第一章 總 則

第一條 為規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造安全、健康、文明、和諧的工作和生活環境，根據《物權法》《物業管理條例》和《四川省物業管理條例》等法律、法規，結合廣元市實際，制定本細則。

第二條 廣元市行政區域內的物業管理及相關監督管理活動適用本細則。

本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條 物業管理活動遵循業主自治、依法監管相結合的原則。市縣（區）人民政府及有關部門應當將物業服務行業納入本地現代服務業發展規劃，制定扶持政策,加強行業管理,提高專業化水，促進物業服務行業發展。

第四條 廣元市城鄉規劃建設和住房保障局是本市物業管理的行政主管部門，負責對全市物業管理活動的監督管理。

縣（區）人民政府城鄉規劃建設和住房保障局（房管局）是本轄區物業管理的行政主管部門，負責對轄區內的物業管理活動的監督管理。

市、縣（區）人民政府發改、國土資源、公安、民政、司法、財政、環保、城鄉規劃、衛生計生、工商、稅務、城管、質監、郵政等有關部門按照各自職責，依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。

第五條 街道辦事處（鄉、鎮人民政府）履行以下職責：

（一）負責組織、指導、協調本轄區內物業管理區域業主大會的設立和業主委員選舉與換屆；

（二）指導和督促業主大會、業主委員會依法履行職責和開展工作；

（三）負責業主委員會備案；

（四）協調社區建設與物業管理的關系，調解處理業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛；

（五）指導和監督物業服務企業的交接；

（六）協助建設（房地產）主管部門對物業服務企業、業主委員會信用評價體系和項目創優審核；

（七）法律、法規規定的其他職責。

居民（村民）委員會協助街道辦事處（鄉、鎮人民政府）開展物業管理有關的工作。

第六條 有物業服務項目的街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應設立物業管理辦公室、提供辦公場所、配備專人和工作經費；建立物業管理工作聯席會議制度，協調處理物業管理過程中的相關問題。

物業管理工作聯席會議由物業管理區域所在地街道辦事處（鄉、鎮人民政府）負責召集，建設（房地產）主管部門、居民（村民）委員會、公安派出所和物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位等參加。

第七條 建設（房地產）主管部門應完善物業服務企業誠信檔案和信息臺，從事物業服務的物業服務企業應當在項目所在地建設（房地產）主管部門備案，并進入四川省物業服務企業信用管理信息系統，實行“黑名單”制度，建立以信用的新型的監管機制。

第二章 物業管理的區域及設施

第八條 縣（區）建設（房地產）主管部門應當根據建設單位或業主委員會的申請，以不動產權證確定的用地范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備的管理與維護和社區建設等因素劃定物業管理區域。分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，配套設施設備共有、共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

影響消防、避險、燃氣、供排水、供電、電梯以及其他具有共有功能共用設施設備使用的，不得分割劃分。

縣（區）建設（房地產）主管部門應當建立物業管理區域檔案。

第九條 建設單位在取得商品房預售許可或者現房銷售前，應當持房地產開發項目核準或者備案文件、不動產權證、建設用地規劃許可證、項目規劃設計方案等資料，向項目所在地建設（房地產）主管部門申請劃分物業管理區域。縣（區）建設（房地產）主管部門應當自受理申請之日起20日內，按本細則第八條規定進行劃分。

建設單位應當將劃定的物業管理區域以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現場的顯著位置公示。

第十條 已經建成并交付使用的物業，確需要劃分物業管理區域在不違反本細則第八條規定的，由業主委員會或者業主代表向物業所在地建設（房地產）主管部門提出申請。縣（區）建設（房地產）主管部門應當在物業管理區域所在地街道辦事處（鄉、鎮人民政府）的配合下，征求業主、居民（村民）委員會的意見，經相應區域內三分之二以上業主同意后進行劃分，并在相應區域內公告。

第十一條 物業管理區域內的各類物業配套建筑應當按照工程建設強制性標準和規范同時規劃設計、同時建設。任何單位和個人不得擅自改變配套建筑的用途。

第十二條 新建住宅物業時建設單位應當設計配置具備水、電、通風、通訊、衛生、采光等使用功能和辦公條件的要求，對物業服務用房、業主委員會議事活動用房進行簡單裝修，配置獨立合格的水、電設施。

物業服務用房、業主委員會議事活動用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業服務用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100方米配置；業主委員會議事活動用房按照不低于30方米配置。

城鄉規劃主管部門在建設工程規劃許可時，應當對物業服務用房、業主委員會議事活動用房的設計指標、位置和面積進行審核。建設（房地產）主管部門在核發商品房預售許可證時，應當對物業服務用房、業主委員會議事活動用房的配置情況進行核查。不動產登記部門在辦理首次登記時，應當注明物業服務用房、業主委員會議事活動用房室號。

新建住宅物業竣工驗收時，建設（房地產）主管部門應當將物業服務用房、業主委員會議事活動用房建設情況納入竣工驗收的內容。

新建物業管理區域內配建的會所、幼兒園、車位車庫、架空層、環衛設施、郵件（快件）接收等配套設施，應當在房屋銷售合同中載明投資主體、權利歸屬。未載明的推定為業主共有。

物業服務用房、業主委員會議事活動用房屬全體業主共有，分別交由物業服務企業和業主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

第十三條 新建住宅物業管理區域應當按照國家、行業、地方標準配置機動車、非機動車停放庫（位）及電瓶車、新能源汽車配套的充電裝置。

第十四條 新建住宅物業管理區域內的水、電、氣等計量裝置應當按照專有部分一戶門號一貿易結算表、共有部分獨立計量表配置。通訊、消防、電梯、安全防范、環衛、郵政、物流等附屬設施設備的配置應當符合相關技術標準和規范。

配套設施不齊全的老舊住宅區，專業經營單位應當配合地方人民政府采取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣等專業經營設施設備的分戶計量、分戶控制。業主及物業服務企業應當為改造工作提供便利。

第十五條 新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線，按照國家技術標準和專業技術規范統一設計，由相關專業經營單位依法組織具有資質的單位安裝施工，所需費用依照有關工程計價規定確定，由建設單位承擔。

建設單位在竣工驗收后應當將住宅物業管理區域內專業經營設施設備及相關管線的所有權移交給組織安裝施工的專業經營單位，專業經營單位應當接收并承擔維修、養護、更新和管理的責任，專業經營單位在實施維修、養護、更新時應提前告知物業服務企業和業主。

專業經營設施設備包括變（配）電、二次供水、燃氣調壓等設施設備及相關管線。

第十六條 本細則發布實施前建設的住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線的所有權，由業主大會決定是否無償移交給專業經營單位；決定無償移交的，物業管理區域所在地建設（房地產）主管部門組織有關專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范進行驗收，驗收合格的，專業經營單位應當接收并負責維修、養護、更新和管理。

驗收不合格的，由專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范提出整改方案，經整改合格后移交。住宅物業尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業主共同承擔。

第三章 業主、業主大會和業主委員會

第十七條 依法登記取得不動產權證的自然人、法人和非法人組織為業主。

因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋，但尚未依法辦理不動產權證的，在物業管理中享有業主權利，承擔相應義務。

業主不得以放棄權利為由不履行義務。

第十八條 業主在物業管理活動中享有下列權利：

（一）對物業管理區域內共有部分實施共同管理；

（二）對共同管理的有關事項提出建議；

（三）對需要業主共同決定的事項，行使表決權；

（四）在物業管理活動中，享有選舉權和被選舉權；

（五）對物業管理活動享有知情權、監督權；

（六）監督業主大會和業主委員會的工作；

（七）監督物業服務合同的履行；

（八）監督專項維修資金的管理和使用；

（九）法律、法規、規章以及管理規約、業主大會議事規則規定或者約定的其他權利。

第十九條 業主在物業管理活動中履行下列義務：

（一）遵守法律、法規、規章及相關規定；

（二）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定，并承擔相應的義務；

（四）履行物業服務合同約定的義務；

（五）按照規定和約定交納專項維修資金、物業服務費用和其他應當由業主共同分攤的費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任；

（六）向物業服務企業、業主委員會提供聯系地址、通訊方式；

（七）在轉讓、出租房屋后十日內在物業服務企業進行登記；

（八）法律、法規、規章以及管理規約、業主大會議事規則規定或者約定的其他義務。

第二十條 業主逾期未交納物業服務費用和其他應當由業主共同分攤費用的，物業服務企業或者業主委員會可以書面催告；經催告仍不交納的，可以在物業管理區域內顯著位置公示業主姓名、物業座落以及欠費金額，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經依法仲裁或者訴訟確認后，業主委員會、物業服務企業可以申請人民法院將拒不履行生效裁判文書確定義務的違約業主納入失信被執行人名單，或者申請征信機構將業主違約信息納入社會信用體系。

第二十一條 物業管理區域內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

（一）交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十 或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上；

（二）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上；

（三）物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前90天。

第二十二條 同一物業管理區域內只能設立一個業主大會。業主人數超過六百人的住宅小區，可以以幢、單元為單位推選業主代表，履行業主大會議事規則規定的職責。業主代表的產生程序、職責范圍、工作規范等事項應當在業主大會議事規則中明確。

業主大會通過的決定對全體業主具有約束力。

第二十三條 建設單位向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書面申請成立業主大會時，應當同時報送籌備首次業主大會會議所需的業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等文件資料。

建設單位未及時書面申請成立業主大會的，業主可以向街道辦事處（鄉、鎮人民政府）書面申請。符合條件的，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當通知建設單位報送前款規定的相關文件資料，建設單位應當在收到通知之日起七日內報送。

保障性住房物業管理區域可以根據其房屋所有權權屬成立業主大會或者由街道辦事處（鄉、鎮人民政府）負責組織相關部門、業主、物業使用人、居（村）民委員會成立管理委員會，履行業主大會相關職責。

第二十四條 籌備組由業主代表、建設單位、建設（房地產）主管部門、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）和居民（村民）委員會組成，其中業主代表人數不得少于總人數的三分之二。籌備組成員名單應當由街道辦事處（鄉、鎮人民政府）在物業管理區域內進行書面公告。

籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處（鄉、鎮人民政府）或者居民（村民）委員會組織業主推薦，業主代表必須是模范遵守業主義務的業主。籌備組組長由街道辦事處（鄉、鎮人民政府）代表擔任。

第二十五條 籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式；

（二）擬定管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則等草案；

（三）確認業主身份、業主投票權數和業主專有部分面積；

（四）提出首屆業主委員會委員候選人建議名單；

（五）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（六）制定籌備組經費開支預算方案；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

籌備組應當自成立之日起90日內組織召開首次業主大會會議。籌備組工作經費和召開首次業主大會會議的經費應當由建設單位承擔。建設單位應當于籌備組成立后三十日內存入街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定的銀行賬戶。籌備組按照籌備經費開支預算方案向街道辦事處（鄉鎮人民政府）申請使用。

首次業主大會會議召開后，籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置公布，接受全體業主監督。

第二十六條 業主大會履行下列職責：

（一）制定和修改管理規約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會工作；

（三）確定物業管理方式，選聘、解聘物業服務企業；

（四）籌集和使用專項維修資金，并監督實施；

 （五）制定、修改共有部分管理、使用、經營等方面的規程；

（六）法律、法規或者議事規則確定由業主大會決定的其他事項。

第二十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當享有的權利和履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

制定管理規約，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規的規定和損害社會公共利益。

管理規約對全體業主具有約束力。

第二十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序和業主委員會的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項作出約定，并可以約定業主委員會候補成員的設立、缺席業主表決權計算規則等事項。

第二十九條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，由5至11人單數組成，任期不超過5年，不得連選連任；委員具體數額、具體任期和選舉結果的確認應當在業主大會議事規則中明確約定。

業主委員會應當自選舉之日起7日以內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。

主任、副主任應當由業主委員會委員推選，不經業主委員會委員推選不得擔任，具體產生辦法可以通過業主大會議事規則約定。

第三十條 業主委員會委員必須是本物業管理區域內的業主，并符合下列資格條件：

（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

（二）遵守管理規約、業主大會議事規則，模范遵守履行業主義務；

（三）未處于法定限制被選舉權情形或未被業主大會依約限制被選舉權；

（四）按規定和約定按時交納物業服務費用及其他應交共同分攤費用。

（五）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（六）具有一定組織能力；

（七）具備必要的工作時間；

（八）管理規約、業主大會議事規則規定的其他資格條件;

（九）年齡原則上不超過70周歲。

除上述條件外，業主委員會主任還應當符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經驗和良好的群眾基礎；

（二）具有良好的職業道德，遵紀守法；

（三）熟悉物業管理相關法律、法規、規章、政策和標準。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

業主委員會的決定應當在作出之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告。

第三十條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料到物業管理區域所在地的街道辦事處（鄉、鎮人民政府）備案，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當在收到備案材料后抄送縣（區）建設（房地產）主管部門：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約、業主大會議事規則；

（三）業主大會決定的其他重大事項。

業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向所在地公安機關申請刻制業主委員會印章。

業主委員會應當將成立情況在物業管理區域內公告。

第三十一條 業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議，維護業主共同權益；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

 （三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（七）業主大會賦予的其他職責。

第三十二條 業主委員會應當定期在物業管理區域內向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和經營收益的收支情況；

（六）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（七）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十三條 業主委員會任期屆滿90日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。換屆選舉期間，本屆業主委員會不得組織召開業主大會會議決定選聘解聘物業服務企業、使用住宅專項維修資金等重大事項；但屬緊急動用維修資金的情況除外。

業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當要求其限期改選；逾期不改選的，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）應當組織業主進行換屆選舉。

第三十四條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處 （鄉、鎮人民政府）監督下將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處（鄉、鎮人民政府）協助收回，公安機關應當依法協助。

業主委員會委員資格屆內終止或被罷免的，應當在終止之日起7日內向本屆業主委員會移交由其保管的文件資料及財物。

第三十五條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

（一）因物業轉讓等原因不再是業主的；

（二）因健康等原因喪失履行職責能力的；

（三）業主大會議事規則約定的其他情形。

第三十四條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定罷免其委員資格：

（一）挪用、侵占業主共有財產；

（二）索取收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益；

（三）利用職務之便要求物業服務企業減免其物業服務費；

（四）泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；

（五）嚴重違反業主管理規約，拒不改正的;

（ 六）經業主委員會二分之一以上委員或者五分之一以上業主提議撤銷其委員資格的；

（七）業主大會議事規則約定的其他罷免資格的情形。

業主委員會違反以上規定，業主大會未及時進行罷免的，由街道辦事處（鄉、鎮人民政府）進行罷免其委員資格。

第三十六條 經業主大會決定，可以從下列渠道籌集工作經費用于業主委員會開展工作：

（一）全體業主共有部分物業經營收益；

（二）全體業主共同交納；

（三）業主自愿捐贈等其他合法方式。

第三十七條 業主委員會應當按照財務管理、會計核算等有關規定，建立健全規范的專項財務制度。

物業管理區域內利用共用部位、共用設施設備經營的，工作經費可以在經營收益中列支，具體額度由業主大會籌備組或者業主委員會提議，并經業主大會會議表決后執行。工作經費具體籌集、管理和使用辦法由業主大會確定，并每半年向業主書面公告收支情況。

業主可以要求對業主委員會財務收支情況進行審計。經持有百分之二十以上投票權數的業主提議，業主大會會議通過，業主委員會應當委托第三方專業機構進行審計，審計結果應當在物業管理區域內顯著位置公布，審計費用由全體業主共同承擔。

第四章 前期物業管理

第三十八條 住宅物業在業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前，建設單位應當通過公開招投標方式選聘具有良好信用證明的物業服務企業（信用信息證明由建設、房地產主管部門提供），提供前期物業服務，并由當地價格主管部門核定前期物業服務收費標準。

（一）住宅物業管理區域房屋總建筑面積超過五萬方米或者國有投資占百分之五十以上的物業管理區域，應當采用公開招標方式；

（二）住宅物業管理區域房屋總建筑面積超過三萬方米低于五萬方米的物業管理區域，可以采用邀請招標方式；

（三）住宅物業管理區域房屋總建筑面積低于三萬方米的物業管理區域或者投標人少于三個的，或者法律法規另有規定的，經住宅物業所在地縣（區）建設（房地產）主管部門核準，可以采取協議方式選聘物業服務企業。

第三十九條  建設單位可以邀請專業經營單位、物業服務企業或者物業咨詢機構等提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理相關的建議。

第四十條  新建住宅物業的公共配套設施應當具備下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：

（一）生活用水納入公共供水管網，并安裝分戶計量表；

（二）雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統；

（三）小區用電納入城市供電網絡，并安裝分戶計量表；

（四）在城市管道燃氣主管網覆蓋的區域，完成住宅室內外燃氣管道的敷設并與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量表；

（五）通信管道、通信線路、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、郵政通郵設施等按規劃設計要求配置到位；

（六）按照規劃要求完成消防供水、通道等公共消防設施建設；

（七）小區道路與城市道路或者公路之間有相連接口；

（八）按照規劃要求完成教育、衛生、交通、環衛、商業服務、物業服務和社區服務等配套設施建設；

（九）按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；

（十）住宅小區分期建設的，已建成的住宅區周邊場地與施工工地應設置有效隔離設施；

（十一）法律、法規規定的其他條件。

建設（房地產）、規劃、消防、人防、通信、郵政等相關部門和專業經營單位應當對前款規定相關事項進行現場驗收。

物業服務企業不得承接未完成前兩款規定的物業服務。