東莞市物業管理辦法

（討論稿）

第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條市房地產行政管理部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。街道辦事處（鎮人民政府）負責本行政區域內物業管理活動的指導、監督和管理工作，協調物業管理與社區建設之間的關系，協助鎮街房地產行政管理部門對物業管理活動進行指導和監督。

居（村）民委員會負責本行政區域內物業管理活動的監督、協調、指導和調解工作。

第四條街道辦事處（鎮人民政府）應當有專門機構負責本行政區域內物業管理活動的指導、監督和管理工作，并根據本行政區域內物業管理區域的數量和規模，配備相應的物業管理工作人員。街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會應分別確定1名領導分管物業管理工作。

居（村）民委員會應在街道辦事處（鎮人民政府）的指導下，負責本行政區域內物業管理活動的監督、協調、指導和調解工作，并配備適當數量的物業管理工作人員。

全市各級人民政府應對物業管理的監督管理工作給予經費支持。

第五條全市各級人民政府相關行政管理部門在各自職責范圍內，做好物業管理區域內的有關工作。

價格管理部門負責制定或調整實行政府指導價的物業服務收費標準，確認物業管理區域前期物業服務收費標準；對物業管理活動中的各項收費進行檢查和管理，對超標準和超范圍收費進行查處；受理物業管理收費價格咨詢及投訴，協調解決因物業管理收費引發的矛盾和糾紛。

城市管理部門負責查處物業管理區域內違法排放或制造社會生活噪音污染、建筑施工噪聲污染，飲食服務業油煙污染，向大氣排放粉塵、惡臭氣體或者其他含有有毒物質氣體的行為，在人口集中地區焚燒產生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質的行為；破壞房屋外立面、違法設置戶外廣告、非法搭建、違規裝修、擅自改變房屋使用性質、亂擺賣行為等，相關管理部門應依法予以配合。

住房與城鄉規劃行政主管部門負責在確定房地產項目規劃條件時，按規定配置各類公共建設配套設施；并按照《廣東省物業管理條例》規定的標準提出物業服務用房的具體要求，并在審批建設工程規劃許可證時，明確物業服務用房的位置和面積。

公安行政管理部門負責指導物業服務企業建立健全保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度和緊急情況應急預案，督促物業服務企業落實相關管理制度；及時查處治安案件，調解各類涉及治安管理的矛盾；負責對物業管理區域內阻塞交通、阻礙消防通道等行為依法采取相關措施。配合流動人員和出租屋管理職能部門，做好住宅小區內流動人口和出租房屋的管理工作；對物業管理區域內阻塞交通、阻礙消防通道、違規停放大型車輛、危險化學品車輛等行為依法采取強制措施；打擊物業管理服務中的欺行霸市行為。

公安消防部門負責物業管理區域內的消防安全監督管理工作。對物業管理區域內遵守消防法律、法規的情況依法進行日常監督檢查；負責督促物業服務企業對共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務，如發現存在嚴重威脅公共安全的火災隱患，應當在責令改正的同時依法進行處罰和整改。

園林綠化管理部門負責依法查處物業管理區域內侵占、破壞綠地行為。

環境保護管理部門負責依法查處物業管理區域內廢水、廢渣、固體廢物、工業有毒有害廢物、噪聲、振動、輻射放射等行為。

質量技術監督部門負責物業管理區域內的電梯安全監督管理工作。

人口與計劃生育管理部門負責物業管理區域內的人口與計劃生育工作。

各街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責指導和監督本區域內的物業管理活動，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，做好社區居委會（村民委員會）、業主委員會、物業管理協調配合的有關工作；會同各市、區住房和城鄉建設主管部門對轄區內設立業主大會和選舉業主委員會給予指導、協助并調處矛盾糾紛等相關工作。

第六條相關職能部門分別成立物業管理協調領導小組。

建立街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會、業主委員會（業主代表）、物業服務企業等參加的聯席會議制度。聯席會議主要協調解決物業管理重大問題，聯席會議由街道辦事處（鎮人民政府）負責召集、主持。

重大問題是指在本區物業管理區域內發生的因人為、自然災害或者其他原因造成的重大人身傷害及財產損失事故，以及因物業管理不善，嚴重影響業主和使用人日常生活，并造成不良社會影響的問題或其他確需政府職能部門協調解決的問題。

第七條物業服務企業應當按照法律法規的規定和物業服務合同的約定，為業主提供服務，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，并配合政府有關部門、街道辦事處（鎮人民政府）開展社區服務、社區文化活動以及流動人員計劃生育服務管理等行政管理工作。

第八條東莞市物業管理行業協會（以下簡稱市物業管理協會）是物業服務行業自律組織，應當積極規范行業經營行為，維護會員合法權益，促進行業健康發展；負責制定并監督實施物業服務規范，促進物業服務企業依法、誠信經營，并組織物業服務行業從業人員的業務培訓，調解行業內部爭議，承接主管部門委托、轉移的其他事項。

第二章業主、業主大會及業主委員會

第九條房屋的所有權人為業主。

第十條依法登記取得或者根據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

第十一條尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中享有法律法規規定的業主的權利，并承擔相應的義務。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共有部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備住宅專項維修資金（以下簡稱住宅專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第十二條業主在物業管理活動中，應履行下列義務：

（一）遵守業主管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家法有關規定繳納住宅專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第十三條業主依法成立業主大會，選舉業主委員會。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行職責。

1個物業管理區域成立1個業主大會，由1個物業服務企業提供物業管理服務。

一個物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

第十四條業主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘、解聘、續聘物業服務企業；

（六）決定住宅專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（七）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（八）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（九）改變共有部分的用途；

（十）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十一）法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

第十五條已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十的，建設單位應當書面報告物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業管理區域的顯著位置公告。

第十六條百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。

業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉鎮人民政府代表七至十五人組成，其中業主代表應當不少于首次業主大會籌備組人數的百分之六十。業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。

第十七條建設單位和物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供業主清冊、物業建筑的基本資料（包括物業管理區域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料，并在物業管理區域提供相應的人力、場地支持。

業主大會籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用于與業主大會籌備無關的活動。

第十八條業主大會籌備組應當自成立之日起六個月內，組織召開首次業主大會會議。

業主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；

（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款（一）至（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域的顯著位置公告并書面通知全體業主。

第十六條首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，并選舉業主委員會。

第十九條管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、物業使用人具有約束力。

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序，業主委員會的組成、成員任期及職務終止等事項作出約定。

第二十條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

經業主委員會決定，或者百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

業主委員會不按照前兩款規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，業主可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出協助要求，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調組織召開。

第二十一條召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程在物業管理區域的顯著位置公告，并書面通知全體業主。

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見等形式。采用書面征求意見形式的，應將書面征求意見的結果在物業管理區域內公示三十日以上，業主有權查閱相關資料。

第二十二條業主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

第二十三條業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

第二十四條業主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。面積和業主人數按照下列方式確定：

（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

（二）建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分按一人計算；總人數，按照兩者之和計算。

第二十五條業主大會會議表決采用記名投票的方式。

任何人不得偽造業主選票、表決票、業主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。

第二十六條業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。業主委員會履行下列職責：

（一）召集和主持業主大會，報告物業管理的實施情況，以書面形式召集業主大會會議的，應在物業區域內公示物業管理年度實施報告；

（二）執行業主大會會議的決議、決定；

（三）代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，督促業主按時交納物業服務費及其他相關費用；

（四）協助制訂重大維修工程項目年度計劃，協調、處理涉及物業管理的共同事務；

（五）監督物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的經營情況；

（六）組織業主委員會的換屆選舉工作；

（七）監督業主大會議事規則和管理規約的實施；

（八）組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用；

（九）聽取業主的意見和建議，接受業主、業主大會和有關部門的監督；

（十）配合街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會做好物業管理區域的社區建設工作，接受居（村）民委員會的監督、指導；配合政府行政管理部門共同做好物業管理區域的社會治安、環境衛生等相關工作；

（十一）調解業主之間因物業使用，維護和管理產生的糾紛；

（十二）調整委員職務以及將候補委員遞補為委員；

（十三）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。業主委員會對全體業主負責，接受業主監督。業主委員會不得從事經營活動。業主委員會應當于每年12月作1次工作報告，抄送街道辦事處（鎮人民政府）和居（村）民委員會，并在物業管理區域顯著位置公示。

第二十七條業主委員會委員應當從具備以下條件的業主中選舉產生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；

（三）遵守管理規約，履行業主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業服務費用，無損害公共利益行為；

（四）本人及其親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職。

第二十八條業主委員會一般由五至十五人的單數委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

業主委員會委員候選人由業主聯名推薦、業主自薦等方式產生。

業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則約定。

業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

第二十九條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。備案時應提交以下材料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會的會議記錄和會議決定；

（三）業主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況。

物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門應當在收到上述材料后五日內發出備案回執。

業主委員會收到備案回執后，應將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域的顯著位置公告。

備案的有關事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第三十條業主委員會憑物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的備案回執，向公安機關申請刻制印章，按照業主大會議事規則的規定和業主大會的決定使用。

第三十一條業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，可以召開業主委員會會議。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員過半數同意，并在物業管理區域的顯著位置公布。

第三十二條業主委員會委員應當遵守法律法規和管理規約，不得有下列行為：

（一）未經業主大會表決通過，擅自決定解聘、續聘、選聘物業服務企業；

（二）挪用、侵占業主共有財產；

（三）索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（四）利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費；

（五）違反物業服務合同拒不交納物業服務費用；

（六）泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；

（七）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業主委員會委員違反前款規定的，經業主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業主大會會議決定終止其委員職務。

第三十三條業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

（一）因物業轉讓等原因不再是業主的；

（二）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責任的；

（四）本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（五）業主大會議事規則約定的其他情形。

第三十四條業主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置公告。

職務終止的業主委員會委員應當自公告之日起3日內將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會。拒不移交的，可以請求公安派出所協助移交。

第三十五條業主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

業主委員會委員集體辭職的，應當召開業主大會會議重新選舉業主委員會。業主可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出協助要求，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予協助。

第三十六條業主委員會任期屆滿三個月前，應當組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。業主委員會任期屆滿仍未組織召開業主大會會議進行換屆選舉的，業主可以向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出協助要求，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予協助。

業主委員會應當在任期屆滿三日內，將屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。

第三十七條業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理和使用由業主大會決定。

業主委員會應當按季度在物業管理區域的顯著位置公布工作經費的使用情況，接受業主監督。

第三章前期物業管理

第三十八條新建住宅物業應當實行前期物業管理。預售住宅物業的，建設單位在領取《商品房預售許可證》之前，應當按照物業管理前期招投標管理辦法，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理，并簽訂前期物業管理委托合同。現售住宅物業的，建設單位應在權屬初始登記前完成前期物業招投標工作。

投標人少于3個或者總建筑面積不超過50,000方米的住宅物業，經市房地產行政管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質（資格）的物業服務企業。

分期開發的住宅物業，應以物業管理區域的總規劃范圍進行前期物業管理招投標，不得分期招投標。

前期物業管理招投標由招標單位在市房地產行政管理部門專家庫抽取專家，市房地產行政管理部門監督招投標過程。

第三十九條建設單位應當與前期物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同，前期物業服務合同可以約定期限，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

（一）前期物業服務合同期滿，已交付使用的物業建筑面積未達到物業管理區域建筑面積50%以上的，建設單位應當重新選聘或者續聘物業服務企業。原物業服務企業撤出物業管理區域的，應當將物業管理資料移交給建設單位。

（二）前期物業服務合同期滿，已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積50%以上且已成立業主大會的，由業主大會決定物業管理事項；原物業服務企業撤出物業管理區域的，應當將物業管理資料移交給業主委員會。未成立業主大會的，建設單位應當重新選聘或者續聘物業服務企業；原物業服務企業撤出物業管理區域的，應當將物業管理資料移交給建設單位。

（三）前期物業服務合同期滿，物業管理區域已全部交付使用且已成立業主大會的，由業主大會決定物業管理事項；原物業服務企業撤出物業管理區域的，應當將物業管理資料移交給業主委員會。未成立業主大會的，原物業服務企業撤出物業管理區域的，物業管理資料可以移交給街道辦事處（鄉鎮人民政府）暫為保管。

第四十條　建設單位在預（銷）售物業之前，應當制定臨時管理規約，臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

第四十一條　建設單位銷售住宅物業時，應按規定將以下相關事項和信息告知購房人，保障購房人的知情權：

（一）建設單位在申請核發商品房預售許可證時，應當提供《前期物業服務合同》、《臨時管理規約》和明確物業服務用房的規劃資料；

（二）建設單位在預（銷）售物業時，必須在銷售現場顯著位置公示前期物業服務合同、規劃設計要點、規劃總面圖，規劃總面圖應當特別標示物業服務用房（含業主委員會辦公用房）、配電房、水泵房、垃圾房等的位置。并應當在商品房銷售現場將物業服務用房的具體位置、面積，公共建筑、共用設備設施的配置等資料和《業主交存住宅專項維修資金協議書》、《前期物業服務合同》、《臨時管理規約》予以公示，接受社會公眾的查詢。

（三）建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明收費標準、服務標準，以及合同終止和公共建筑、物業服務用房、共用設備設施的配置情況。

實行政府指導價的前期物業服務費標準，應當按照政府指導價的有關規定執行。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。臨時管理規約的效力至管理規約依法生效時自動終止。

第四十二條　物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。

第四十二條　物業服務企業承接物業服務項目時，應當對物業共有部分、共用設施設備是否滿足正常使用功能進行查驗，并與業主委員會辦理物業交接驗收手續。

第四十三條　物業服務企業撤出物業管理區域的，應當按照有關規定進行查驗移交。

（一）已成立業主大會的，由業主委員會和新選聘的物業服務企業與撤出的物業服務企業進行查驗移交；沒有新選聘的物業服務企業的，由業主委員會與撤出的物業服務企業進行查驗移交。

（二）未成立業主大會的，可以由居民委員會（村民委員會）與撤出的物業服務企業進行查驗移交，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當給予指導和協助。

第四十四條　沒有實施物業管理的建成居住區實施物業管理的，物業服務企業進入物業管理區域實施物業管理時，由業主委員會與物業服務企業進行查驗移交，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當給予指導和協助。

第四十五條　物業服務交接時，物業服務企業應當維持在辦理交接至撤出物業管理區域期間的正常物業管理秩序；物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

第四十六條建設單位應當按照不少于物業管理區域總建筑面積2‰的比例，在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少于50方米，最高不超過300方米；其中，業主委員會辦公用房最低不少于10方米，最高不超過60方米。分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積2‰的比例配置物業服務用房。分期開發的物業劃定為一個物業管理區域的，應當由同一物業服務企業提供服務。

物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層。

物業服務用房的所有權依法屬于全體業主，專用于物業管理服務工作，不得挪作他用。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內層高不足2.2米的房屋不得作為物業服務用房。

第四十七條　規劃行政管理部門應依照法律法規及本辦法的規定審批新建物業規劃設計方案。

建設單位應將物業服務用房的面積、位置在設計方案中載明。

先期開發部分未配置或配置不足物業服務用房的，建設單位應臨時配置或補充配置。

第四十八條城鄉規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時，應明確物業服務用房的位置和面積。建設單位應當在商品房預售時予以公布。

房地產行政主管部門應當在辦理所有權初始登記時，在房地產登記簿中注明物業服務用房面積和房號以及物業的其他共有部分。業主有權查詢。

第四十九條建設單位在交付物業前，應當對物業服務用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水電氣計量器具。

第五十條物業買受人應當在建設單位交付物業后按照商品房買賣合同的約定交納物業服務費用。

物業管理區域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費用由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。

建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免的物業服務費用，由建設單位承擔。

第五十一條物業服務企業承接物業時，應當會同居（村）民委員會對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料，并向居（村）民委員會提供經雙方確認的資料移交清單和重要資料。

（一）物業的報建、批準文件，竣工總面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

（五）物業及配套設施的產權清單；

（六）物業服務用房的清單；

（七）業主清冊；

（八）物業的使用、維護、管理必需的其他資料；

（九）以上資料的清單。

建設單位、物業服務企業、居（村）民委員會不得泄露業主資料，物業服務企業不得將業主資料用于與物業管理服務無關的活動，并予以妥善保存，不得遺失。在前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將前款資料移交給業主委員會。

物業服務企業應當于合同簽訂之日起十五日內將前期物業服務合同報物業所在地的鎮街人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府備案。

第五十二條物業服務企業應當聽取業主、物業使用人對物業管理服務的意見和建議，及時處理業主投訴，改進物業管理服務。

物業服務企業不及時處理業主的投訴的，居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）、市房地產行政管理部門應當及時協調處理；對物業服務企業損害業主、物業使用人合法權益的，街道辦事處（鎮人民政府）、市房地產行政管理部門應當責令其限期整改，物業服務企業應當按期整改。

第四章物業管理服務

第五十三條物業服務企業應當按照房產行政主管部門核定的物業服務企業資質等級，在資質證書的有效期內從事相應的物業管理服務活動，不得超越資質等級承接物業管理項目，從業人員應當按照國家有關規定，取得相應的職業資格證書。
物業服務企業資質證書的有效期為三年，需要延續有效期的，應當在有效期屆滿三十日前向市房產行政主管部門提出申請；逾期未申請延續或者申請未獲批準的，物業服務企業應當重新申請取得資質，其資質等級按照最低等級核定并設定一年的暫定期。
第五十四條　物業服務企業資質證書被依法吊銷的，自吊銷之日起三年內，其法定代表人以及負有主要責任的經理、項目經理不得在物業服務企業任職。
第五十五條　物業管理應當實行信用信息管理制度。房產行政主管部門應當對物業服務企業信用實施管理和考核。
房產行政主管部門可以委托物業管理行業協會建立物業服務企業信用檔案。
第五十六條　物業服務企業應當建立物業管理檔案，妥善保管相關物業資料，不得泄露業主資料，不得用于與物業管理服務無關的活動。物業服務合同終止時，應當將物業管理檔案移交業主委員會。

第五十七條　業主委員會經業主大會選舉產生后，應當與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，前期物業服務合同自行終止。物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起三十日內，向市房產行政主管部門備案。
前期物業服務合同期限屆滿但業主委員會仍未成立的或者未依法選聘物業服務企業的，前期物業服務合同可以繼續履行至新物業服務合同約定的提供物業服務之日止。
第五十八條　物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、收費標準、物業服務用房、住宅專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。
第五十九條　物業服務企業應當提供以下物業服務：
（一）建筑物共有部位的維護和管理；
（二）共用設施設備的日常運行、維護和管理；
（三）共有部位的綠化養護管理、環境衛生的保潔和設施維修保養；
（四）秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項；
（五）物業服務檔案和物業檔案的管理；
（六）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
物業服務企業可以就超出物業服務合同約定的服務與相關業主另行約定。
第六十條　物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作，為業主提供安全高效便捷的服務。物業管理區域內發生安全事故時，物業服務企業應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
第六十一條　物業服務企業應當按照有關法律、法規規定和物業服務合同約定，提供物業服務，并配合有關行政管理部門、街道辦事處、鎮人民政府做好相關社區管理和社區服務。
第六十二條　物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。業主大會成立之前的住宅（含自有產權車位、車庫）物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主大會成立之后的住宅（含自有產權車位、車庫）及其他非住宅物業服務收費實行市場調節價。
實行政府指導價的，價格主管部門應當根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主雙方協商確定。
第六十三條　物業服務企業應當將物業服務內容、服務等級標準以及收費項目、收費標準等在物業管理區域的顯著位置進行公示。
物業服務企業應當每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主委員會可以聘請專業機構對物業服務資金收支情況進行審計。
第六十四條　物業服務企業依約履行服務的，業主應當按時交納物業服務費及其他費用。未按時交納的，物業服務企業有權催繳，要求限期交納。物業服務企業可以按照物業服務合同的約定加收違約金。
業主不得以物業空置、存在開發遺留問題或者無需接受相關物業服務等其他無正當理由拒付物業服務費。
業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第六十五條　物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。
物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準。
第六十六條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位已服務到最終用戶的，可以委托物業服務企業代收相關費用并支付代收費用。物業服務企業代收相關費用，不得提高收費標準或者向業主收取手續費等額外費用，不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。
任何單位和個人不得強制物業服務企業代收代繳有關費用或要求物業服務企業提供無償服務。
第六十七條　物業服務企業應當在前期物業管理期間，按照國家相關規定購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險，并在物業管理區域內顯著位置公示，接受相關行政管理部門和業主監督。業主大會成立后，物業服務企業購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險，由業主大會決定。
第六十八條　業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿三個月前組織召開業主大會，決定續聘或者選聘物業服務企業，并書面告知物業服務企業。決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。決定選聘新物業服務企業的，原物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域，并配合新選聘的物業服務企業接管。
物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主或者業主委員會。沒有業主委員會的，應當在合同期限屆滿三個月前在物業管理區域的顯著位置內公示，并書面告知物業所在地街道辦事處、鎮人民政府。
物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業按照合同約定繼續提供服務的，物業服務合同有效期自動延續至新的物業服務合同約定提供物業服務之日止。
第六十九條　物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十五日內，向業主委員會履行下列交接義務，退出物業管理區域：
（一）移交物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備；
（二）移交本條例第六十條規定的資料；
（三）移交物業管理檔案、物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄；
（四）結清預收、代收的有關費用；
（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
物業服務企業在辦理交接至退出物業管理區域期間，應當維持正常的物業管理秩序。
第七十條　物業管理服務交接時，交接各方應當共同對物業共用部位、共用設施設備及有關文件檔案資料進行查驗，書面記錄查驗情況并簽訂確認書。
第七十一條　物業服務企業不得以業主欠交物業服務費或者對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。拒絕辦理交接手續或者拒不退出物業管理區域的，不得向業主收取物業服務費用。
物業服務企業拒不退出物業管理區域的，新的物業服務企業、業主或者業主委員會應當與原物業服務企業協商解決。協商不成的，可以依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。房產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當加強對物業服務企業交接工作的監管。
第七十二條　接管的物業服務企業應當自物業管理項目移交后十五日內，將物業服務合同連同街道辦事處、鎮人民政府確認的業主大會選聘物業服務企業情況報告書向房產行政主管部門備案。

第七十三條物業服務企業不得有下列行為：

（一）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務整體轉讓給他人；

（二）挪用或擅自使用住宅專項維修資金；

（三）擅自改變物業服務用房用途；

（四）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的共有建筑和共用設施用途；

（五）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；

（六）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；

（七）物業服務合同終止時，不按規定辦理查驗移交手續；

（八）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；

（九）物業服務合同未依法終止而退出物業管理區域等不履行物業服務合同的行為；

（十）超越資質（資格）等級承接物業管理業務；

（十一）出租、掛靠、出借等形式直接或變相轉讓資質證書；

（十二）限定業主購買其指定的經營者（服務提供者）的商品或者服務；

（十三）其他嚴重損害業主權益的情形。

第七十四條業主委員會應當在居（村）民委員會的指導下，每年對物業服務企業的合同履行情況進行年度考核。每年至少開展一次業主滿意度測評工作。年度考核結果和滿意度調查情況應當公示在物業管理區域的顯著位置。

住宅小區沒有成立業委會的，物業服務企業應當在居（村）民居委會的指導監督下，以物業服務項目為單位，組織業主滿意度測評。

第五章共有收益管理

第七十五條物業管理區域內的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經業主大會同意將利用共用部位、共用設施設備進行經營的凈收益（以下稱共有收益）歸全體業主所有。業主委員會、物業服務企業應當配合相關行政管理部門的公益宣傳工作。利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主和業主大會的同意，并依法辦理相關手續。所得凈收益依法歸全體業主共有，存入共有收益獨立賬戶。

共有收益主要用于以下幾個方面：

（一）維修、更新、改造、增設共用設施設備；

（二）業主公益活動的開展；

（三）業主委員會的工作經費和補貼；

（四）補充住宅專項維修資金；

（五）業主大會議事規則約定的其他事項。

第七十六條已成立業主委員會的，可由業主委員會對共有收益進行管理；未成立業主委員會的，可由物業服務企業對共有收益暫行管理。居（村）民委員會對業主委員會、物業服務企業進行監督。

第七十七條已成立業主委員會的，共有收益用于第三十三條所列方面時，由業主委員會根據議事規則在共有收益獨立賬戶中支取。業主委員會應當每個季度對共有收益情況進行公示，報居（村）民委員會備案。

未成立業主委員會的，物業服務企業應當將物業管理區域內的共有收益單列賬戶管理。每季度的開支情況在物業管理區域的顯著位置公示，同時報建設單位和居（村）民委員會備案。業主委員會成立后，經業主大會同意，物業服務企業應當將經審計的共有收益的歷年收支情況及剩余款項移交業主委員會。

第七十八條業主委員會成立后，依法依約屬于全體業主的共有收益，應統一納入共有收益獨立賬戶管理。若委托物業服務企業對共有部分進行經營的，共有收益分配應考慮物業服務企業在共有收益經營中的成本，具體收益分配由業主委員會與物業服務企業協商確定。

第六章物業的使用和維護

第七十九條　物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物業管理區域的道路、場地，損害業主的共同利益。

第八十條　物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（二）違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺等改為需要做防水處理的衛生間、廚房或其他用途，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法搭建建筑物、構筑物；

（六）損壞或者擅自占用、改建物業共用部位；

（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（八）損毀樹木、園林；

（九）生產、儲存、經營易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，存放、鋪設超負荷物品；

（十）亂丟垃圾，高空拋物；

（十一）發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

（十二）擅自擺攤設點，無序停放車輛；

（十三）在建筑物、構筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十四）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設置路障，損壞、挪用或者停用消防設備；

（十五）法律法規和管理規約禁止的其他行為。

物業管理區域內發生上述行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政管理部門，有關部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應當積極予以配合。

第八十一條　業主或者物業使用人進行物業裝飾裝修，應當遵守法律法規、管理規約和物業服務合同的約定。

業主或物業使用人應當與物業服務企業簽訂室內裝飾裝修管理協議，申報登記裝飾裝修方案，物業服務企業對裝修行為進行監督，對隱蔽工程和防水工程進行現場檢查。

物業服務企業對違反法律、法規和管理規約規定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，并及時報告有關行政管理部門依法處理。

裝修期間業主的裝修物料搬運，由業主自行負責。建設單位和物業服務企業不得指定裝修物料搬運隊伍。物業服務企業應當做好配合和服務工作，在物業管理區域顯著位置公示裝修搬運指引、管理部門投訴電話等內容。發生、發現裝修搬運欺行霸市行為的，物業服務企業應及時報告公安部門處理。

第八十二條裝修期間搬運物料應遵守如下規定：

（一）業主聘請專業隊伍搬運裝修物料時，需配合物業服務企業的管理；

（二）裝修期間可使用電梯搬運物料。沙石、水泥等必須做好包裝，嚴格遵守電梯限重、限高等有關規定。物業服務企業應對搬運隊伍加強監督和管理。專業搬運隊伍進行作業過程中，必須遵守物業管理的有關規定，做好保潔工作，禁止違法、違章搬運；

（三）在搬運作業期間造成共用部位、共用設施設備損壞的，由行為人承擔賠償責任，業主承擔連帶責任。

第八十三條　房屋的維修責任，按照下列規定劃分：

（一）業主專有部分由業主自行維修，毗連部位按照《中華人民共和國物權法》執行；

（二）共用物業的維修、更新、改造費用，由共有該物業的業主按照擁有的物業專有部分建筑面積比例分攤；

（三）單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔；

（四）屬于人為損壞的，由損壞者負責修復，并賠償損失；

（五）物業管理區域內的供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備，按照規定應當由提供該項服務的單位維修養護的，不得要求物業服務企業或者業主維修養護，不得從住宅專項維修資金中列支。

第八十四條　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

業主、物業使用人對其負有維護責任的物業，應當按照有關規定和管理規約以及住宅養護標準，定期維修養護。

物業服務企業應當按照物業服務合同對物業定期維修養護。

物業出現安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養護。責任人不履行維修養護義務的，業主委員會、居委會協調改正，拒不改正的經業主委員會同意或者按照管理規約，由物業服務企業維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。

物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。

因物業共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

第八十五條物業服務合同應當約定物業服務企業每月用于共用部位、共用設施設備的維護、維修的費用標準。物業服務企業必須每季公布共用部位、共用設施設備的維護、維修費用的使用情況。前期物業管理階段由建設單位和居（村）民委員會監督，業主委員會成立以后，由業主委員會和居（村）民委員會共同監督。

前期物業管理階段，每月維護、維修費用不足部分在共有收益獨立賬戶中支出，多余部分滾存入下月維護、維修費用中繼續使用。前期物業服務企業退出管理區域，維護、維修費用有結余的，應由建設單位、居（村）民委員會共同監督，繳存入共有收益獨立賬戶中。

業主委員會根據業主大會決定，聘請物業服務企業的物業管理階段，每月維護費用不足的，可由物業服務企業申請，業主委員會批準，經居（村）民委員會證明，在共有收益獨立賬戶中支出。每月的維護、維護費用有結余的，由業主委員會、居（村）民委員會共同監督物業服務企業繳存入共有收益獨立賬戶中。

第八十六條　依照法律、法規、規章和有關技術標準規定應當進行的緊急維修，相關業主不能及時統一意見的，業主委員會、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會和相關職能部門應當督促業主或者相關責任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關費用經審核或者審計后，經居（村）民委員會加具證明意見，從共有收益賬戶中或住宅專項維修資金賬戶中列支，涉及專有部分的開支由相關業主分攤，費用支出情況向業主公示。

第八十七條　物業維修實行住宅專項維修資金制度。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家規定交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

住宅專項維修資金專戶以物業管理區域為單位設賬，并按房屋戶門號設分戶賬。未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第八十八條業主轉讓物業時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉讓給新業主。

第七章物業服務收費管理

第八十九條物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）物業共用部位、共用設備及公眾責任保險費用；

（七）辦公費用；

（八）管理費分攤；

（九）物業服務企業固定資產折舊；

（十）經物業服務企業與業主協商同意后的其它費用。

第九十條為了使物業服務與物業收費相對應，有條件的物業管理區域可采取菜單式物業收費標準。

第九十一條物業服務收費根據法定產權建筑面積按月計收。未出具產權證的以物業買賣合同中記載的建筑面積為準。物業服務費計價單位為元/每月每方米建筑面積。

物業服務收費按《商品房買賣合同》或《前期物業服務合同》的約定開始計收。

第九十二條實行政府指導價管理的普通住宅（含自有產權車位車庫），其物業服務收費指導價由市價格管理部門適時制定公布。

物業服務具體收費標準由物業服務企業在指導價范圍內與業主協商確定，需向所屬街道辦事處（鎮人民政府）價格管理部門備案，并告知居（村）民委員會。確需超過區公布的最高指導價標準的，要按屬地報街道辦事處（鎮人民政府）價格管理部門審核。

第九十三條　物業服務收費實行明碼標價，收費公示的樣式、內容由市價格管理部門監制。

第九十四條物業服務企業實行酬金制收費方式的，物業服務的各項資金應當按規定建賬立制，其收支情況接受業主委員會、居（村）民委員會的監督。物業服務企業應當每季公布經業主委員會確認的收支情況。

實行酬金制收費方式的，物業服務企業收支情況應該進行年度審計。前期物業管理階段由物業服務企業委托有資質的審計機構進行，費用由全體業主分攤；已成立業主委員會的，由業主委員會委托有資質的審計機構進行。審計結果予以公示并抄送居（村）民委員會。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出異議時，物業服務企業應當及時答復。

第九十五條業主應當根據物業服務合同約定按時足額交納物業服務費。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶責任。物業產權轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

已竣工但未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費必須由建設單位全額交納。

第九十六條　物業管理區域內，供電、供水、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，建設單位應該為最終用戶單獨安裝各收費單位確認的計量器具。物業服務企業接受委托代收費用的，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金。

住宅物業的最終用戶，按照下列規定確定：

（一）專有部分以單個業主作為最終用戶；

（二）部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶；

（三）全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。

第九十七條　自有產權車位（車庫）的物業服務收費可按車位（車庫）的數量計收，也可按法定產權建筑面積計收。如按車位（車庫）數量計收，由市價格管理部門制定折算方式。

經業主大會同意，經規劃行政管理部門審批，在物業管理區域內設置全體業主共有的臨時停車位的，停放服務收費按市價格管理部門制定的機動車停放保管服務收費管理有關規定執行，依規辦理相關手續。

第九十八條物業管理區域內的商鋪、辦公用房等物業按質價相符、協商一致的原則，由上述物業的業主與物業服務企業協商確定合理收費標準。

住宅小區內教育和醫療衛生配套設施的物業服務收費，可參考該小區最低住宅物業服務收費標準和物業服務實際情況，由物業服務企業與業主或物業使用人協商約定。

第九十九條業主委員會采取公開招標或者邀請招標的形式，選聘物業服務企業的，應當與物業服務企業協商確定各項物業服務等級標準和內容，決定物業服務合同的主要條款。

第一百條房屋交付使用并經業主辦理裝修申報手續后，業主進行房屋裝修的，物業服務企業可向業主（或裝修企業）收取裝修保證金，收費標準按價格管理部門有關規定制定。

除市價格管理部門規定的收費項目外，物業服務企業不得強制收取其他任何與裝修相關的費用。

物業服務企業在收取裝修保證金前應與業主（或裝修企業）以書面形式約定雙方的權利、義務、違規處理、裝修保證金退還等內容。裝修完工后，如業主（或裝修企業）未造成共用部位和共用設施設備損壞的，物業服務企業應自檢查合格之日起5個工作日內全額退還裝修保證金；如造成損壞的，應責令責任人限期修復或折價賠償，其裝修保證金在修復或賠償后的5個工作日內退回。

裝修產生的垃圾，由業主自行清運的，物業服務企業不得強行收取清運費；業主自愿委托清運的，清運費由雙方約定。

第一百零一條實行智能化管理的小區，在房屋交付使用時，建設單位應為每戶業主免費配置3張出入證（含IC卡等），對自有產權車位（車庫）的業主應按1車位（庫）1證免費配置車輛出入證。

業主申請多配置或因遺失、損壞需重新辦證的，物業服務企業可按每證（含IC卡等）收取制作工本費，收取標準按價格管理部門有關規定執行。

第一百零二條物業服務企業需重新約定收費，或有20%以上業主提議調整收費標準的，應綜合物業服務成本和業主滿意度測評結果，通過召開業主大會或業主大會表決的方式，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。物業服務企業將業主表決結果在物業管理區域顯著位置公示30日，將新的收費標準向所屬街道辦事處（鎮人民政府）價格管理部門備案，并抄送居（村）民委員會、市房地產行政管理部門。

對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業，可以向價格管理部門申請協商調解。

物業服務企業與業主委員會之間對收費不能達成共識時，經雙方出具委托書后，可委托有價格成本審核資質的中介機構進行成本審核，根據成本審核結果自行協商。仍不能達成共識的，可向物業所屬街道辦事處（鎮人民政府）價格管理部門提出核定收費標準的申請。

當發生業主不按合同約定的時間和標準交納物業服務費時，業主委員會應當配合物業服務企業督促業主繳交。

業主拖欠物業服務費，物業服務企業可以通過法律途徑追討物業服務費。

業主出租物業，應當將管理規約告知承租人，承租人應當遵守管理規約。

自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，買受人或承租人應當將物業轉讓或者出租的情況告知業主委員會和物業服務企業。

第一百零四條業主委員會應當督促物業服務企業按照物業服務合同的約定做好物業管理服務，協調、處理業主、物業使用人對物業管理服務的投訴。

街道辦事處（鎮人民政府）、司法所、居（村）民委員會應當建立物業糾紛調解機制，及時協調解決物業糾紛。

業主對物業服務企業的服務有意見的，可以向業主委員會或居（村）民委員會反映，由業主委員會或居（村）民委員會督促物業服務企業改進。物業服務企業不及時處理的，業主委員會應該請求居（村）民委員會進行調解。對物業服務企業損害業主、物業使用人合法權益的，市房地產行政管理部門、街道辦事處（鎮人民政府）應當責令其限期整改，物業服務企業應當按期整改。業主認為物業服務企業違反合同約定的，可向當地人民法院提起訴訟。

第一百零五條物業服務企業退出管理區域時，業主欠交物業服務費等費用的，原物業服務企業可以依法追討，業主委員會、居（村）民委員會、新的物業服務企業應當予以協助，但原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等費用為理由拒絕退出物業管理區域。

第八章行業管理

第一百零六條從事物業服務的專業管理人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

物業服務企業應在日常管理中建立以下內部工作制度：

（一）工作人員著裝統一，持證上崗，掛牌服務，文明禮貌；

（二）公開、公示收費項目、收費標準、辦事制度；

（三）工作人員全天候值班，報修及時（水電小修不過夜）；

（四）保安、保潔、綠化服務到位；

（五）建立高效的投訴、回訪處理機制（查閱投訴處理記錄）；

（六）建立物業服務檔案管理制度。

第一百零七條市房地產行政管理部門建立全市物業服務企業的誠信管理系統，為每個在本行政區域內經營的物業服務企業建立誠信檔案。

物業服務企業的違規行為、重大投訴、安全責任事故等，由居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）核實后，報市房地產行政管理部門載入企業的誠信檔案。

業主委員會對物業服務企業的年度考核報告和滿意度調查情況，載入企業的誠信檔案，作為參考依據。

物業服務企業不履行勸阻、制止、及時報告義務的，由相關行政管理部門報市房地產行政管理部門載入企業的誠信檔案。

第一百零八條市物業管理行業協會應當制定物業管理行業誠信自律管理公約，對經核實違反誠信自律的物業服務企業及從業人員進行行業通報，并報市房地產行政管理部門載入誠信檔案。發現物業服務企業惡性競爭行為，應組織專業委員會對其管理區域的服務質量進行跟蹤檢查，并報市房地產行政管理部門載入誠信檔案，如管理水和質量嚴重下降的，對該企業進行行業通報批評，并報市房地產行政管理部門載入誠信檔案。

市物業管理行業協會應當每年制訂行業培訓計劃，通過培訓、參觀、交流等形式提升物業管理行業從業人員的素質。

市物業管理行業協會應當引導物業管理行業采取新技術、新方法開展物業服務，提升物業管理和服務水。至少每3年進行1次全市物業管理行業情況調研，形成行業報告，引導行業的良性發展。

第一百零九條市物業管理行業協會在全市范圍內每年開展1次物業管理示范小區、示范大廈（園區）考評工作。考評工作根據國家、省、市制定的考評標準進行，保證考評工作的公開、公、公正。考評達標的示范項目，在行業內通報表揚，并報市房地產行政管理部門。

市物業管理行業協會應當對獲得示范稱號的管理項目進行不少于兩年1次的跟蹤檢查，發生重大有效投訴或者管理質量嚴重下降的，應報市房地產行政管理部門批準，撤銷其示范稱號。

市物業管理行業協會負責國家、省示范項目的推薦工作。

第七章法律責任

第一百一十條　違反本辦法規定的行為，按照國務院《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》及其他相關法律、法規、規章的規定處罰。

第一百一十一條　業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規規定的活動，尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百一十二條　業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約，損害其他業主、物業使用人合法權益的，業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻、制止。

物業服務企業未履行物業服務合同約定義務，導致業主人身、財產受到損害的，依法承擔民事責任。

業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促該業主交納；業主拒絕交納或者逾期仍未交納物業服務費的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第一百一十三條　房地產行政管理部門和相關部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十章附則

第一百一十四條　本辦法自公布之日起試行，有效期三年。

第一百一十五條本辦法由東莞市房產管理局負責解釋。