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不動(dòng)產(chǎn)登記解讀

不動(dòng)產(chǎn)登記有多種類型，其中，變更登記與轉(zhuǎn)移登記有什么區(qū)別?自不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施以來(lái)，每天有不少市民前往市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理業(yè)務(wù)，其中有不少市民對(duì)登記類型存有疑惑。對(duì)此，記者專訪了市不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人。

記者：自不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施以來(lái)，每天有不少市民前往市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理業(yè)務(wù)，其中有不少市民對(duì)登記類型存有疑惑。請(qǐng)您給我們介紹一下。

負(fù)責(zé)人：不動(dòng)產(chǎn)登記類型劃分很細(xì)，有不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等。對(duì)于變更登記與轉(zhuǎn)移登記，在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》出臺(tái)前，土地登記、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記、林權(quán)登記、海域使用權(quán)登記的變更登記包含了轉(zhuǎn)移登記，是廣義變更登記，而房屋登記中的變更登記不包括轉(zhuǎn)移登記，是狹義變更登記。為更好地與《物權(quán)法》銜接，區(qū)分變更和轉(zhuǎn)讓，同時(shí)滿足轉(zhuǎn)移登記和變更登記經(jīng)常發(fā)生的需要，在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中明確了變更登記和轉(zhuǎn)移登記。

記者：那什么是變更登記呢?

負(fù)責(zé)人：變更登記主要是指因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名、名稱或者不動(dòng)產(chǎn)坐落等發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。一般來(lái)說(shuō)，適用變更登記的主要情形包括：權(quán)利人姓名或者名稱變更的;不動(dòng)產(chǎn)坐落、名稱、用途、面積等自然狀況變更的;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限發(fā)生變化的;同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的;抵押權(quán)順位、擔(dān)保范圍、主債權(quán)數(shù)額，最高額抵押債權(quán)額限度、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的;地役權(quán)的利用目的、方法、期限等發(fā)生變化的，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。

記者：那什么是轉(zhuǎn)移登記?

負(fù)責(zé)人：轉(zhuǎn)移登記主要是指因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人發(fā)生改變而進(jìn)行的登記。一般來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)移登記適用的情形包括：買賣、繼承、遺贈(zèng)、贈(zèng)與、互換不動(dòng)產(chǎn)的;以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資(入股)的;不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的;共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的;因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的;因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的;因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。

記者：實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序的一項(xiàng)重要舉措。那么，不動(dòng)產(chǎn)登記是不是強(qiáng)制登記?

負(fù)責(zé)人：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，沒有要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行強(qiáng)制登記，而是采取依申請(qǐng)登記原則，但法律另有規(guī)定或者依據(jù)有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)的囑托登記例外。也就是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行登記，當(dāng)事人不申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)不能主動(dòng)登記。

記者：那市民該如何進(jìn)行申請(qǐng)呢?

負(fù)責(zé)人：《暫行條例》第十四條明確了因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。同時(shí)，對(duì)當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形做了規(guī)定：如尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記;繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的;不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記的，等等情形。

記者：如果權(quán)利人不登記，會(huì)帶來(lái)什么影響呢?

負(fù)責(zé)人：實(shí)行統(tǒng)一登記是為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序。如果權(quán)利人不登記，其不動(dòng)產(chǎn)交易安全將受到嚴(yán)重影響，也容易發(fā)生權(quán)屬糾紛。

記者：現(xiàn)在我們進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，那個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記信息別人可以查到嗎?

負(fù)責(zé)人：不動(dòng)產(chǎn)登記信息不是誰(shuí)想查就能查的。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要功能是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的合法權(quán)益以及保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的交易安全。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密;涉及國(guó)家秘密的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施。

記者：那哪些人可以進(jìn)行查詢呢?

負(fù)責(zé)人：目前，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記資料的公開查詢，是為方便單位和個(gè)人查詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。查詢主體分為民事主體的權(quán)利人、利害關(guān)系人和公務(wù)查詢主體。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料”。

記者：也就是說(shuō)，并不是誰(shuí)都可以查詢所有的登記資料，只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、公務(wù)查詢主體有權(quán)依法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢和復(fù)制。那權(quán)利人和利害關(guān)系人指的是哪些人?

負(fù)責(zé)人：權(quán)利人是指在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人，而不包括債權(quán)人，如房屋的租賃權(quán)人就不屬于這里的權(quán)利人的范疇。利害關(guān)系人在我國(guó)法律中沒有明確的規(guī)定，一般認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)只需在形式上審查查詢申請(qǐng)人是否是利害關(guān)系人即可，即申請(qǐng)人只要能夠提供與不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)有利害關(guān)系的說(shuō)明材料，登記機(jī)構(gòu)就可以認(rèn)為申請(qǐng)人屬于利害關(guān)系人，如房屋繼承人、受贈(zèng)人和受遺贈(zèng)人，仲裁事項(xiàng)、訴訟案件的當(dāng)事人都可以對(duì)登記資料進(jìn)行查詢、復(fù)制。

記者：請(qǐng)您跟我們介紹一下公務(wù)查詢。

負(fù)責(zé)人：公務(wù)查詢主體包括國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)和紀(jì)檢監(jiān)察部門等機(jī)關(guān)。此類查詢是由有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)在執(zhí)行公務(wù)時(shí)所進(jìn)行的查詢，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有協(xié)助提供相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料以供查詢和復(fù)制的義務(wù)。

記者：“不動(dòng)產(chǎn)單元”一詞，許多人對(duì)此很陌生。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。”不動(dòng)產(chǎn)單元究竟是什么?

負(fù)責(zé)人：不動(dòng)產(chǎn)單元是權(quán)屬界線固定封閉，且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。不動(dòng)產(chǎn)單元具有“權(quán)屬界線封閉”“獨(dú)立使用價(jià)值”兩個(gè)特征，是確定不動(dòng)產(chǎn)能夠作為一個(gè)獨(dú)立的物被記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的最基本單位。不動(dòng)產(chǎn)單元以不動(dòng)產(chǎn)單元代碼識(shí)別標(biāo)識(shí)，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)，由宗地(宗海)代碼與定著物(定著物是指固定于土地并不能移動(dòng)的房屋、森林、林木等有獨(dú)立使用價(jià)值的物)代碼構(gòu)成。

記者：如何設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元呢?

負(fù)責(zé)人：不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定原則是：集體土地所有權(quán)宗地應(yīng)設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元;無(wú)定著物的使用權(quán)宗地應(yīng)設(shè)為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元;有定著物的使用權(quán)宗地，宗地內(nèi)的每個(gè)定著物單元與該宗地應(yīng)設(shè)為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元。另外，土地和房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不可移動(dòng)。因此，任何不動(dòng)產(chǎn)都必須能從地理位置上加以確定。為了使得不動(dòng)產(chǎn)單元能夠具有唯一性與確定性，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，每一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元，無(wú)論是土地、房屋還是森林，都要有唯一的編碼，通過這個(gè)編碼可以將該編碼指向的不動(dòng)產(chǎn)單元與其他任何一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元區(qū)分開來(lái)。

記者：第二個(gè)問題，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，對(duì)于繼承的房屋是否需要辦理登記呢?

負(fù)責(zé)人：《物權(quán)法》第二十九條規(guī)定“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力”。也就是說(shuō)，房屋所有權(quán)的繼承，自繼承時(shí)發(fā)生效力，不登記也有效力。但是，根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”。

記者：可以跟我們?cè)僭敿?xì)解釋一下?

負(fù)責(zé)人：《物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。可見，簽訂房屋交易合同之后，無(wú)論是否辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，都不影響合同本身的效力。但是，房屋交易合同生效之后的法律效力與辦理不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生的法律效力是不同的。也就是說(shuō)，合同生效產(chǎn)生的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不等于房屋所有權(quán)(物權(quán))變動(dòng)，而只有辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記，才產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。因此，即使是合法繼承或者受遺贈(zèng)得來(lái)的房屋，在未辦理相關(guān)登記手續(xù)時(shí)便將房屋轉(zhuǎn)賣出去，只能說(shuō)明雙方存在合同上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，房屋的所有權(quán)不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。如果繼承的房屋要出賣，就必須先登記到繼承人的名下后，才能交易過戶。