第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進和諧社區(qū)建設，提高城市管理水，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條 物業(yè)管理工作實行屬地負責制。各縣（市）、區(qū)人民政府是所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的責任人，應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府明確物業(yè)管理機構，落實工作人員和工作經(jīng)費；建立物業(yè)應急管理機制、長效管理機制和物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，及時處理重大矛盾和糾紛；牽頭組織有關部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為開展集中整治。

第四條 市房產(chǎn)管理部門是監(jiān)督、指導全市物業(yè)管理活動的行政主管部門。負責制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃和相關政策；培育和規(guī)范物業(yè)管理市場；監(jiān)督全市物業(yè)管理活動；管理全市物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)；指導各縣（市）、區(qū)物業(yè)管理工作；負責物業(yè)專項維修資金的歸集、管理、使用監(jiān)管工作；指導行業(yè)協(xié)會開展工作。

第五條 縣（市）、區(qū)房產(chǎn)管理部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、指導工作。負責轄區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標工作以及物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)督與指導，做好物業(yè)承接查驗的管理與監(jiān)督；建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案；配合做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建、換屆及日常工作的指導與監(jiān)督；依法查處轄區(qū)內(nèi)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。

第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

第七條 規(guī)劃、住建、行政執(zhí)法、公安、價格、環(huán)保、工商、質(zhì)檢、民政、人防、園林綠化等部門，按各自職責協(xié)同實施本辦法。

規(guī)劃行政主管部門，負責新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定配置各類共用配套設施，并督促其落實到位。

住建行政主管部門，負責監(jiān)督住宅小區(qū)建設期間的建筑質(zhì)量和住宅小區(qū)項目竣工后綜合驗收；及時處理房屋保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量問題引發(fā)的投訴和糾紛，督促開發(fā)建設單位做好房屋保修期內(nèi)的維修工作；加大對供水、供氣、供暖抄表到戶工程的監(jiān)督、落實。

行政執(zhí)法主管部門，負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)私搭亂建、亂設攤點等行為進行查處。

公安行政主管部門，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，依法查處干擾召開業(yè)主大會會議和選舉業(yè)主委員會的行為；做好物業(yè)管理區(qū)域周邊道路停車泊位設置工作；負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護活動的監(jiān)管；對物業(yè)服務企業(yè)履行消防安全職責情況實施監(jiān)督檢查，督促落實消防安全責任，及時查處損壞（停用）消防設施和占用（堵塞）消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規(guī)的行為；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安防設施依法實施監(jiān)督管理

價格行政主管部門，負責物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查，對物業(yè)服務價格違法行為進行查處；受理物業(yè)服務收費價格的咨詢及舉報；按國家、省保障性住房物業(yè)管理規(guī)定做好管理工作。

環(huán)保行政主管部門，負責對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設項目依法進行環(huán)境影響評價文件審批和環(huán)境保護設施竣工驗收；對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律法規(guī)的行為依法進行查處；對涉及環(huán)保的投訴和糾紛進行處理。

工商行政主管部門，嚴格落實戶外廣告審批制度；對小區(qū)內(nèi)的有固定經(jīng)營場所的商業(yè)門店依法進行監(jiān)督管理。

質(zhì)監(jiān)行政主管部門，負責本行政區(qū)域的電梯安全監(jiān)督管理工作；督促使用單位做好特種設備的注冊登記、維護保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為；會同有關部門調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設備事故。

民政行政主管部門，負責指導社區(qū)服務管理工作，推進和諧社區(qū)建設。

人防行政主管部門，負責物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)人防工程及設施維護管理的指導和監(jiān)督。

園林綠化行政主管部門，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠地性質(zhì)、是否占用綠線和綠地調(diào)整監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)解決因綠化影響居民生活以及綠化養(yǎng)護引發(fā)的矛盾。

第八條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護物業(yè)管理市場秩序和公競爭，督促物業(yè)服務企業(yè)及從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第九條 業(yè)主應當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。

第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

第十一條 符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）會議：

（一） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；

（二） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過十二個月的，。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已符合本辦法第十一條中的任意一個條件，建設單位應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業(yè)服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第十三條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔。

第十四條 首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居（村）民委員會等代表組成。籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

籌備組人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

籌備組應當將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

第十五條 首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；

（三）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所有的專有部分面積；

（四）制定業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合、協(xié)助籌備組開展工作。

第十六條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主提議；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第十七條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，同時告知社區(qū)居（村）民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。

第十八條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

第十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任；業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主委員會成員；擔任業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的，應當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。

業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的房產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請書；

（二）業(yè)主委員會委員名單；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）業(yè)主大會會議記錄；

（五）其他應當提供的材料。

業(yè)主委員會辦理備案后，憑備案證明到公安部門申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章。

第二十一條 依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當書面告知社區(qū)居（村）民委員會。

第二十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

業(yè)主委員會不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調(diào)整。

第二十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作經(jīng)費由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十四條 物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，由縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)主管部門、派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。

第二十五條 因客觀原因未能選舉業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十六條 新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

前期物業(yè)服務合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第二十七條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過公開招投標的方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

住宅規(guī)模多層建筑面積小于三萬方米、高層建筑面積小于一萬方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于前期物業(yè)服務所需，購買的固定資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)管理使用。

第二十八條 建設單位通過招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當按照以下規(guī)定時限完成招標工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前三十日完成；

（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前九十日完成。

第二十九條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務費由建設單位承擔；物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務費，由業(yè)主承擔。已竣工但尚未出售或者未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位承擔；當事人另有約定的除外。

第三十條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務的內(nèi)容予以約定。

第三十一條 物業(yè)開發(fā)建設單位應當按照有關規(guī)定，配套修建不低于總建筑面積千分之二至四的的業(yè)主自治監(jiān)督和物業(yè)管理用房，其費用列入開發(fā)建設成本，產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有。低于六十方米的按照六十方米配置。

建設單位應將物業(yè)服務用房納入建設配套項目計劃，與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付使用。

第三十二條 物業(yè)服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附。

第三十三條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表及其專業(yè)經(jīng)營設施設備，應當符合相關規(guī)定要求。

相關單位在組織進行住宅小區(qū)配套設施綜合驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位和園林行業(yè)主管部門參加；竣工驗收合格后，在符合國家相關法規(guī)要求的情況下，建設單位與專業(yè)經(jīng)營單位協(xié)商并達成一致后，將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責管理.

本辦法實施前建設的住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設施設備，建設單位或業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，按專業(yè)經(jīng)營單位要求進行移交，有關移交管理的范圍、責任、費用由雙方通過簽訂委托管理協(xié)議加以約定。

第三十四條 建設單位應當按照國家有關規(guī)定和房屋買賣合同的約定，交付權屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

第三十五條 前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關具體事宜。

第三十六條 建設單位在物業(yè)交付使用十五日前，應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：

（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；

（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關的文件。

物業(yè)服務企業(yè)應當在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。