第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本細則。

第二條 本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動和對物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督和管理。

本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責全市物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督、管理工作。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，督促檢查業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動；調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

居民委員會、村民委員會建立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導和督促檢查社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當建立物業(yè)管理信息共享臺，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息、物業(yè)管理備案、處罰等物業(yè)管理信息進行共享。

第四條 市政府相關(guān)職能部門和機構(gòu)在各自職責范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與本職工作有關(guān)的工作。

其中市價格主管部門負責對物業(yè)管理有關(guān)收費行為進行監(jiān)督管理。

市公安部門在物業(yè)管理工作中負責指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度和緊急情況應(yīng)急預案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實相關(guān)管理制度。

其他供水、供電、供氣、排水、通訊、有線電視等公共服務(wù)行業(yè)的行政主管部門以及設(shè)施設(shè)備維?、停車管理、秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、流動人口管理等監(jiān)督管理部門依法按照職責負責相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公競爭，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，督促其依法、誠信經(jīng)營和服務(wù)，對違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報批評和公開譴責，促進行業(yè)健康發(fā)展。

  第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第六條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本細則第七條至第九條的規(guī)定向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。

對物業(yè)管理區(qū)域劃定或者確定有爭議的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當征求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會或者村民委員會的意見后確定。
  在同一建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍內(nèi)，其物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，經(jīng)征求物業(yè)所在地相關(guān)業(yè)主意見后，可以劃定或者確定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
  第七條　建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標工作之前，應(yīng)當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
  （一）《物業(yè)管理區(qū)域備案申報表》；
  （二）建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照；
  （三）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及紅線圖；
  （四）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
  （五）建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃及建設(shè)工程設(shè)計方案總面圖；
  （六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預測繪或者實測繪報告；
  （七）經(jīng)核準的地名批復文件。
  第八條 已經(jīng)實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
  （一）《物業(yè)管理區(qū)域備案申報表》；
  （二）物業(yè)服務(wù)合同；
  （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；
  （四）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及紅線圖；
  （五）建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃及建設(shè)工程設(shè)計方案總面圖；
  （六）經(jīng)核準的地名批復文件。
  因建設(shè)單位不存在或者其他客觀原因，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法提供前款第（四）至（六）項資料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當書面報告已實施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備使用情況、社區(qū)建設(shè)等情況。

第九條 舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后，應(yīng)當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
  （一）《物業(yè)管理區(qū)域備案申報表》；
  （二）物業(yè)管理區(qū)域四至范圍圖；
  （三）物業(yè)管理區(qū)域確定意見。
  前款第（三）項確定意見的內(nèi)容應(yīng)當包括該區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備使用情況、社區(qū)建設(shè)情況等。

第十條 報送備案的資料齊全、符合法定形式的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)；報送資料不齊全、不符合法定形式的，應(yīng)當當場告知需要補正的資料，并在收齊備案資料后5個工作日內(nèi)出具備案回執(zhí)。
  第十一條 新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位應(yīng)當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
  前款明示的內(nèi)容應(yīng)當包括：
  （一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；
  （二）業(yè)主共有的道路、綠地、公共場所、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備等的位置、面積；
  （三）其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。
  已實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域范圍在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告全體業(yè)主。

  第三章 業(yè)主大會

第十二條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利,并承擔相應(yīng)的義務(wù)。

第十三條 業(yè)主依法成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行義務(wù)。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會任期屆滿尚沒有選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，選舉一個業(yè)主委員會，由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

第十四條 本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行決策。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設(shè)管理，制定電子投票具體操作細則，為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)決策提供方便、快捷的方式。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建設(shè)、維護業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)等工作經(jīng)費，納入本機關(guān)電子政務(wù)費用，由市級財政予以保障。

第十五條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%的，建設(shè)單位應(yīng)當書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

第十六條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。

20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。

對符合前兩款情形之一要求成立業(yè)主大會的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在20個工作日內(nèi)指導、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。

分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域符合《廣東省物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定的，可以在分期開發(fā)期間根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第十二條、第十三條規(guī)定成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

新一期的業(yè)主入住后，應(yīng)當增補業(yè)主名單、業(yè)主委員會委員和候補委員。

第十七條 首次業(yè)主大會籌備組由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表、業(yè)主代表以及建設(shè)單位代表7至15人組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當不少于業(yè)主大會籌備組人數(shù)的60%。

居民委員會或者村民委員代表擔任籌備組召集人或推薦籌備組召集人，組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會的籌備工作。

第十八條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助首次業(yè)主大會籌備組工作，向籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的建設(shè)資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地）、已籌集的物業(yè)專項維修資金清冊等，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場地支持。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當對業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與業(yè)主大會籌備無關(guān)的活動。

第十九條 居民委員會、村民委員會應(yīng)當將組建籌備組的通知以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，告知全體業(yè)主籌備成立首次業(yè)主大會事宜，公告內(nèi)容應(yīng)當明確業(yè)主代表的人數(shù)、條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和時間期限等，公告時間不少于7日。

第二十條 籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會推薦產(chǎn)生或由業(yè)主民主推選產(chǎn)生。業(yè)主代表應(yīng)當按照物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不同物業(yè)類型的建筑面積比例均衡分布，屬同一物業(yè)類型的，按照推薦票多少的順序確定。

第二十一條 籌備組業(yè)主代表應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
  （一）具有完全民事行為能力；
  （二）本人及其親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；
  （三）不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的行為；
  （四）不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動的行為；
  （五）不存在違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費用的行為。
  街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表應(yīng)當符合前款第（一）至（四）項條件。

籌備組業(yè)主代表不符合本條第一款規(guī)定條件的，籌備組成立之前，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府取消其業(yè)主代表資格；籌備組成立之后，經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的三分之二以上成員簽字確認，由籌備組取消其業(yè)主代表資格并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
  街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表不符合本條第二款規(guī)定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責的，由派出單位更換代表。

第二十二條 籌備組成員名單及簡歷應(yīng)當自確定之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示不少于7日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會按照本細則第二十一條規(guī)定協(xié)調(diào)解決。

籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，居民委員會或者村民委員會應(yīng)當將籌備組成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

籌備組自公告之日起成立。

第二十三條 籌備組會議由籌備組組長召集和主持，也可以由籌備組組長委托其他籌備組成員召集和主持。
  籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或者其他組織的除外。籌備組會議應(yīng)當有過半數(shù)籌備組成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。
  籌備組會議應(yīng)當制作書面記錄并存檔，籌備組會議作出的決定，應(yīng)當有參會成員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

籌備組的工作材料等由召集人妥善保管，并于本物業(yè)管理區(qū)域的首屆業(yè)主委員會成立后7日內(nèi)移交首屆業(yè)主委員會，移交雙方應(yīng)當做好簽收工作。

第二十四條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自成立之日起90日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）公示并確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主所擁有的房產(chǎn)專有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（四）確定首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（五）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示不少于7日，并書面通知全體業(yè)主。

首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生規(guī)定、首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則不得互相抵觸和沖突。

第二十五條 業(yè)主對管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當在公示期內(nèi)以書面形式署名向籌備組提出。籌備組應(yīng)當在收到書面意見后7日內(nèi)予以答復。對業(yè)主的異議，籌備組應(yīng)當集體討論并書面記錄，經(jīng)超過半數(shù)籌備組成員同意的，應(yīng)予采納。
  經(jīng)征求意見，籌備組對管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案有修改的，應(yīng)當將修改后的管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案按照本細則第二十四條的規(guī)定再次公示。

第二十六條 首屆業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當按照物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不同物業(yè)類型、不同幢（梯）及相應(yīng)建筑面積均衡分布，由業(yè)主自薦和推薦產(chǎn)生。同一物業(yè)類型、同一幢（梯）按照推薦票多少順序確定候選人。業(yè)主推薦候選人的，由籌備組書面征求被推薦人的意見，被推薦人同意參選的，方能確定為候選人。

第二十七條 籌備組應(yīng)當以書面形式將確定的首屆業(yè)主委員會委員候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于7日。
公示期間，業(yè)主對首屆業(yè)主委員會委員候選人有異議的，應(yīng)當以書面形式署名向籌備組提出。首屆業(yè)主委員會委員候選人不符合《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定的條件、存在《廣東省物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定的禁止行為的，由籌備組取消其首屆業(yè)主委員會委員候選人資格并說明理由。

第二十八條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主大會成立之日起，籌備組自行解散。

第二十九條 業(yè)主大會決定以下事項：
  （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
  （二）制定和修改管理規(guī)約；
  （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；
  （五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用物業(yè)專項維修資金，制定物業(yè)專項維修資金管理制度；
  （七）在符合規(guī)劃的條件下，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
  （八）在符合規(guī)劃的條件下，改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途；
  （九）決定利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；
  （十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。
  決定前款第（六）項和第（七）項事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十條 管理規(guī)約應(yīng)當對下列主要事項作出約定：
  （一）物業(yè)的使用、維護、管理；
  （二）物業(yè)專項維修資金的籌集、管理和使用；
  （三）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營與收益分配；
  （四）業(yè)主共同利益的維護；
  （五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；
  （六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；
  （七）違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等。

第三十一條　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對下列主要事項作出約定：
  （一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；
  （二）業(yè)主委員會的職責；
 （三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；
 （四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
  （五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
  （六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
  （七）業(yè)主大會會議的表決程序；
  （八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等；
  （九）業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補選規(guī)定等；
  （十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；
  （十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第三十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當通知物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會派員列席。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

業(yè)主委員會不按照前兩款規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的，業(yè)主可以向物業(yè)所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期召開，并通告全體業(yè)主；逾期仍不召開的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當牽頭成立由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會、業(yè)主委員會成員、業(yè)主代表組成的籌備組，協(xié)調(diào)組織召開業(yè)主大會。

籌備工作程序，參照本細則第十七至二十八條規(guī)定執(zhí)行。

第三十三條 召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當于會議召開15日前將會議召開的時間、地點、議題、議程及會議表決規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于7日，并應(yīng)當同時告知物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會派員列席。
  公告期間，業(yè)主可以對業(yè)主大會擬表決事項提出建議和意見。首次業(yè)主大會會議籌備組或者業(yè)主委員會對業(yè)主提出的建議和意見應(yīng)當受理并予以說明，可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進行修改，并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項經(jīng)修改后應(yīng)當重新公告。

第三十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ�物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書通過上門投送、郵寄、業(yè)主領(lǐng)取等多種方式送交每一位業(yè)主；無發(fā)送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

第三十五條 業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式。

采用電子投票表決方式的，應(yīng)當通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)進行表決。

任何人不得偽造業(yè)主大會的選票、表決票、業(yè)主簽名、書面委托書及電子投票記錄。

第三十六條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會的，表決書經(jīng)業(yè)主簽名的，無需出具書面委托書。

第三十七條 采用書面征求意見形式的召開業(yè)主大會，業(yè)主大會會議投票期限屆滿，應(yīng)當按照公開、公正、透明的原則，統(tǒng)計和查驗業(yè)主的表決意見，并及時公布表決結(jié)果。采用集體討論形式的，應(yīng)當場公布表決結(jié)果。

表決結(jié)果應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當公示不少于15日，采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當公示不少于7日。公示內(nèi)容應(yīng)當包括業(yè)主的房號和專有部分面積，全體業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總和統(tǒng)計結(jié)果等。
  業(yè)主委員會未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會表決結(jié)果的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期公示業(yè)主大會表決結(jié)果，并通告全體業(yè)主。
  第三十八條 公示業(yè)主大會表決結(jié)果期間，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，首次業(yè)主大會會議籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當記錄并及時作出答復。
  采用書面征求意見形式，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，可以查驗本人表決意見。業(yè)主查驗本人意見，應(yīng)當提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明；業(yè)主委托他人查驗表決意見，還應(yīng)當出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。

第三十九條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積、業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

（二）建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

（三）業(yè)主人數(shù)，按專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按1人計算；一人擁有一個以上專有部分的，按1人計算；一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當推選一人行使表決權(quán)，共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

（四）建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，按1人計算；

（五）業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照第（三）項和第（四）項統(tǒng)計之和計算。

（四）其它特定空間產(chǎn)權(quán)是否計算投票權(quán)數(shù)，由業(yè)主在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

第四十條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進行表決，并選舉業(yè)主委員會。

第四十一條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。
  業(yè)主可以按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十條的規(guī)定，以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
  未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

   第四章 業(yè)主委員會

第四十二條 業(yè)主委員會一般由5至15人的單數(shù)組成，一般按物業(yè)管理區(qū)域5萬方米以下設(shè)5人、5萬方米以上10萬方米以下設(shè)7人的原則確定，也可根據(jù)實際需要確定。業(yè)主委員會每屆任期一般三年，最長不超過五年，可以連選連任。

業(yè)主委員會具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任。

業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則約定，業(yè)主委員會實行差額選舉的，候選人比例一般不宜超過擬選人數(shù)的150%。未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。

第四十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下資料辦理備案手續(xù)：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會的會議記錄、會議決定和會議表決結(jié)果；

（三）業(yè)主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況、分工安排；

（四）業(yè)主委員會印章樣式；

（五）其他與業(yè)主委員會備案有關(guān)的資料。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局委托街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在收到上述資料后在7個工作日進行登記并發(fā)出備案回執(zhí)，同時將備案回執(zhí)和備案資料抄送市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。
  業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

業(yè)主委員會備案情況發(fā)生變更的，應(yīng)當自變更之日起15日內(nèi)按上述程序辦理備案變更。

第四十四條 業(yè)主委員會成立后,可持備案回執(zhí)向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章,并按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會的決定使用印章。業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章應(yīng)當標明業(yè)主大會和業(yè)主委員會的屆數(shù)。

第四十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會對全體業(yè)主負責，接受業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。

業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）召集和主持業(yè)主大會,向業(yè)主大會報告物業(yè)管理的實施情況及其他工作情況；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會會議的決議、決定；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，督促和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費和物業(yè)專項維修資金。

（四）協(xié)助制定重大維修工程項目年度計劃，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的共同事務(wù)；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營情況；

（六）組織業(yè)主委員會的換屆選舉工作；

（七）監(jiān)督業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的實施；

（八）聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，接受業(yè)主、業(yè)主大會和有關(guān)部門的監(jiān)督；

（九）配合街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、居民委員或者村民委員會會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作；配合政府行政管理部門共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作；

（十）調(diào)整委員職務(wù)以及將候補委員遞補為委員；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。

以書面形式召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示物業(yè)管理年度實施報告及其他工作情況，公示時間不少于15日，并抄送街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府。

以業(yè)主委員會名義發(fā)布的信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會過半數(shù)委員簽名確認，并加蓋業(yè)主委員會印章。

第四十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當向業(yè)主公布下列情況和資料：
  （一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
  （二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
  （三）物業(yè)服務(wù)合同；
  （四）物業(yè)專項維修資金的籌集、使用情況；
  （五）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況；
  （六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
  （七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；
  （八）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。

第四十七條 業(yè)主大會工作經(jīng)費、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會應(yīng)當建立規(guī)范的財務(wù)管理制度，物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應(yīng)當按照會計要求建賬并及時入賬，對收支原始憑證及形成的會計資料應(yīng)當妥善保管。

業(yè)主委員會應(yīng)當按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布物業(yè)專項維修資金管理情況、物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會未按照本條第三款的規(guī)定公布相關(guān)資金情況的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期公布相關(guān)資金情況，并通告全體業(yè)主。

第四十八條 對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責任審計，全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中作出相應(yīng)約定。

第四十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會決定定期召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，可以召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

依照前款規(guī)定應(yīng)當召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。業(yè)主委員會作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。業(yè)主委員會會議應(yīng)當制作書面記錄，經(jīng)出席會議的委員簽字后存檔。

業(yè)主委員會會議討論重大事項時，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會和物業(yè)管理工作人員可以列席會議。

業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當在作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

第五十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應(yīng)當符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的活動，不得組織、參與任何經(jīng)營性活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局及物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會超越職權(quán)作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽字同意該決定的委員承擔相應(yīng)的法律責任。

第五十一條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；

（三）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費、停車費或者給予其他形式的利益。

（四）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納或煽動、教唆其他業(yè)主拒不交納物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)專項維修資金；

（五）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（六）本人及其親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；

（七）不履行業(yè)主委員會委員職責；

（八）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會會議決定中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主大會會議決定終止其委員職務(wù)。如業(yè)主委員會不作出中止決定，業(yè)主可向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會請求協(xié)助。經(jīng)確認情況屬實，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當牽頭成立由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會、業(yè)主委員會成員、業(yè)主代表組成的籌備組，協(xié)調(diào)組織召開業(yè)主大會決定是否中止或罷免業(yè)主委員會委員職務(wù)。

第五十二條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，其委員職務(wù)自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；

（二）因疾病或其他原因喪失履行職責能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責任的；

（四）本人以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（五）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

第五十三條 業(yè)主委員會委員職務(wù)終止或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員，有候補委員的，由候補委員依次遞補，沒有候補委員的，或者遞補后仍不足5人的，業(yè)主委員會應(yīng)當在業(yè)主委員會委員職務(wù)終止之日起15日內(nèi)組織召開業(yè)主大會進行補選。業(yè)主委員會應(yīng)當及時將業(yè)主委員會委員職務(wù)終止和業(yè)主委員會委員遞補、補選的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定及時補選業(yè)主委員會委員的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期組織補選業(yè)主委員會委員，并通告全體業(yè)主。

職務(wù)終止的業(yè)主委員會委員應(yīng)當自公告之日起3日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的財物、文件資料、印章等交回業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主、業(yè)主委員會可以請求公安機關(guān)協(xié)助移交。

第五十四條 業(yè)主委員會任期屆滿6個月前，應(yīng)當組織換屆籌備小組，成員包括街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表、業(yè)主委員會成員、業(yè)主代表，由居民委員會或者村民委員會代表擔任召集人或推薦召集人人選。籌備小組負責換屆具體工作，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責。

業(yè)主委員會應(yīng)當在任期屆滿7日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會不按時移交的，新一屆業(yè)主委員會可以申請街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會督促其移交；經(jīng)督促仍不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求公安機關(guān)協(xié)助移交。業(yè)主委員會任期屆滿，新一屆業(yè)主委員會仍未成立的，屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交居民委員會或者村民委員會代管。

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令其限期組織換屆選舉，并通告全體業(yè)主；逾期仍不組織的，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表、業(yè)主代表同共組成籌備組，組織換屆選舉工作。

第  五十五條 業(yè)主委員會委員集體辭職或者業(yè)主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以按照以下規(guī)定由相應(yīng)機構(gòu)代行業(yè)主委員會職責，并及時組織業(yè)主召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會：
  （一）管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前的代行業(yè)主委員會職責的機構(gòu)有規(guī)定的，按照管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定執(zhí)行；

（二）管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則沒有規(guī)定，由物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下履行上述職責。

第五十六條 業(yè)主委員會委員職務(wù)終止或者換屆，業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會應(yīng)按照本細則第四十三條規(guī)定辦理備案變更，并應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

第五十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立工作檔案，保存期限不少于10年。工作檔案包括以下主要內(nèi)容：

(一)業(yè)主大會會議的選票、表決票、書面委托書、電子投票記錄及會議記錄；

(二)業(yè)主委員會選票、表決票及會議記錄；

(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（四）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；

（五）業(yè)主委員會備案資料；

（六）物業(yè)專項維修資金籌集和使用賬目；

（七）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；

（八）業(yè)主的意見和建議。