2023年滄州房?jī)r(jià)新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持轉(zhuǎn)為下降0.1%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

一、滄州房?jī)r(jià)均價(jià)情況

2023年01月房?jī)r(jià) 11907元/㎡ 2.18%↑

2022年12月房?jī)r(jià) 11653元/㎡ 3.45%↑ 

2022年11月房?jī)r(jià) 11265元/㎡ 2.22%↑ 

2022年10月房?jī)r(jià) 11021元/㎡ 0.1%↓ 

2022年09月房?jī)r(jià) 11033元/㎡ 1.29%↑ 

2022年08月房?jī)r(jià) 10893元/㎡ 3.58%↓ 

2022年07月房?jī)r(jià) 11298元/㎡ 1.06%↑

二、滄州房?jī)r(jià)相關(guān)新聞

經(jīng)歷魔幻的2022，迎來(lái)充滿未知的2023。

樓市的迷離尤為甚之。

對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，能做到極致也許只有做好已知功課和預(yù)期建設(shè)。

2023年的滄州樓市房子還多嗎？哪些可以買(mǎi)？哪些值得買(mǎi)？

今天血拼滄州樓市以一篇2023滄州樓市新房市場(chǎng)面面觀，作為新一年的開(kāi)始。盤(pán)點(diǎn)一下今年滄州主城區(qū)市場(chǎng)在售樓盤(pán)（順利銷(xiāo)售的存量項(xiàng)目）、預(yù)期入市項(xiàng)目、難產(chǎn)/滯銷(xiāo)/待盤(pán)活項(xiàng)目情況。

這是一篇盤(pán)點(diǎn)，也是一次展望。

看完這一篇，你的置業(yè)思路也許會(huì)清晰一些，又或許會(huì)做出新的計(jì)劃和決定。

1.在售樓盤(pán)

2022年，滄州主城區(qū)市場(chǎng)化住宅地塊的成交量（共10宗、總成交面積僅513.73畝、總成交價(jià)22.526億）大概是一份十年低點(diǎn)的成績(jī)單。

來(lái)到市場(chǎng)面，完成入市、活躍的純新盤(pán)僅有觀瀾、尚城兩項(xiàng)目，樓市收縮加劇明顯。

可以預(yù)期，2023，市場(chǎng)主力仍將是過(guò)去兩年順利銷(xiāo)售的存量樓盤(pán)。

●高新區(qū)：獅乘福第，2022四季度價(jià)格調(diào)整，流量跑起。憑借不錯(cuò)的產(chǎn)品和站位情況，加之品牌房企的積極性、賣(mài)力營(yíng)銷(xiāo)，保持著強(qiáng)勁的存在感。目前整盤(pán)尚未去化過(guò)半，仍有非�？捎^的存量，2023延續(xù)存在感的基底和動(dòng)力都非常強(qiáng)。

新華區(qū)樓市在2022年迎來(lái)大轉(zhuǎn)折，區(qū)域發(fā)展、居住換代、加之相對(duì)合理且倒掛的房?jī)r(jià)行情讓三個(gè)新盤(pán)在過(guò)去半年保持著穩(wěn)定的銷(xiāo)量。目前，新華區(qū)三盤(pán)存量數(shù)據(jù)均相當(dāng)可觀，其中天成誠(chéng)園未售房源高達(dá)1400套，并且他們都是去化目標(biāo)迫切。

●運(yùn)河區(qū)新西南：天成觀瀾、和悅名著，

雖然兩項(xiàng)目總存量?jī)H150套區(qū)間，但對(duì)于獨(dú)立化市場(chǎng)的新西南來(lái)講，有啥也就是啥了。關(guān)鍵點(diǎn)是一二手房的大倒掛，這里面依然有非常值得改善一族關(guān)注的房源。在板塊純新盤(pán)入市前夕，不排除這兩個(gè)項(xiàng)目會(huì)有短暫的“一波流”。

●運(yùn)河區(qū)南大運(yùn)河：

去化效率較低，存量房、存量地塊體量很大。很顯然所謂南大運(yùn)河板塊仍在尋找自己的價(jià)值錨點(diǎn)。但春秋、瓏璽兩項(xiàng)目也是在占位和產(chǎn)品方面各有千秋，板塊有概念、有流量、有競(jìng)爭(zhēng)，這個(gè)板塊仍會(huì)保持一定熱度。

●運(yùn)河區(qū)城南：迎賓府，

2022年底的當(dāng)紅炸子雞，價(jià)格屠夫。剛需產(chǎn)品線全面斷供，剩余大量206產(chǎn)品將繼續(xù)憑借價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)運(yùn)河區(qū)剛需市場(chǎng)。沒(méi)辦法，價(jià)太猛了，不得不打繼續(xù)打上他的牌。

以上樓盤(pán)特征：有一定存量、有相對(duì)穩(wěn)定的銷(xiāo)量；隨時(shí)間，交付周期在縮短，隨去化率提升，市場(chǎng)行情也在企穩(wěn)。

2.預(yù)期入市樓盤(pán)

每個(gè)新年，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)最期待的應(yīng)該都是有哪些新盤(pán)會(huì)入市。因?yàn)樗麄兊漠a(chǎn)品、行情都會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)全新的預(yù)期。

而對(duì)于今年的滄州樓市來(lái)講，這種熱情或許依然在、但影響力可能不會(huì)這么大了。

三個(gè)關(guān)鍵詞：產(chǎn)品、規(guī)模、難產(chǎn)。

●第一隊(duì)：天成觀瀾二期、貝爾體育場(chǎng)項(xiàng)目、恒璽北大院項(xiàng)目。

最有希望在2023年完成亮相和入市的三個(gè)樓盤(pán)，竟然是年末土拍這一批。市場(chǎng)化房企在這樣的時(shí)間點(diǎn)和環(huán)境下拿地，一定是目的明確。

其中天成補(bǔ)倉(cāng)的新西南地塊，觀瀾二期已經(jīng)官宣。

而貝爾地產(chǎn)體育場(chǎng)地塊、恒璽的北大院地塊在入市欲望和開(kāi)發(fā)時(shí)間表上看，也非常有望在2023年年中完成入市。

除了他們各自相當(dāng)優(yōu)渥的地段，值得關(guān)注的是這幾個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品，2022年12月滄州發(fā)布關(guān)于支持房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的配套政策措施。引導(dǎo)建設(shè)改善型高品質(zhì)住宅被列為重點(diǎn)戰(zhàn)略，同時(shí)官宣取消規(guī)劃控制條件中陽(yáng)臺(tái)封閉、頂層退臺(tái)等限制。

熊市看改善，地段加成、規(guī)控放松，很難讓人不期待這幾個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品。

另外值得關(guān)注的一點(diǎn)是非常有望入市的項(xiàng)目其體量規(guī)模均不大，其中貝爾、恒璽項(xiàng)目鎖定三萬(wàn)以內(nèi)規(guī)模精品社區(qū)，可以說(shuō)核心地段、改善市場(chǎng)的發(fā)展節(jié)奏是得從保守的。

觀瀾二期方面預(yù)計(jì)不會(huì)規(guī)劃超千戶的社區(qū)規(guī)模，基本能覆蓋新西南較長(zhǎng)周期的需求。

從新供應(yīng)規(guī)模上講，供需關(guān)系穩(wěn)定，市場(chǎng)亦趨向穩(wěn)定。至于交發(fā)集團(tuán)體育場(chǎng)地塊，暫時(shí)還未有相關(guān)入市信號(hào)傳出，難以給出明確的入市預(yù)期。

●第二隊(duì)：柒里晴川、御景獅城二期、金樾府

以上三個(gè)“存量純新盤(pán)”

在2023同樣有著比較高的入市可能性，但不確定性依然大于可能性。幾個(gè)項(xiàng)目均曾放風(fēng)入市將，但結(jié)合目前實(shí)際進(jìn)展看，至少在今年年中入市難度依然不小。

計(jì)劃準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的柒里晴川目前已達(dá)成一定形象進(jìn)度，營(yíng)銷(xiāo)中心的門(mén)面也已曝光。但目前板塊行情似乎仍難支撐其高企的成本，入市時(shí)間仍暫時(shí)迷離。

另外，成本高企、市場(chǎng)低迷、市場(chǎng)外因素造成進(jìn)展拖沓，御景獅城、金樾府兩個(gè)核心地段“新盤(pán)”已經(jīng)擱置許久，存在感非常低。

●第三隊(duì)：九河/海河宸院、盛和金典

如果說(shuō)柒里晴川們的入市是早一點(diǎn)、晚一點(diǎn)的問(wèn)題。那么南大運(yùn)河板塊兩位地王大哥和新西南展開(kāi)線的金典，看起來(lái)難產(chǎn)程度會(huì)更高一點(diǎn)。

所在板塊存量飽和，本就是競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻比較高的板塊。加上成本的倒掛，讓這三個(gè)項(xiàng)目的入市顯得更加迷離。

從這組總結(jié)看，滄州主城僅預(yù)計(jì)待入市面積高達(dá)60余萬(wàn)，純新盤(pán)量是不是就已經(jīng)達(dá)到一個(gè)非常非常可觀的數(shù)字。

3.存量、低流速樓盤(pán)/待盤(pán)活

你很難想象，目前主城具備銷(xiāo)售條件的樓盤(pán)會(huì)高達(dá)50個(gè)，刨除少量清盤(pán)階段（去化率達(dá)80%+）樓市。

其余，或因板塊熱度低迷、或因產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不足、又或因定價(jià)高企價(jià)值支撐不足、再或有企業(yè)經(jīng)營(yíng)危機(jī)原因...有一些曾經(jīng)非�；钴S的樓盤(pán)，已經(jīng)慢慢被忽略。

比如城南板塊的嘉禾一方；城北的富力盛悅居、百豐二盤(pán)；主城核心的一世界書(shū)香華府、書(shū)香苑；（在文章排版的時(shí)間，書(shū)香華府已經(jīng)推出非標(biāo)樓層工抵房的政策，部分房源來(lái)到1.3-1.4區(qū)間，能重回市場(chǎng)視野嗎？）也有一些樓盤(pán)，入市不久就失去了聲量。比如求是北板塊的錦繡書(shū)苑；開(kāi)發(fā)區(qū)的歐陸公館、鳳棲瀾山。上面說(shuō)了，啞火的原因各有不同。

但結(jié)果是一樣的，巨大的存量依然擺在那里，這些樓盤(pán)在2023年需要“非常的機(jī)會(huì)”或者策略上的大轉(zhuǎn)變。

別忘記，中心城區(qū)范圍還有滄縣十盤(pán)，經(jīng)歷2022，其熱度、價(jià)值相對(duì)羸弱的它們，熱度仍在持續(xù)走低。

存在感只是一次又一次的刷新低價(jià)，9000套的市場(chǎng)體量、去化進(jìn)度條仍不足50%，意味著還有4500套房子需要賣(mài)掉，看起來(lái)是艱難的。

小結(jié)：

把2023滄州中心城區(qū)市場(chǎng)面上的牌拆分開(kāi)，盤(pán)了一下。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，潛在/被鎖定的存量仍然很?chē)樔恕?/p>

但對(duì)剛需來(lái)講，選擇還是等待，這道題可能也逐漸清晰了。

2023，充滿未知，樓市仍然是迷霧。但當(dāng)下看，僅滄州主城樓市分化/極化的趨勢(shì)還是比較明的。

各板塊、各項(xiàng)目輪動(dòng)的優(yōu)先排序有跡可循。

整個(gè)市場(chǎng)的盤(pán)活需要時(shí)間，同樣也不排除牽一發(fā)動(dòng)全身的可能，頭發(fā)實(shí)在太多了。

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