海口市拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)尚未公布！！附2018年海南棚戶區(qū)改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及2018年農(nóng)村拆遷補(bǔ)償政策

2018年海南棚戶區(qū)改造項(xiàng)目名單及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一覽

我省2018年棚戶區(qū)改造初步計(jì)劃為：棚戶區(qū)住房改造開工19975套（戶），其中城鎮(zhèn)棚戶區(qū)17903套（戶），國有墾區(qū)危房2072套（戶）；基本建成各類棚戶區(qū)改造2209套（戶）。

2018年棚戶區(qū)改造計(jì)劃項(xiàng)目分解表顯示，海口城鎮(zhèn)棚戶區(qū)有面前坡、坡博坡巷、紅城湖片區(qū)、新瓊片區(qū)、白沙坊二期、夏瑤二期、五源河片區(qū)、鳳翔片區(qū)（丁村）、椰海大道商圈片區(qū)、邁仍片區(qū)、鳳翔商貿(mào)城片區(qū)、新港片區(qū)、海甸溪南岸片區(qū)、博雅片區(qū)、府城片區(qū)一期、捕撈村、靈山二期；國有墾區(qū)危房有三江鎮(zhèn)政府墾區(qū)危房改造、大坡鎮(zhèn)政府墾區(qū)危房改造、三門坡政府墾區(qū)危房改造。三亞城鎮(zhèn)棚戶區(qū)有海洋學(xué)院擴(kuò)建安置建設(shè)項(xiàng)目、海羅村改造項(xiàng)目、抱坡新城改造項(xiàng)目、南邊海環(huán)河口改造項(xiàng)目、西瓜、芒果村改造項(xiàng)目；國有墾區(qū)危房有南濱農(nóng)場(chǎng)危房改造、立才農(nóng)場(chǎng)危房改造。白沙和洋浦沒有2018年棚改計(jì)劃。

海口今年將對(duì)五源河片區(qū)6個(gè)村莊進(jìn)行棚改

18日，從海口市秀英區(qū)委七屆五次全會(huì)暨區(qū)委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上獲悉，2018年該區(qū)將完成東山等4鎮(zhèn)鎮(zhèn)墟改造，啟動(dòng)五源河片區(qū)涉及6個(gè)村莊的棚改項(xiàng)目，按期完成博撫村的征收拆遷任務(wù)。
據(jù)了解，海口市秀英區(qū)五源河片區(qū)棚戶區(qū)(城中村)改造項(xiàng)目，村莊建設(shè)用地(即棚改范圍)1486.855畝，4785戶居民。改造征收范圍為長流鎮(zhèn)博撫村、博生村、昌明村、傳桂村、道蓋村、聯(lián)昌村、棠甘村共7個(gè)村莊，去年已啟動(dòng)博撫村的改造征收。

通知指出，要加快推進(jìn)棚改計(jì)劃項(xiàng)目開工。各市縣要做到早部署、早安排、早啟動(dòng)，加快辦理棚改計(jì)劃開工項(xiàng)目前期手續(xù)，認(rèn)真抓好立項(xiàng)、征收補(bǔ)償、規(guī)劃報(bào)建等項(xiàng)目前期工作，合理界定本地區(qū)城市棚戶區(qū)改造范圍，將墾區(qū)貧困戶危房改造對(duì)象優(yōu)先納入年度危房改造計(jì)劃實(shí)施，盡快落實(shí)土地和資金，制定工作方案和倒排工期，明確責(zé)任人。原則上列入2018年建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目6月底前應(yīng)不低于70%開工率，9月底前達(dá)到100%開工。

棚戶區(qū)拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中被征收人最關(guān)心的核心問題是拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}。從棚戶區(qū)的定義和改造范圍，我們可以看出棚戶區(qū)改造涉及到國有土地和集體土地。以棚戶區(qū)改造的名義征收棚戶區(qū)內(nèi)的土地及房屋，因土地性質(zhì)不同，其補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也必然不同。

第一，棚戶區(qū)內(nèi)國有土地上房屋征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

被拆遷的房屋價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。拆遷補(bǔ)償可以參考就區(qū)位類似結(jié)構(gòu)的商品房的價(jià)格。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三) 因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

2014年8月29日，最高人民法院公布的全國法院征收拆遷10大典型案例中也明確了對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償應(yīng)參照就區(qū)位新建商品房的價(jià)值且要保證被征收人在房屋被征收后居住條件生活質(zhì)量不降低為準(zhǔn)。

第二，棚戶區(qū)內(nèi)集體土地房屋征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

此房屋雖然屬于集體土地上的房屋，但因位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，可以參照國有土地上房屋征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以安置補(bǔ)償。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款規(guī)定：征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)模�補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，那么土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)當(dāng)應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

由于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目涉及廣泛，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也較為模糊，加之國家在棚戶區(qū)改造上有相關(guān)的政策扶持，例如：加大各級(jí)政府資金支持、落實(shí)稅費(fèi)減免等等。在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)遇到征收方將棚戶區(qū)改造的范圍自行擴(kuò)大、借著棚戶區(qū)改造的名義進(jìn)行商業(yè)開發(fā)并且補(bǔ)償不合理的情況。

在此提醒廣大被征收人，當(dāng)您認(rèn)為征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理、征收程序不合法時(shí)，應(yīng)積極與征收方進(jìn)行溝通協(xié)商，在溝通協(xié)商不成時(shí)及時(shí)借助法律途徑維護(hù)你的合法權(quán)益。

2018年農(nóng)村拆遷補(bǔ)償政策又調(diào)整了，無證房屋也可獲得全額拆遷補(bǔ)償！

體有以下四個(gè)方面的改變：

一、改變補(bǔ)償規(guī)則，實(shí)現(xiàn)雙向補(bǔ)償

農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于村集體，房屋所有權(quán)屬于農(nóng)民個(gè)人，因此在之前的拆遷補(bǔ)償中，只有農(nóng)村房屋的拆遷補(bǔ)償。

不過從2018年開始，農(nóng)民不僅可以領(lǐng)到農(nóng)村房屋的補(bǔ)償，而且還可以領(lǐng)取宅基地的補(bǔ)償，實(shí)行雙向補(bǔ)償制度。

二、擴(kuò)大補(bǔ)償范圍，提高補(bǔ)償金額

從2018年開始，拆遷補(bǔ)償范圍將不僅限于農(nóng)村房屋，將主要包括兩方面：

一方面，農(nóng)民的固定財(cái)產(chǎn)：農(nóng)房以及房屋內(nèi)的裝修。

另一方面，其他財(cái)產(chǎn)：地上附著物補(bǔ)償比如農(nóng)民的果園菜園，或者水井廁所等。

另外，農(nóng)民在拆遷時(shí)可以獲得最低2萬元的拆遷過渡期安置補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)(包括宅基地、配套設(shè)施、租賃費(fèi))等。

三、實(shí)現(xiàn)多樣化補(bǔ)償方式，可供農(nóng)民自由選擇。

農(nóng)村房屋拆遷的補(bǔ)償方式有2種：

一種是貨幣補(bǔ)償，即根據(jù)農(nóng)民被損失利益的總價(jià)值折合成人民幣進(jìn)行補(bǔ)償。

第二種是等價(jià)置換，即農(nóng)民可以在政府規(guī)劃區(qū)域內(nèi)本著多退少補(bǔ)的原則選購商品房來彌補(bǔ)自己的損失。

兩種補(bǔ)償方式可結(jié)合使用。農(nóng)民朋友可以自由選擇其中一種！

除此之外，

國家在新的農(nóng)房拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目中

增加了兩個(gè)小的項(xiàng)目

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宅基地的補(bǔ)償

社會(huì)保障補(bǔ)償

宅基地補(bǔ)償主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、地上附屬物以及青苗補(bǔ)助費(fèi)。

對(duì)于被征地拆遷的農(nóng)民，將會(huì)被納入到養(yǎng)老保障體系中，保障失地或者征地拆遷農(nóng)民的未來養(yǎng)老問題。

宅基地補(bǔ)償具體計(jì)算方式如下：

①土地補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

土地補(bǔ)償費(fèi)=前三年均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)（6<補(bǔ)償倍數(shù)<10） 

②安置補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

>（被征用地塊需安置人數(shù)×補(bǔ)償倍數(shù)）>15時(shí)

總安置費(fèi)=該被征地塊前三年均年產(chǎn)值×15

>（被征用地塊需安置人數(shù)×補(bǔ)償倍數(shù)）<15時(shí)

總安置費(fèi)=該被征地塊前三年均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)×被征地塊需安置人數(shù)

③地上附屬物和青苗補(bǔ)助費(fèi)

補(bǔ)償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)=省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定（一般按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償）

例如，江西省大余縣征地，涉及1個(gè)征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域，標(biāo)準(zhǔn)為每畝2172元，土地補(bǔ)償倍數(shù)為10倍，安置補(bǔ)償倍數(shù)為7倍，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每畝36924元。

四、更改原有的計(jì)算方法

拆遷補(bǔ)償金額＝宅基地面積*拆遷補(bǔ)償單價(jià)+農(nóng)民固定財(cái)產(chǎn)（房屋）估價(jià)+安置費(fèi)+農(nóng)村其他財(cái)產(chǎn)補(bǔ)助（附著物+其他建筑物）

被拆遷的補(bǔ)償范圍：包括農(nóng)民的房屋、房屋的裝修、以及院內(nèi)附著物，如農(nóng)民自家種的果樹、蔬菜等；還有廁所、水井等建筑。

其次就是對(duì)農(nóng)民的安置費(fèi)用，賠償標(biāo)準(zhǔn)是:

農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下

草房每方米補(bǔ)償1900元

磚瓦房每方米補(bǔ)償2400元

搗制或預(yù)制磚砼結(jié)構(gòu)房屋每方米補(bǔ)償2800元

樓房(二層以上)每方米補(bǔ)償3300元

地上（下）附著物使用等價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

異地安置補(bǔ)助費(fèi)(包括宅地、配套設(shè)施、租房費(fèi)等)每戶2萬元

強(qiáng)令禁止三種拆遷行為

農(nóng)村農(nóng)民在實(shí)際拆遷的過程中，不免會(huì)遇到一些不公正的拆遷待遇，因此，為了能夠更好地保障農(nóng)民的利益，國家做出明確指示，以下三種拆遷行為強(qiáng)令禁止：

強(qiáng)拆暴拆行為；

先拆后補(bǔ)行為；

拆遷無公示行為。

4種無證房屋也可獲得全額拆遷補(bǔ)償

為了彌補(bǔ)農(nóng)村拆遷賠償中的不合情理的地方，體現(xiàn)出人性化拆遷，從2018年起，以下4種無證的房屋也可以獲得全額的拆遷賠償款了。

1、上個(gè)世紀(jì)50年代到60年代的房屋

上個(gè)世紀(jì)50年代到60年代，由于特殊的歷史背景的原因，雖然很多房屋都沒有證件，但是這些房屋也是合法的，拆遷戶可以獲得全額的拆遷補(bǔ)償款。

2、房屋依法修建，享受法律的保護(hù)

在房屋進(jìn)行建造時(shí)，房子符合當(dāng)?shù)亟ǚ空�策和相關(guān)規(guī)定，這樣才可以獲得賠付。

3、代代流傳下來的祖宅

老房子、祖上留下來的房屋，只要能夠證明是屬于自己家庭的產(chǎn)業(yè)，拆遷時(shí)也是可以獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款的。

4、城鎮(zhèn)化規(guī)劃的區(qū)域范圍

由于農(nóng)村城鎮(zhèn)化速度的加快，一些地方被規(guī)劃進(jìn)行重新修建，這樣的情況是可以獲得賠付