我們從以下四方面來分析預測2018年房價走勢：
1、人口
我國社會化進程已經(jīng)進入“下半場”，人口流向是從小城市流向中心城市。
目前不得不承認的是，我國確實已經(jīng)步入“人口老齡化”的階段，“人口紅利”的優(yōu)勢在逐漸減少，未來將不會有太多年輕人從農(nóng)村涌入城市；
然而，事實上，人口老齡化對房產(chǎn)市場的影響不會像想象的那么大。因為雖然人口老齡化的事實不可否認，但事實上，人口基數(shù)足夠大，而且二胎政策已經(jīng)放開。
最重要的是，我國的城市化已經(jīng)進入下半場，遠不是原來“農(nóng)村包圍城市”，而是從“農(nóng)村向城市涌入”變成“由周邊三四五六線城市涌向中心城市”。

2018年房價會不會漲？2018年房價走勢分析預測！
目前北上廣深無疑是中國“虹吸效應”最強的幾個城市。這些城市不僅僅擁有著其他城市不可比擬的資源，同時也迸發(fā)著更多的機會，更加新鮮的文化和，始終吸引著全國各地的目光。
以北上廣為首的70個大中城市來說，目前的房產(chǎn)庫存，其實還遠遠不夠。
2018年房價會不會漲？2018年房價走勢分析預測！
下圖是2010-31城小學生人口變化的情況。之所以采用小學生人數(shù)反映人口變化，是因為統(tǒng)計局公布的常住人口與各地政府政績掛鉤，真實性有待商榷。
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圖中可以清晰看到，廈門、深圳、蘇州、合肥、鄭州、北京、長沙、南京、天津、武漢、杭州、石家莊過去6年人口增幅均不錯，未來憑借著其本身的優(yōu)勢，也應該不錯。
除了北京、上海之外，其他城市都在爭奪人口，深圳、廣州、天津、武漢、杭州、長沙、鄭州、成都、濟南、合肥、石家莊、沈陽等城市均加入了人才爭奪戰(zhàn)，再加上廈門、青島、蘇州等競爭力超強的城市，這些城市有著較好的人口增長預期，未來的購房需求量繼續(xù)膨脹。
2、土地
一二線城市已經(jīng)或?qū)⒁�進入限制性發(fā)展新周期，土地供應逐年減少。
關(guān)于土地供應，大家不得不承認的是，目前一二線城市的土地供應趨勢確實在逐漸減少。
2018年房價會不會漲？2018年房價走勢分析預測！
上圖是2017年1-9月份不同城市土地市場的銷售情況。可以看出：
一線城市總體來看土地供應同比確實在增加，且樓面價有所下降
而二線城市土地供應量持續(xù)走低，然而樓面價卻上升了22%，即地價上漲超過四分之一
對于一線城市，北上廣深作為政策調(diào)控的核心，土地供應量有所回升。
尤其是北京名列前茅季度的土地供應就已經(jīng)達到去年全年的供應，但是這種供應，盤旋在北京的房企仍然不領情，主要也是因為去年的供地量實在太低，不足120萬方米。
所以今年的多倍土地供應仍然起不到太多作用，即使今年是去年土地供應的10倍，總體來看也不足1200萬。
上海和廣州今年的土地供應量也有所回升，住宅用地增幅在18%左右。但這個土地供應量基本也是杯水車薪，更何況，這部分土地里還有那么多的租賃用地，共有產(chǎn)權(quán)，商服用地等。
同時深圳，土地供應量著實是百分百的減少，今年前三季度住宅土地銷售量為0。
同時，因為房價最主要的組成部分就是地價，地價上漲四分之一，房價不可能不漲。今年二線城市土地成本上升四分之一多，即使開發(fā)商放棄利潤，只是單純?yōu)榱斯�司的運作，品牌的擴張，但是地價高居不下，房價肯定不能低啊。
開發(fā)商的底線無非是不賺錢，但是不能賠錢。
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所以，從中期看來，一二線城市的土地供應會持續(xù)走低，一方面是城市總體規(guī)劃的布局，另一方面也是限于18億畝耕地紅線，這是一個具有法律效力的約束性指標，18億畝耕地根本上是不可突破的底線，所以加大土地供應困難重重。
3、政策
重壓調(diào)控下，房價仍然保持小幅上漲！
自去年930新政以來，樓市也經(jīng)歷了一年多的“限購+限價+限貸+限售”的高壓調(diào)控，這一系列的調(diào)控政策確實取得了效果，根據(jù)2017年9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況的數(shù)據(jù)顯示：
1、熱點城市新建商品住宅價格環(huán)比繼續(xù)全部下降或持，同比漲幅全部回落
70個大中城市中15個熱點城市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持穩(wěn)定。從環(huán)比看，新建商品住宅價格全部下降或持；從同比看，漲幅均繼續(xù)回落，回落幅度在1.8至8.8個百分點之間。
2、70個大中城市中一線城市房價環(huán)比繼續(xù)下降，二三線城市漲幅繼續(xù)回落或與上月相同
一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均下降0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月基本相同；
3、70個大中城市中一二三線城市房價同比漲幅繼續(xù)回落
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不過比較有意思的是，這輪調(diào)控“限購+限貸+限價+限售”，房價仍然沒有下降，相反大多數(shù)城市的房價仍然在上漲。除了北京等一線城市有0.1個百分點左右的下降外，其他城市房價均在上漲。
這種力度的調(diào)控房價仍在上漲，那么如果后期調(diào)控政策力度僅停留在這個程度、不繼續(xù)加碼呢，房價是否就仍然會維持這種小幅上漲的態(tài)勢，小幅上漲也是漲。
4、房價何時會降？
那房價何時會降？這也是在大家咨詢的比較多的問題。
1、調(diào)控之下，房價何時會下跌？
很多人對于調(diào)控有誤解，認為調(diào)控就是要讓房價下跌。
其實不是，調(diào)控是為了讓房價穩(wěn)定下來，既不大漲也不大跌。
國家一直以來說的，都是要穩(wěn)定房價，讓房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展，減少系統(tǒng)性金融風險。國家從來沒有說過，要讓房價下跌的話。
這是基本態(tài)度，我們一定要認清。
當然啦，本文也不是說房價不是不能降低。事實上，在我國樓市發(fā)展史上，確實有幾次樓市崩盤，包括溫州、海南，當然比較具有代表性的還是海南的“天涯海角”。
同時可能會有人提到周先生在G2o會議上的表示，中國將繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，去杠桿、警惕并防控影子銀行、房地產(chǎn)市場泡沫等風險。
但是經(jīng)濟去杠桿、金融去杠桿，不一定就是降負債，房企目前的負債率確實已經(jīng)超過均負債率，但是如果真的用降負債的辦法來降杠桿，經(jīng)濟很可能出現(xiàn)瀑布式下跌。
即使后續(xù)租售同權(quán)等政策落實，那其實從政策制定到落實，中間還是有過渡期和緩沖期的，也就是說，2018年仍然是房產(chǎn)的緩沖期和過渡期。
2、北上深還能不能買？
不知道大家發(fā)現(xiàn)沒有，全國已經(jīng)有40多個熱點城市發(fā)布了限售令，唯獨沒有北上深。
這意味著什么？
意味著收網(wǎng)的時候，特地留了一個口子。
當未來的某一天，全國大量的流竄資金，發(fā)現(xiàn)無處可去的時候，無房可投，無利可賺的時候，轉(zhuǎn)過身來一看，原來北上深還有機會上車。
你說，它們會不會蜂擁而已？
況且未來2年，隨著美聯(lián)儲的持續(xù)加息，保值避險將會取代升值，成為最重要的購房參考標準之一。
在全國300多個城市中，買哪里最安全？
北上深，注定會是避險資金的優(yōu)選。
3、三四線城市還能不能買？剛需要不要再等等？
1.國家要去三四線庫存，這是任務。
2.怎么去庫存？人們慣于買漲不買跌，所以要讓房價漲。
3.等房價漲的差不多50%以上了，去庫存也就去的差不多了，大概率開始限購。
4.限售以后，房子難買也難賣，流動性變差，房價逐漸穩(wěn)定甚至小幅回落。
5.而相比于50%以上的上漲，回落的10%根本就不算什么，等回落后再買入的人，終究還是虧了。
縱觀這20年的樓市，一年內(nèi)上漲50%的房子數(shù)不勝數(shù)，一年內(nèi)下跌50%的城市少有，這就是真實的現(xiàn)狀。所以既然是剛需，既然早晚都要買，趁著利率低趕緊買入，終究還是省錢的。

不管你承認不承認，在這一輪調(diào)整中，房價出現(xiàn)了松動，尤其是一線城市和熱點二線城市，當然也包括一線城市周邊的燕郊等地。這些區(qū)域都是曾經(jīng)房價上漲的主力城市，所以漲得快，回落得也快，只是降幅遠遠沒有漲幅大，但是我們都知道出來混遲早要還的。
調(diào)控終于收到明顯效果，而且也得到官方承認。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人邢志宏日表示，從8月份的數(shù)據(jù)來看，15個一線和二線的熱點城市新建商品住宅價格環(huán)比都在下降和持，北上廣深四個一線城市同比漲幅連續(xù)11個月回落；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)9個月回落。在去庫存方面， 9月末，全國商品房待售面積同比下降了12.2%，三四線城市房地產(chǎn)去庫存也取得了積極效果。
這跟我們此前的預知基本上一致。目前漲幅回落較大的就是之前房價猛漲的城市。只是現(xiàn)在從均數(shù)據(jù)來看，房價下降趨勢尚不是特別明顯，不過銷售量下滑非常明顯，俗話說，銷售量是反映未來房價走失的一個重要指標，那么是不是意味著房價將步入下跌趨勢呢？因為銷售量已經(jīng)大大回落。
與前三季度業(yè)績持續(xù)增長相比，無論從銷售額、銷售均價還是拿地節(jié)奏來看，開發(fā)商10月的業(yè)績表現(xiàn)。業(yè)內(nèi)認為，眾多依靠前三季度表現(xiàn)基本完成任務的房企，在今年剩余的時間里進取心略顯不足，四季度樓市或?qū)⑦M入寒冬模式。
但不排除個別城市和樓盤房價已經(jīng)開始大幅度下跌。據(jù)媒體報道，從合肥期的房價表現(xiàn)來看，仍在持續(xù)下跌。與去年同期相比，合肥當前房價為14485元/米，比今年房價較高點時的14996元/米回調(diào)511元/米，回調(diào)幅度-3.41%。據(jù)了解，鄭州9月份新建商品住宅價格環(huán)比下降0.1%，連續(xù)5個月下降。二手住宅價格環(huán)比下降0.3%。除了合肥，也包括一線城市的京城，還有深圳都在回落降溫。樂有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，10.09-10.15深圳一手住宅銷售803套，環(huán)比大漲85.9%，銷售均價52158元/?，環(huán)比下跌4.8%。這也是深圳一手住宅銷售時隔4個月再次沖上800套。與銷售量相反，深圳一手住宅周銷售均價則是不斷下跌，也是4個月內(nèi)較低值。這有點反常，銷售大漲，而房價大幅回落。
目前房價下跌還只是個別現(xiàn)象，很多樓盤這一年漲了那么多，如今市場降溫卻不降價，硬撐著也好，捂盤惜售也罷，市場降溫的大趨勢無力改變，而一旦形成購房者預期降低的話，那么房價回落不可避免。因為在穩(wěn)定市場的大局下，過快上漲的房價必然面臨一個回調(diào)的過程。特別是日住建部部長王蒙徽表示，房地產(chǎn)調(diào)控成效顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定。堅持房子是用來住的不是用來炒的定位！堅持分類調(diào)控，因城因地施策。一線城市和部分熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅回落。三四線城市的房價也趨于穩(wěn)定。
現(xiàn)在剛剛出現(xiàn)樓市調(diào)控的效果，更不能輕易放松。我們不妨拍拍自己的良心，捫心自問下，房價上漲跟我們自己有沒有直接關(guān)系？各種原因有很多，但沒有購房者的瘋狂出手房價也不會漲上去。房價之所以漲上去，直接原因就是普通購房者被一批“先鋒”忽悠著加入了搶房大潮，從而讓房價被抬升起來了。開發(fā)商為什么那么有底氣就是不降價？還不是吃準了購房者的心理？
所以，說白了，如果我們能夠克制住自己，如果人人不自私，生怕自己不買別人就會搶走了似的，當然這個年代講自私似乎有點扯淡，因為利益面前自私算個毛？我要再說下去你一定會反問我了，甚至說我道德綁架。不過話說回來，可能每個人都有自私的一面，但是一旦形成一股風氣，形成一股洪流，那種能量是無窮大的。這就是開發(fā)商為什么敢堅信房價一直漲的原因。
但是現(xiàn)在開發(fā)商還有底氣漲價嗎？炒房者還有多大活動空間？國家統(tǒng)計局局長寧吉 ?表示，住房的基本屬性是消費，國家反對房地產(chǎn)投機的取向不會變，“但對于居民正常的住房需求要因地制宜、因城施策解決。”“房子是用來住的”，租房與買房都是解決“住”的有效手段。
這就是說，打擊炒房的力度不會變。那么我們有了各種住房形式后，我們還用搶著買房嗎？比如共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房足夠滿足大家住有所居后，真的沒必要搶著非要買房了。
我從來不反對大家買房，該買的就要買，有錢就買，因為房子是用來住的。但是沒錢的別聽忽悠，別瞎湊熱鬧，尤其是還抱著投機心理的炒房者，今年對炒房者的打擊還少嗎？一二線城市已經(jīng)非常明顯了，只是三四線城市的炒房者還能躲過一陣子。現(xiàn)在的限售政策其實已經(jīng)把炒房路給堵上了。接下來一定會針對炒房行為出臺相關(guān)政策，因為房子不是用來炒的。