府指導價最高收費標準的，建設單位應當在前期物業管理公開招標前向物業所在地的區、縣級市價格行政管理部門申請單獨核定該新建住宅前期物業服務最高收費標準。經核定批準的收費標準，同時作為該新建住宅前期物業管理公開招標的最高收費標準。

業主大會成立之前需要對物業服務收費標準進行調整的，應當遵循以下程序：

(一)物業服務企業已委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況和調價方案進行審計，并取得審計報告。

(二)擬調整物業服務收費標準的相關事項已公告30日以上。公告的相關事項應當包括上一年度物業項目經營情況和調價方案的審計報告、調整后的收費標準、服務內容和服務標準等。公告期間，應當聽取和收集業主的意見，并書面告知物業所在的街道辦事處、鎮人民政府，居民委員會、村民委員會以及區、縣級市價格行政管理部門和房地產行政主管部門。

(三)調價方案經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主表決通過;表決結果已經公示60日以上。公示的表決結果應當包括業主的房號、專有部分面積以及與其相應的贊同、反對、棄權的意見，全體業主贊同、反對、棄權意見的匯總結果等。

公示期間業主對調價方案的表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，物業服務企業應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的，物業服務企業應當重新統計表決結果。

業主對物業服務收費標準的調整有爭議的，可以向物業所在地價格行政管理部門申請協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

建設單位應當在新建物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

建設單位在辦理物業承接查驗前，應當向物業服務企業移交下列資料：

(一)物業的報建、批準文件，竣工總面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)物業專項維修資金清冊;

(三)設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養等技術資料;

(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(五)物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單;

(六)物業及配套設施的產權清單;

(七)物業服務用房的清單;

(八)物業使用、維護、管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

房屋登記機構應當在房地產登記簿中對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋予以記載，業主有權查詢。

建設單位在出售物業時，應當將經規劃行政管理部門審定的修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總面圖作為商品房買賣合同的附件。

按照規劃要求在住宅小區內配套建設的公共服務設施，屬于建設單位所有的，建設單位應當按照物業服務合同全額繳納物業服務費用，并在同等條件下優先滿足業主需要。

物業服務企業應當與建設單位辦理物業交接手續后30日內，提交以下資料向物業所在地的區分局、縣級市房地產行政主管部門辦理備案手續：

(一)物業承接查驗備案申報表;

(二)前期物業服務合同備案回執;

(三)臨時管理規約;

(四)物業承接查驗協議;

(五)建設單位移交資料清單;

(六)查驗記錄;

(七)交接記錄;

(八)其他承接查驗有關的文件。

報送資料齊全、符合法定形式的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執。

5物業服務

業主大會成立后作出選聘或者續聘物業服務企業決定的，業主委員會應當與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。簽訂合同時，業主委員會應當出具業主大會的決定和由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府出具的業主委員會備案回執。

物業服務企業應當于物業服務合同簽訂之日起15日內，提交以下資料向物業所在地的區分局、縣級市房地產行政主管部門辦理備案手續：

(一)物業服務合同備案申報表;

(二)物業服務企業資質證書;

(三)物業服務合同。

報送資料齊全、符合法定形式的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執。

物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內物業服務收費地點的顯著位置公開并及時更新：

(一)企業營業執照、資質證書、物業項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯系方式、服務投訴電話;

(二)物業服務內容、物業服務標準、收費項目、收費標準、計收方式;

(三)房地產、價格、城市管理、規劃、交通、工商、環保、質量監督等行政管理部門的投訴舉報電話。

物業服務收費實行酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，每季度公布物業服務資金的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會、業主監事會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當自收到書面質詢之日起7日內答復。

物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業、業主大會或者業主委員會、業主監事會可以按照物業服務合同的約定聘請會計師事務所等對物業服務資金年度預決算和收支情況進行審計并將審計報告通報全體業主。審計期間物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

住宅物業管理區域內已獨立裝表計費的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區道路和場地等公共照明產生的用電量，供電企業應當按照本市居民用電收費標準和實際費用直接向業主收取分攤電費。

物業服務企業對共用場地、共用設施設備產生的水電用量執行分攤工作的，應當按水電收費周期及時公布公共水電用量、單價、金額等分攤情況，按照實際費用和約定的方式向全體業主合理分攤;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

業主或者業主大會對分攤情況提出異議時，供電企業或者物業服務企業應當及時答復。

物業服務企業對服務期間因改造、維修、保養有關物業或者配置固定設施設備而形成的以下技術資料，應當建檔保存：

(一)物業管理區域內的房屋主體承重結構部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養護記錄;

(二)物業管理區域內的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設施、安防監控、溝渠、池、井、公益性文體設施等共用設施設備檔案及其運行、維修、養護記錄;

(三)物業服務企業或者建設單位與相關公用事業單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網絡、垃圾清運等書面協議;

(四)住宅裝飾裝修管理資料;

(五)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他重要資料。

物業服務合同期限屆滿3個月前，業主大會和業主委員會應當按照《廣東省物業管理條例》第五十條的規定選聘或者續聘物業服務企業。

業主、業主大會依法選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在新物業服務合同生效前10日內與業主、業主大會辦理移交手續并及時退出物業管理區域;新聘物業服務企業應當在原物業服務企業退出物業管理區域后，與業主、業主大會辦理交接手續并進駐物業管理區域。

原物業服務企業未在物業服務合同終止之日起15日內退出物業管理區域的，業主、業主委員會、新聘物業服務企業可以通過區分局、縣級市房地產行政主管部門或者司法途徑要求原物業服務企業退出物業管理區域，辦理交接手續。

物業服務企業違反物業服務合同約定提前終止物業服務合同的，應當提前3個月通知業主、業主委員會并承擔合同約定的違約責任。物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。

物業服務企業退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作;沒有業主委員會的，應當移交居民委員會、村民委員會代管：

(一)建設單位按照本辦法第七十條第二款規定移交的資料;

(二)物業管理用房、業主共有的場地和設施設備;

(三)物業管理服務期間配置的固定設施設備;

(四)物業服務企業按照本辦法第七十七條規定建檔保存的資料;

(五)利用全體業主所有的共用部位經營的相關資料、預收的物業服務費用或者裝修押金等其他應當移交的財物;

(六)業主房屋產權清冊等相關資料;

(七)其他應當移交的資料和財物。

物業服務收費實行酬金制的物業管理區域，物業服務企業還應當移交管理期間主要財務資料的復印件。

物業服務企業退出物業管理區域，業主、業主大會仍未選聘出新的物業服務企業的，應當由全體業主共同承擔管理責任;環衛、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關單位應當繼續做好管理服務工作。屬地職能部門應當履行相應的社會管理職能;街道辦事處、鎮人民政府和居民委員會、村民委員會應當及時指導和協助業主召開業主大會，選聘新的物業服務企業。

物業服務企業接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費、水電周轉金等額外費用，但可以根據雙方約定向專營服務單位收取勞務費。專營服務單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。沒有法律、法規規定或者政府明確規定的，物業服務企業不得向業主收取與水電費和其他專營服務費繳交相關的保證金(抵押金、風險金)等費用。

物業服務企業不得以用戶欠繳物業管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。

物業服務企業退出物業管理區域時已代收費用但未向專營服務單位清繳的費用，專營服務單位應當按相關約定直接向物業服務企業追繳，不得以未清繳費用而停止向用戶提供服務。

物業服務企業應當按照國家、省、市的相關規定協助政府有關部門做好物業管理區域內治安秩序維護、消防安全管理、出租屋管理、計劃生育以及環衛保潔、垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預防等有關工作。

業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業、建設單位在物業管理服務活動中發生爭議的，可以申請物業所在地人民調解委員會調解或者街道辦事處、鎮人民政府調解，也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業對有關物業服務收費有爭議的，可以申請物業所在地價格行政管理部門協調處理。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用，經業主委員會督促仍拒不交納的，物業服務企業可以依法追究其違約責任。

業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業對本物業管理區域內違反法律、法規和本辦法規定的行為，可以向房地產行政主管部門及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當依法調查核實后予以處理;對署名舉報的，應當將處理結果書面告知當事人。