第一章　總則

第一條　為優(yōu)化城市居民居住環(huán)境，維護(hù)住戶的合法權(quán)益，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用和維護(hù)，根據(jù)《河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于廊坊市區(qū)、廊坊開發(fā)區(qū)、各區(qū)市縣的市區(qū)、縣城及建制鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

第三條　本辦法所稱住宅區(qū)，是指以住宅房屋為主，并有相配套的公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。本市住宅區(qū)按其建筑面積分4類劃定：

一類區(qū)：建筑面積在20萬方米以上;

二類區(qū)：建筑面積在20萬方米(含20萬方米)以下，10萬方米以上;

三類區(qū)：建筑面積在10萬方米(含10萬方米)以下，至3萬方米以上;

四類區(qū)：建筑面積在3萬方米(含3萬方米)以下。

本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地

本辦法所稱物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，委托物業(yè)管理，企業(yè)對住宅區(qū)內(nèi)房屋，相關(guān)設(shè)施、設(shè)備以及整體居住環(huán)境進(jìn)行維護(hù)、修繕和服務(wù)的活動。

本辦法所稱物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，是指依據(jù)法定手續(xù)對物業(yè)范疇內(nèi)的房屋等取得所有權(quán)，并持有政府頒發(fā)的所有權(quán)證的單位或個人。

本辦法所稱住戶，是指房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指具有相應(yīng)資質(zhì)的專門從事住宅區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)。

第四條　本市城市住宅區(qū)管理實行社會化、專業(yè)化及服務(wù)經(jīng)營型的物業(yè)管理模式和主管部門行業(yè)管理、住戶自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制。

第五條　廊坊市房地產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理工作的主管部門，各區(qū)、市、縣房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的主管部門。

物業(yè)管理主管部門的主要職責(zé)：

(一)根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制定具體的實施辦法;

(二)參與住宅區(qū)的驗收，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)的接管工作;

(三)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理;

(四)對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營和管理進(jìn)行監(jiān)督、檢查;

(五)負(fù)責(zé)住宅公用設(shè)施專用基金和住宅維修基金使用的監(jiān)督、檢查;

(六)負(fù)責(zé)對從事物業(yè)管理工作的專職人員進(jìn)行培訓(xùn);

(七)負(fù)責(zé)住宅區(qū)物業(yè)管理的考評工作。

市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、物價、治安、供水、供電、供熱、燃?xì)獾戎鞴懿块T以及住宅區(qū)所在地人民政府，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工，對住宅區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查。

第二章　住宅區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

第六條　住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50%以上時，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會同住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、住宅區(qū)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(以下稱管委會)。

管委會以住戶代表為主組成，住宅區(qū)所在地街道辦事處或居民委員會、公安派出所可派代表參加。

第七條　住宅區(qū)開發(fā)周期較長的，在管委會成立之前，由住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。管委會成立后，由管委會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。

第八條　管委會代表住戶的利益，維護(hù)住戶的合法權(quán)益。管委會在物業(yè)管理主管部門和住宅區(qū)街道辦事處的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)制定管委會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督住宅區(qū)物業(yè)管理工作的實施，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。

第九條　管委會是住宅區(qū)物業(yè)自治管理組織，應(yīng)履行下列職責(zé)：

(一)制定管委會章程和住戶公約;

(二)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè);

(三)聽取和審議物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理計劃、財務(wù)預(yù)決算和年度工作報告

(四)聽取物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動

(五)監(jiān)督、檢查住宅區(qū)物業(yè)使用情況;

(六)審議和決定物業(yè)管理的其他重大事項。

管委會應(yīng)定當(dāng)期召開會議，會議必須有過三分之二以上代表參加，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)代表通過。

第十條　物業(yè)管理企業(yè)實行分級管理。 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查合格，并到工商行政管理部門辦理注冊登記，到物價部門辦理收費手續(xù)、領(lǐng)取《河北省收費許可證》后，方可接受管委會的委托，承擔(dān)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。

第十一條　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與管委會簽訂的委托管理合同，對住宅區(qū)的物業(yè)實施統(tǒng)一管理。

合同的簽訂，按建設(shè)部、國家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托示范文本》執(zhí)行。

委托管理合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)須將委托管理合同報當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門和工商行政管理部門備案。

第十二條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

(一)根據(jù)委托管理合同和國家、省、市有關(guān)規(guī)定對住宅區(qū)實施物業(yè)管理;

(二)根據(jù)委托管理合同和省、市有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費用;

(三)勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并對造成的損害要求賠償

(四)要求管委會協(xié)助管理;

(五)選聘專營公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安和綠化等專項服務(wù);

(六)開展多種經(jīng)營和其他項目的有償服務(wù)。

第十三條　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)實施服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費標(biāo)準(zhǔn)公開制度：

(一)履行委托管理合同，對受委托管理的房屋、設(shè)施及公共部位進(jìn)行維修管理，承擔(dān)住宅區(qū)內(nèi)的保安、防火、綠化、維護(hù)、清潔及住戶日常必需的便民服務(wù)工作;

(二)接受管委會和住戶的監(jiān)督，重大的管理措施提交管委會審議決定;

(三)接受物業(yè)管理主管部門、其他有關(guān)主管部門及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)和監(jiān)督

(四)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時向有關(guān)主管部門報告;

(五)每半年公布一次物業(yè)管理費用收支情況，并接受住宅區(qū)管委會的監(jiān)督。

第十四條　住宅區(qū)制定的住戶公約對住宅區(qū)內(nèi)的住戶具有約束力。

第三章　住宅區(qū)物業(yè)的使用與維護(hù)

第十五條　住宅區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向管委會辦理移交手續(xù)，并向管委會移交下列工程建設(shè)資料：

(一)住宅區(qū)的規(guī)劃圖、竣工總面圖;

(二)單體的建筑、結(jié)構(gòu)和設(shè)備竣工圖;

(三)地下管網(wǎng)竣工圖;

(四)其它必要的資料。

第十六條　住戶使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

(一)保持房屋的完好、整潔，不得隨意改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌和用途;

(二)不得隨意鑿、拆房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺、屋面或隨意占用房屋的公用通道;

(三)不得堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物品等。

(四)不得利用房屋從事危害公共利益的行為;

(五)不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益;

(六)進(jìn)行房屋裝飾裝修或太陽能熱水器、空調(diào)安裝時，須提前向所在物業(yè)管理企業(yè)提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實施。涉及改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途時，要經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。

第十七條　房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

(一)室內(nèi)部分，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)維修，產(chǎn)權(quán)人與使用人另有協(xié)議的從其協(xié)議;

(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)定期養(yǎng)護(hù)維修。

第十八條　住宅區(qū)的南道、溝渠、池、井、綠地、公共活動場所、停車場、連廊、自行車房(棚)、公用天線等住宅區(qū)公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)，其費用從管理服務(wù)費和住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金中支出。住宅區(qū)的公廁及垃圾中轉(zhuǎn)站等環(huán)衛(wèi)設(shè)施及生活垃圾的清運處理和化糞池的吸污，由市環(huán)衛(wèi)局統(tǒng)一管理，其費用由物業(yè)管理部門從管理服務(wù)費和住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金中列支。

造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù);造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第十九條　住宅區(qū)內(nèi)的干道、路燈和給排水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉裙芫�，按規(guī)定由有關(guān)主管部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的，其費用由有關(guān)主管部門支付。

前款所列維修養(yǎng)護(hù)事項，有關(guān)主管部門可委托物業(yè)管理企業(yè)實施，并按規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)支付委托費用。

第二十條　凡房屋及附屬設(shè)施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由住戶修繕的，住戶應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕，其費用由住戶承擔(dān)。

第二十一條　住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

(一)踐踏、占用綠地，攀折花木;

(二)占用公共場地或設(shè)施，影響其正常使用功能;

(三)亂堆亂拋垃圾、雜物;

(四)亂貼、亂搭、亂掛;

(五)飼養(yǎng)家禽、家畜和野生動物;

(六)在無保護(hù)措施的陽臺擺放物品，墜落傷人;

(七)肆意喧鬧影響他人休息;

(八)隨意停放車輛，鳴高音喇叭;

(九)排放有毒、有害物質(zhì);

(十)損毀、涂畫園林藝術(shù)雕塑;

(十一)居民樓(含商住兩用樓)產(chǎn)生噪聲、煙塵、異味和熱污染的營業(yè)，以及經(jīng)營政府禁止的行業(yè)。

第四章　住宅區(qū)物業(yè)管理費用及專用房屋

第二十二條　物業(yè)管理服務(wù)收費必須執(zhí)行國家、省和本市物價管理部門制定的有關(guān)規(guī)定，接受物價管理部門的管理、監(jiān)督和檢查。其具體收費項目及標(biāo)準(zhǔn)按《河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》和廊坊市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十三條　住宅區(qū)物業(yè)管理費的構(gòu)成：

(一)開發(fā)建設(shè)單位繳納的住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金;

(二)房屋產(chǎn)權(quán)人繳納的住宅維修基金;

(三)住戶繳納的管理服務(wù)費。

第二十四條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按住宅區(qū)建設(shè)總投資向物業(yè)管理主管部門繳納住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金。新區(qū)建設(shè)項目的交納比例為建設(shè)總投資的2%; 舊區(qū)改造建設(shè)項目的繳納比例為建設(shè)總投資的1.5%。 專用基金的繳納，在具體實施中，按工程造價、配套設(shè)施費用總額，實行年度繳納。開發(fā)建設(shè)單位在進(jìn)行住宅區(qū)項目建設(shè)前，所繳納的專用基金不得少于應(yīng)繳納總額的50%，其余部分年底結(jié)清。否則，當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門不予辦理開工手續(xù)，房地產(chǎn)主管部門不予辦理其房屋確權(quán)、交易手續(xù)。

公用設(shè)施專用基金計入建設(shè)成本，用于住宅區(qū)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用

住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金由物業(yè)管理主管部門設(shè)專帳統(tǒng)一管理，管委會向物業(yè)管理主管部門申請使用。其具體審批手續(xù)按廊坊市房地產(chǎn)管理局有關(guān)規(guī)定辦理。

第二十五條　住宅維修基金由房屋產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定分期繳納，由管委會以房屋本體為單位設(shè)專帳管理。住宅維修基金用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。

住宅區(qū)住宅維修基金提取和管理辦法，由市物業(yè)管理主管部門商市財政、物價部門制定。

第二十六條　住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費項目的收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)住宅區(qū)的類別檔次、服務(wù)管理水以及房屋類別等綜合確定。屬于國家管理的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)必須報物價部門審批;不屬于國家管理的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)管理企業(yè)提出方案，經(jīng)管委會同意，報物業(yè)管理主管部門和物價部門備案。

第二十七條　房改出售公有住房，必須按國務(wù)院、省政府和本市的有關(guān)規(guī)定建立公用設(shè)施、公用部位的維修基金。

第二十八條　開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)向管委會提供60-120方米的物業(yè)管理用房，并按規(guī)劃設(shè)計的要求，交付公共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站和垃圾收集房，其產(chǎn)權(quán)歸國家所有。

第二十九條　開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的比例以建造成本價向管委會提供20-40方米的商業(yè)用房，其產(chǎn)權(quán)歸管委會所有。

商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟(jì)收入的公用設(shè)施、設(shè)備和場地，均由物業(yè)管理企業(yè)按照委托管理合同經(jīng)營，其收入用于補(bǔ)充住宅區(qū)的管理服務(wù)費。

開發(fā)建設(shè)單位提供的商業(yè)用房的購置費用從住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營收入中回收。

第五章　罰則

第三十條　未經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查而擅自從事或承擔(dān)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查手續(xù); 逾期仍不辦理的，對其處以2000元以上20000元以下的罰款，并責(zé)令其停止物業(yè)管理工作。

第三十一條　管委會作出的決定違反本辦法的，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門有權(quán)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)。

第三十二條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，住戶有權(quán)向管委會投訴或向物業(yè)管理主管部門反映;管委會有權(quán)予以制止并要求限期改正，有權(quán)要求賠償給住戶造成的損失，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除委托管理合同;有第(三)項行為的，由物業(yè)管理主管部門根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定予以處罰：

(一)對房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時的;

(二)管理制度不健全，管理混亂的;

(三)擅自擴(kuò)大收費范圍，提高收費標(biāo)準(zhǔn)的;

(四)擅自改變房屋和公用設(shè)施用途的;

(五)有其他不履行或不完全履行委托管理合同規(guī)定義務(wù)行為的。

第三十三條　物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)的管理項目有三分之一達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，造成住宅區(qū)物業(yè)及環(huán)境狀況惡化的，由物業(yè)管理主管部門予以警告，并處以1000元以上10000元以下的罰款。并可降低其資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書。

第三十四條　違反本辦法第二十四條第一款、第二十八條、第二十九條第一款規(guī)定的，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位限期履行;在規(guī)定的期限內(nèi)仍不履行的，物業(yè)管理主管部門可申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，并有權(quán)要求違反第二十四條第一款規(guī)定的開發(fā)建設(shè)單位支付逾期付款滯納金。

第三十五條　違反本辦法第十六條、第二十一條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并要求其限期改正;逾期不改正的，可進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù);造成損失的，有權(quán)要求賠償。

第三十六條　當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依法提起訴訟或申請行政復(fù)議。逾期不申請復(fù)議、不提起訴訟又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。