為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，促進我市物業(yè)服務事業(yè)的健康發(fā)展，貫徹落實黨的十八屆三中全會精神，根據(jù)《國家發(fā)改委關于放開部分服務價格意見的通知》（發(fā)改價格【2014】2755號），省物價局、省住房和城鄉(xiāng)建設廳《關于規(guī)范物業(yè)服務收費管理的通知》（晉價服字【2015】122號），結(jié)合我市實際，現(xiàn)就進一步規(guī)范物業(yè)服務收費管理工作通知如下：

一、本通知所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對提供物業(yè)服務范圍內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費用。

二、市價格主管部門會同市住建部門依據(jù)國家、省有關規(guī)定制定全市的物業(yè)服務收費政策，指導、協(xié)調(diào)全市的物業(yè)服務收費工作。市區(qū)（包括城區(qū)和開發(fā)區(qū)，下同）范圍內(nèi)物業(yè)服務收費標準由市價格主管部門會同市住建部門制定，監(jiān)督和管理按照隸屬關系進行；縣（市）價格主管部門會同同級住建部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費標準的制定、監(jiān)督和管理。 

三、物業(yè)服務收費遵循合理、公開以及收費標準和服務水相適應的原則。

四、物業(yè)服務收費應當區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

（一）住宅小區(qū)前期物業(yè)和保障性住房小區(qū)物業(yè)服務收費實行政府指導價，由市價格主管部門會同市住建部門根據(jù)各自職能，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況和物業(yè)服務等級標準等因素，制定市區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)服務等級基準價及浮動幅度，具體標準由建設單位或業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。各縣（市）價格主管部門會同同級住建部門在不超市區(qū)標準的前提下，制定當?shù)氐奈飿I(yè)服務等級基準價和浮動幅度。市、縣（市）統(tǒng)一的物業(yè)服務等級基準價及浮動幅度要及時向社會公布。

（二）前述物業(yè)以外的其它物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)在合同中約定執(zhí)行。

（三）保障性住房小區(qū)的認定由市、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。

五、建立實行政府指導價管理的物業(yè)服務收費等級基準價與浮動幅度同市場經(jīng)濟相適應的調(diào)價機制，市、縣（市）價格主管部門要密切關注物業(yè)服務成本增減變動情況，原則上每三年應對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價和浮動幅度進行成本調(diào)查和評估，并根據(jù)調(diào)查和評估結(jié)果決定是否進行調(diào)整，必要時也可召開價格決策聽證會，征求業(yè)主和社會各方面意見。 

六、物業(yè)服務費構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和利潤。其中物業(yè)服務成本構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）物業(yè)管理服務人員的工資、社會保險、住房公積金和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備（包括二次供水、二次供暖、監(jiān)控設施、景觀等）的日常運行、維護費用;

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；

（七）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）同意的其它費用。

電梯運行費和中央空調(diào)收費可以列入物業(yè)服務成本，也可以單獨制定收費標準。市區(qū)電梯運行費列入物業(yè)服務成本，中央空調(diào)費單獨制定收費標準，各縣（市）可結(jié)合當?shù)貙嶋H確定執(zhí)行。電梯運行費單獨制定標準時應區(qū)別不同樓層及使用情況保持合理差價。

七、物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不包含在物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本中。

八、物業(yè)服務費的收取

（一）物業(yè)服務費按房屋建筑面積計收，未辦理房產(chǎn)證的，以房屋買賣合同載明的建筑面積為準；已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證載明的建筑面積為準。

（二）物業(yè)服務費按月、季、年計收，也可預收，但預收期限不得超過12個月。物業(yè)服務費以外的特約服務和收費由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主雙方在合同中約定，沒有約定的不得收費。

（三）納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。

九、物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費后應提供與物業(yè)服務等級相一致的物業(yè)服務。

十、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當按規(guī)定向最終用戶收取有關費用。最終用戶是指接受上述服務的最終分戶使用人。

任何單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收前款規(guī)定費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費用而停止提供服務。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主以加價、加量或手續(xù)費等方式額外收取費用。嚴禁通過代收費用強制捆綁收費。 

十一、業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主承擔連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用。

十二、物業(yè)服務采用IC卡等各種智能卡管理的，在同一小區(qū)內(nèi)應盡可能采用一卡管理，一卡多用，智能卡費用均應包含在物業(yè)服務成本中，發(fā)卡時不得向業(yè)主或使用人收取卡費和押金，更不得通過采用多卡管理強制收費或變相亂收費。由于業(yè)主或使用人的原因造成智能卡丟失、損壞需要補卡的，可收取智能卡補卡工本費。

智能卡工本費和住宅進行裝修時收取的押金、裝修服務費、裝修垃圾清運費等收費標準，市區(qū)由市價格主管部門制定，各縣（市）價格主管部門可在不超市區(qū)標準的前提下，制定當?shù)氐臉藴剩�也可用其它方式進行規(guī)范。

十三、物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并收取相應服務費用的，其它部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

十四、實行市場調(diào)節(jié)價的住宅小區(qū)，在制定或調(diào)整物業(yè)服務收費標準時，應遵循《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定，并在物業(yè)服務合同中約定。

十五、物業(yè)服務收費實行明碼標價制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的規(guī)定，在服務區(qū)域內(nèi)的顯著位置、收費場所設置明碼標價牌（欄），公示物業(yè)服務等級標準、服務內(nèi)容以及收費項目、收費標準、“12358”價格舉報電話等有關情況，不得在標價之外收取未予標明的費用。

十六、價格主管部門、住建部門應依據(jù)職責加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、服務標準和收費項目、收費標準等的監(jiān)督管理，對違法、違規(guī)收費的物業(yè)服務企業(yè)，依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》和《物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定予以處罰。

十七、本通知自2015年7月1日起執(zhí)行。原市物價局、市住建局《關于印發(fā)<晉城市物業(yè)服務收費管理實施細則>的通知》（晉市價服字【2012】173號）同時廢止，之前有關規(guī)定與本通知相抵觸的以本通知為準。