第一條為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費管理。

第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第四條政府提倡業(yè)主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭;促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成;禁止價格欺詐。

第五條本市物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價和政府指導(dǎo)價。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門制定基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度，兩年公布一次。

第六條經(jīng)濟適用住房小區(qū)、危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會前，物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，執(zhí)行經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)濟適用住房小區(qū)是指按照《北京市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)的若干規(guī)定(試行)的通知》(京政辦發(fā)[1998]54號)文件的規(guī)定，由市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)部門批準(zhǔn)建設(shè)的，按照政府指導(dǎo)價銷售的經(jīng)濟適用住房小區(qū)。

危改回遷小區(qū)是指執(zhí)行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法(試行)》(京政辦發(fā)[2000]19號)政策的危改回遷小區(qū)。

第七條實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時，應(yīng)由業(yè)主大會或共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第八條物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主交納。政府另有規(guī)定的除外。

第九條實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定;業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買賣合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十條實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

(一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

(六)辦公費用;

(七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

(九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十一條實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

第十二條物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。

第十三條執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)，電梯、水泵運行維護費可依據(jù)其實際支出，按建筑面積或戶合理分?jǐn)�，具體辦法由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。協(xié)商達(dá)成一致之前，電梯、水泵運行維護費執(zhí)行政府指導(dǎo)價。

第十四條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第十五條業(yè)主按照房屋買賣合同約定的交付期開始交納物業(yè)服務(wù)費。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十六條物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季或按年度計收物業(yè)服務(wù)費用，但不得一次性預(yù)收一年以上(不含一年)的物業(yè)服務(wù)費用。

第十七條業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

第十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第十九條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。

第二十條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

第二十一條物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)進行公示。

第二十二條市、區(qū)縣價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門依法負(fù)責(zé)監(jiān)督管理物業(yè)收費和物業(yè)服務(wù)行為。

第二十三條本辦法由市發(fā)展和改革委員會、市建設(shè)委員會按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。

第二十四條本辦法自2006年1月1日起執(zhí)行。