2018-2019年房價變化趨勢

大部分的專家都會持這樣的觀點。在2018年中，新房投資的增速也是會進一步下滑的。除了貨幣信貸政策方面的政策會收緊之外，新房的投資增速也是會下滑的，當然，也是有棚改貨幣化的支撐力量在弱化的。

同時，相關的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道也是嚴格受限的，還有，相關的融資成本也是會上升的。一般來說，一些不同城市的走勢也是會產(chǎn)生相關的差異問題的。其中，像一些一線的城市的成交量很有可能會出現(xiàn)上升的趨勢，這是因為調控以后的需求也是被明顯壓制的。

同時，市場的成交量也是明顯低于正常水的。同時，對于2018年的整體樓市的走向，我們國家研究院的師傅也有了一些表示，總體看來，商品房的銷售面積也是會受到相關的調控政策還有貨幣環(huán)境影響的，一般是會出現(xiàn)回調的問題。

同時，全年的降幅也是會達到9.3%~11.3%的，一些一線城市的銷售的面積也是會保持穩(wěn)的，像一些二線城市的銷售面積或許會出現(xiàn)一些顯著的下降趨勢，還有一些三四線的城市也會在基本完成去庫存的工作以后，房價開始微微上漲。

前幾年涌入營口的眾多投資客不得不咽下大量資金被套、房價下跌的苦果。一些房地產(chǎn)開發(fā)商由于銷售持續(xù)低迷，資金鏈緊張，導致項目停工、爛尾。業(yè)內人士指出，類似營口這樣曾熱衷于“造城”的二三線城市并非個案。城市建設一定要避免“重硬件，輕軟件”，城市規(guī)模如果盲目擴張而缺乏配套設施、就業(yè)支撐和人口導入，勢必積累金融風險，對資源形成極大的浪費。

多個樓盤停工

受營口美好的規(guī)劃愿景驅動，2010年，李瀟在營口沿海產(chǎn)業(yè)基地的星匯奧城投資一套房子，按合同約定應該是2011年年中交房，但由于開發(fā)商資金緊張，工程干干停停，一直拖到2013年年中才交房。如今，在二手房市場上，星匯奧城小區(qū)有58套房源要出售，價格低至2600元/方米?2980元/方米。營口房地產(chǎn)交易中心附的一家房地產(chǎn)中介機構負責人告訴中國證券報記者，目前營口的房子實在太難賣了，即使房價跌破3000元/方米，也乏人問津。

由于持續(xù)銷售低迷，房屋大量積壓，項目停工、爛尾的情況在當?shù)夭⒉簧僖姡�這集中體現(xiàn)在三大片區(qū)??沿海產(chǎn)業(yè)基地、鲅魚圈區(qū)和營東新區(qū)。中國證券報記者在營口沿海產(chǎn)業(yè)基地看到，星匯奧城二期已停工，只有灰色的鋼筋混凝土框架佇立著。在不遠處，星匯奧城圈的另一塊土地仍是光禿禿的一片，沒有任何動工跡象。

五礦豪生大酒店后面的大型樓盤“麗湖名居”遲遲未交付，偌大的小區(qū)聳立著十幾棟高樓，空無一人。小區(qū)內外滿是泥土，一陣風吹過即掀起漫天灰塵。小區(qū)的正門殘破，瓷磚斑駁，曾經(jīng)的售樓部大門緊鎖。

民生路附的“沿海家園”樓盤也停工爛尾了很長一段時間。該小區(qū)的建筑面積接9萬方米，總規(guī)劃900戶，開盤四年銷售不暢。如今售樓處已荒蕪，小區(qū)內雜草叢生，數(shù)棟紅黃相間的高樓僅有框架，連門窗都沒有安裝，門口“全民健身”的塑像掩映在雜草之中。

營口通泰房地產(chǎn)信息有限公司總經(jīng)理張寧表示，開發(fā)商“跑路”在營口不算新聞。由于資金緊張，一些樓盤即便在交付之后，開發(fā)商仍然欠著錢，無法完善手續(xù)，遲遲難以辦理房產(chǎn)證，購房者的權利得不到保障。

當?shù)匾晃婚_發(fā)商透露，遼寧(營口)沿海產(chǎn)業(yè)基地級別不低，計劃引入的大型企業(yè)也不少，但落地的尚不多，導致營口房地產(chǎn)發(fā)展的速度遠遠超越產(chǎn)業(yè)導入和升級的速度。人口導入也不足。鲅魚圈區(qū)雖然有一些外來人口，但土地和住房供應量太大，超過實際需求。

開發(fā)商陷滯銷困局

營口的商品房滯銷令一批開發(fā)商陷入困局，萬科、萬達、保利、恒大、佳兆業(yè)、嘉里建設、中南建設(7.180,-0.04,-0.55%)、五礦集團等大型房企均曾在當?shù)夭季郑�項目動輒上百萬方米。恒大地產(chǎn)于2010至2011年一舉在營口拿下三幅大體量住宅用地，合計規(guī)劃建筑面積超過300萬方米。

“除了恒大綠洲的銷售狀況稍好一點，恒大其他兩個樓盤均處于滯銷狀態(tài)。”營口某房地產(chǎn)銷售機構負責人告訴中國證券報記者，佳兆業(yè)的龍灣項目銷售情況不佳；保利香檳花園已開盤三年，已簽約銷售面積僅占總面積的一成；萬科在鲅魚圈區(qū)的海港城總建筑面積120萬方米，由于銷售緩慢，不得不分十期慢慢開發(fā)。

鲅魚圈區(qū)擁有旅游地產(chǎn)與沿海經(jīng)濟雙重概念，房地產(chǎn)開發(fā)一度狂熱，目前至少有50個樓盤在售，如果以每個樓盤20萬方米的建筑面積估算，開發(fā)面積已超過1000萬方米。中國證券報記者在鲅魚圈區(qū)看到，正在打造的南部新城的新樓盤一眼望不到頭，寬闊的馬路兩旁都是兩年新建的商品房，也有一些已停工的項目。水岸尚品等樓盤已開盤四年，仍有大量房源在售；華海城雖已交房，仍有大量現(xiàn)房滯銷且入住率極低；中南世紀城為了促銷，廣告鋪天蓋地。

營口地處遼東半島中樞、渤海東岸，常住人口約235萬，城區(qū)人口約120萬。2009年7月，“遼寧沿海經(jīng)濟帶”被確定為國家級經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，營口房地產(chǎn)開始突飛猛進。營口市“十二五” 規(guī)劃目標力爭經(jīng)濟總量達3000億元，常住人口達300萬人。中國指數(shù)研究院[微博]的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011至2013年，營口共出讓商品房用地660幅，合計建設用地面積2794萬方米，規(guī)劃建筑面積6314萬方米，成交樓面均價578元/方米，均溢價率不到1%，合計土地出讓金314.52億元。按照營口市2013年商品住宅的銷售速度，現(xiàn)有土地存量預計需要10年以上才能完全消化。