經濟糾紛答辯狀范文

答辯人：

答辯人就包頭市榮騰物業(yè)有限責任公司訴答辯人物業(yè)管理糾紛一案答辯如下：

一、原告訴訟主體錯誤：答辯人認為榮騰物業(yè)公司并不是本案的適合原告。根據合同法律關系的相對性原理，與答辯人簽定前期物業(yè)管理服務協(xié)議書的是泓遠物業(yè)有限責任公司，即使根據該協(xié)議書的約定向答辯人主張權利，其主張人必須是合同的相對方泓遠物業(yè)有限責任公司，不應為協(xié)議書以外的第三人。原告應向答辯人出示相關證據證明其對“綠苑豪庭”進行物業(yè)管理具有合法性。并出示國家行政管理部門的相關手續(xù)，以證明其具有符合法律及行政法規(guī)規(guī)定的進行物業(yè)管理的資質、經營性收費許可等。

1、根據《合同法》第八十八條　當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。《物權法》第三十九條　所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。《包頭市物業(yè)管理條例2013》第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但是不得將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

早在2012年業(yè)主收房時賣出的房屋已經超過二分之一，小區(qū)物權已經移交到業(yè)主方，而不在是開發(fā)企業(yè)，類似解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)的權利需要占全體業(yè)主總人數和總面積二分之一的人通過;方可解聘選聘物業(yè)服務企業(yè)。更換物業(yè)需要全體業(yè)主和開發(fā)商共同召開業(yè)主大會來決定。

2、根據《包頭市物業(yè)管理條例2013》第四十七條物業(yè)服務企業(yè)享有以下權利：

(一)依照物業(yè)服務合同和管理制度實行物業(yè)管理;

(二)制定物業(yè)服務的具體措施;

依據以上條款，在沒有與答辯人簽訂物業(yè)服務合同及物業(yè)服務的具體條件的情況下，榮騰物業(yè)公司并不是本案的適合原告。

二、原告訴訟理由明顯不符合有關法律、法規(guī)之規(guī)定：根據《包頭市物業(yè)管理條例2013》第三十六條 新建物業(yè)應當符合下列條件后，方可開始向業(yè)主收取物業(yè)服務費：

第一條：所有建設項目按照批準的規(guī)劃和有關專業(yè)管理設計要求全部建成，經竣工驗收合格;

第二條供水、排水、供電、燃氣、供熱、電梯等設施設備和道路、綠化、物業(yè)管理用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成，并且達到有關建設標準，具備使用條件，其中綠化可以在物業(yè)驗收合格后的第一個綠化季節(jié)內完成;

綠苑豪庭小區(qū)至今都沒有在規(guī)劃部門驗收合格(有規(guī)劃局的錄音)，違規(guī)建設車庫、公然侵占公共面積(有規(guī)劃局規(guī)劃與實際建設對比圖);小區(qū)內純凈水沒有投入，老年人每天打水很不方便;物業(yè)更是把業(yè)主文化室被酒店占用為員工休息室(有照片)，根本就沒有盡到物業(yè)所應該盡到的服務，所以沒有理由向業(yè)主進行收費。

原告訴訟對象錯誤：根據《包頭市物業(yè)管理條例2013》第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，應當對物業(yè)建筑主體、共用部位、共用設施設備進行查驗，確認物業(yè)符合第三十六條規(guī)定的交付條件，并由雙方簽字確認查驗記錄后，完成交付手續(xù)。發(fā)現問題應當書面告知建設單位，及時進行整改。

物業(yè)服務企業(yè)不得承接不符合交付條件的物業(yè)。建設單位提出要求物業(yè)服務企業(yè)承接不符合交付條件或者未經查驗的物業(yè)的，物業(yè)服務費由建設單位承擔。

第八十九條 違反本條例第三十六條規(guī)定，建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)在新建物業(yè)不符合該條規(guī)定的條件，向業(yè)主收取物業(yè)服務費的，由房產行政主管部門給予警告，責令限期改正，并責令其限期退還收取的物業(yè)服務費;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

綠苑豪庭小區(qū)至今都沒有在規(guī)劃部門驗收合格(同上規(guī)劃局錄音)，很明顯符合以上條件，所以被告應為鴻德房地產開發(fā)有限責任公司，物業(yè)服務費理應由建設單位支付，收取已經交付業(yè)主的物業(yè)費應當依法退還。

四、原告沒有盡到物業(yè)管理義務：根據《包頭市物業(yè)管理條例2013》第五十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當將企業(yè)基本情況、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務費收取和使用情況、特約服務的收費項目和標準等在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，并將房產行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會、社區(qū)服務站的受理投訴電話一并公布。第九十七條 違反本條例第五十七條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按規(guī)定公示的，由房產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處三千元以上五千元以下罰款。第五十條 物業(yè)服務企業(yè)應當提供以下物業(yè)服務：第二小條　公共秩序維護、安全防范;第四十二條、物業(yè)服務企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房屬于全體業(yè)主所有，任何人不得改變用途、分割、轉讓、抵押和出租。第七十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。第七十七條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑共用部位和共用設施設備，不得擅自改變用途。第七十三條物業(yè)管理區(qū)域不得有下列行為：　(三)私圈、私占、私建停車場地; (六)侵占綠地，毀壞花草樹木，損壞園林設施;

1、自答辯人入住以來，從沒有見到過物業(yè)公示過基本情況、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務費收取和使用情況(有錄音為證)

2、 酒店噪音擾民，尤其是在周末更為明顯，物業(yè)明知這一現象，聽之任之，根本就沒有去協(xié)調酒店做好隔音工作，避免影響小區(qū)內業(yè)主受到干擾。(可以提供證人證言)

3、 答辯人從5月12日就以書面形式向物業(yè)提出要求成立業(yè)主委員會，但物業(yè)以各種理由進行推脫，導致現在小區(qū)也沒有業(yè)委會，沒有盡到協(xié)助、配合的義務。(有錄音、書面收條為證)

4、小區(qū)文化娛樂活動室從居民入住后就沒有開放過，今年更是被酒店的員工占用，嚴重侵犯了小區(qū)業(yè)主的權益。(有照片)

5、 工程方面，沒有24小時報修電話，沒見過工程人員，無夜班崗位，晚上停電無人維修。設備機房的養(yǎng)護也沒有巡查記錄和保養(yǎng)記錄。公區(qū)設備設施損壞無人維修。作為服務企業(yè)有義務完善小區(qū)設施，但居民入住后至今仍沒有健身器材等設備。

6、私建車庫并出售的問題相互推諉，沒有及時予以說明。(有照片)

7、 按照規(guī)劃局公示小區(qū)主規(guī)劃圖中，小區(qū)道路已經被酒店占用。物業(yè)以酒店銷售合同內容中的規(guī)定范圍來認定酒店沒有占用小區(qū)公共用地，縱容酒店裝圍欄，侵占廣大業(yè)主之利益，明顯的與國家行政機關的法規(guī)不符。(有照片)

8、 保安管理不是太好，進出人員、車輛保安查得不是很認真，而且很多沒有車位的車輛經常停在主道上，嚴重影響大家的正常行駛和出入，沒有盡到能加強車輛管理的責任。秩序維護方面，沒有安裝巡更打點，也沒有樓宇巡查簽到表!車輛及人員隨意進出，無管理!大件物品出入無管理，消防制度及設備沒有巡檢，滅火器無巡檢!

9、監(jiān)控數量少，質量差，電梯未安裝“監(jiān)控”“五方通話”裝置，達不到24小時實時小區(qū)全方位監(jiān)控要求。

10、安全隱患：小區(qū)是否有火災自動報警系統(tǒng)?有，是否運行正常?沒有。

11、物業(yè)工作人員打罵業(yè)主的現象時有發(fā)生，在業(yè)主裝修期間為難業(yè)主，吃、卡、要更是普遍現象。(可以提供證人證言)

12、小區(qū)內發(fā)生多起盜竊案件，被竊居民多次與物業(yè)公司理論無果;物業(yè)公司對此卻不承擔任何責任;(可以提供證人證言)

13、 保潔衛(wèi)生打掃不干凈，樓梯間無人打掃，灰塵及雜物垃圾無人清掃，沒有除四害及消殺!綠植無人維護只澆水，雜草叢生，黃土地外漏!小區(qū)自入住以來應該沒有對草皮進行過重新維護和種植，現在小區(qū)有的草皮都禿了，卻沒有人管理。(有照片)

五、答辯人主張先履行抗辯權，在原告糾正錯誤履約行為前，有權拒絕支付物業(yè)服務費用。

《物業(yè)管理條例實施細則》第六條規(guī)定，在物業(yè)管理企業(yè)提供的服務不符合合同約定時，業(yè)主有權拒絕支付物業(yè)管理費用，并有權提出賠償請求。因原告不能適當履行物業(yè)服務義務，給答辯人生活帶來諸多不便。根據合同法有關于先履行抗辯權的規(guī)定，在原告正確履行物業(yè)服務義務之前，答辯人有權拒絕支付物業(yè)服務費用。

因此，請求法院駁回原告訴訟請求。

此致

xx人民法院

答辯人：xx

2017年xx月xx日